인천지방법원 2024타경55691. 부천시 원미구 중동 라비앙힐스 13층 1302호 아파트입니다. 현재 소유자는 옥성자이고, 경매의 말소기준권리는 2019.12.10. 노기옥의 근저당권 45,000,000원입니다. 그런데 이 물건의 핵심은 말소기준보다 앞선 2019.10.25. 전입·점유의 임차인 김예슬입니다. 보증금은 277,000,000원, 확정일자는 2019.10.08.이며 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
김예슬의 임차권등기는 2023.11.21. 등기됐지만, 실제 임대차의 전입·점유 시점은 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 임차보증금 전액을 변제받지 못하면 임차권이 매수인에게 인수된다는 취지로 명시하고 있습니다. 따라서 현재 최저가가 내려갈수록 낙찰대금은 줄지만, 미배당 보증금 인수액은 오히려 늘어나는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경55691 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 장말로 253, 13층1302호 (중동,라비앙힐스) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 38.81㎡ · 13층 |
| 단지 | 라비앙힐스 · 24세대 · 2018.11.19. |
| 소유자 | 옥성자 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 80,262,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 277,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
2019.12.10. 노기옥 근저당권이 말소기준입니다. 이후 안애순·안준식의 근저당권, 주택도시보증공사 가압류, 서울특별시강서구·부천시·국민건강보험공단 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 김예슬은 2019.10.25. 전입·점유로 말소기준보다 앞서고, 보증금 전액을 변제받지 못하면 그 미배당액이 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 인수위험은 김예슬 보증금
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김예슬 | 2019.10.25 | 2019.10.08 | 277,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
| 유재순 | 2024.05.17 | - | - | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 박정원 | 2024.07.09 | - | - | 대항력 없음 보증금 미상 |
③ 시세 비교 — 최저가 66.9%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
라비앙힐스 38.81㎡의 확인 가능한 거래는 2023.12. 13층 120,000,000원입니다. 비교 가능한 표본은 1건이며 평균·최저·최고가 모두 120,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 38.81㎡ | 13 | 120,000,000원 |
| 평균 | 38.81㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
표면상 최저가 80,262,000원은 거래가의 66.9%입니다. 그러나 이 비율은 매수인 인수 198,582,716원을 제외한 숫자입니다. 대항력 임차인이 있는 이 사건에서는 시세 비교 기준을 최저가가 아니라 실질취득 ≈ 보증금 277,000,000원 수준으로 잡아야 합니다. 따라서 현재 자료상 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,262,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,844,716원 |
| 1. 임차인 김예슬 보증금 | 277,000,000원 | 78,417,284원 |
| 2. 근저당 · 노기옥 | 45,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 안애순 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 안준식 | 75,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주택도시보증공사 | 778,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주택도시보증공사 | 257,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 277,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 김예슬 미배당액은 198,582,716원으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 있고 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 줄수록 인수가 늘어난다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 80,262,000원 | 198,582,716원 | 보증금 277,000,000원 수준 중심 |
| 4회 유찰 시 | 56,183,400원 | 222,227,901원 | 낙찰가 감소분만큼 인수 증가 |
| 5회 유찰 시 | 39,328,380원 | 238,779,531원 | 보증금 중심 총부담 유지 |
⑥ 입지·환금성 메모
- 규모. 라비앙힐스는 24세대, 준공일은 2018.11.19.입니다.
- 거래표본. 확인 가능한 38.81㎡ 거래는 2023.12. 13층 120,000,000원 1건입니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.6회이며 현재 물건은 3회 유찰 상태입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 3,486,000원/㎡, 토지면적 705.3㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 80,262,000원만 보고 120,000,000원 거래 대비 저가라고 판단하면 안 됩니다. 매수인 인수 198,582,716원을 함께 봐야 합니다.
- 선순위 임차인. 김예슬의 보증금 277,000,000원과 배당결과에 따라 미배당액이 매수인에게 남는 구조를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 추가 유찰. 4회 유찰 시 인수 222,227,901원, 5회 유찰 시 238,779,531원으로 계산돼 낙찰가 하락이 그대로 총부담 하락으로 연결되지 않습니다.
- 후순위 점유자. 유재순·박정원은 전입이 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 점유상태는 확인이 필요합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 김예슬 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 실질취득은 내려가지 않는다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 감정가 234,000,000원이 세 차례 유찰돼 최저가가 80,262,000원까지 내려왔지만, 김예슬의 선순위 보증금은 277,000,000원입니다. 현재 회차에서 78,417,284원이 배당되더라도 198,582,716원이 남아 매수인에게 인수되는 계산입니다.
따라서 이 물건은 최저가 66.9%를 가격 매력으로 해석할 수 없습니다. 비교 가능한 동일 면적 거래는 120,000,000원인데, 권리구조상 실질취득은 보증금 277,000,000원 수준을 중심으로 판단해야 합니다. 추가 유찰이 생겨도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 커지는 방향이므로, 가격보다 선순위 임차보증금 인수구조가 승부처인 사건입니다.
