최저가 8,026만원보다 무거운 ‘조건부 인수 2.77억’ — 부천 라비앙힐스 1302호

인천지방법원 2024타경55691. 부천시 원미구 중동 라비앙힐스 13층 1302호, 전용면적 38.81㎡ 아파트입니다. 감정가 234,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 80,262,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 동일 면적 거래가 120,000,000원보다 39,738,000원 낮지만, 이 사건은 낙찰가보다 임차권등기의 조건부 인수 여부가 먼저입니다.

말소기준권리는 2018.11.26. 부천농업협동조합 근저당권입니다. 김예슬의 전입일 2019.10.25.과 주택임차권등기일 2023.11.21.은 모두 말소기준일보다 늦습니다. 그런데도 매각물건명세서는 을구 7번 주택임차권등기에 관해 “임차권자가 임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인이 인수”한다는 조건을 별도로 명시합니다. 따라서 단순히 후순위 등기라는 이유만으로 인수액을 0원으로 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권의 조건부 인수

말소기준일 이후 설정된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 을구 7번 김예슬의 주택임차권등기는 매각물건명세서에 보증금 미변제액의 매수인 인수 조건이 명시돼 있어 별도로 취급해야 합니다. 예상배당표만 보면 매수인 인수가 0원처럼 보일 수 있으나, 입찰 판단에서는 명세서의 조건부 인수 문구를 우선해 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명

세 사람 모두 보증기관 대위·승계자로 표시된 사람이 아니므로 실제 임차인 3명으로 봅니다. 유재순과 박정원은 전입일이 말소기준일인 2018.11.26.보다 늦어 대항력이 없습니다. 두 사람은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 미상입니다. 김예슬 역시 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 등기된 주택임차권에 별도의 조건부 인수 문구가 존재합니다.

③ 가격 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 상단으로 판단

라비앙힐스 동일 면적 38.81㎡의 확인된 거래는 2023.12. 13층 120,000,000원 1건입니다. 표본이 1건뿐이어서 일반적인 시세로 단정하기는 어렵지만, 현재 최저가 80,262,000원은 이 거래가의 66.9%입니다.

보증금 전액을 인수하는 최악 조건에서는 현재 회차 실질취득 상단이 80,262,000원 + 277,000,000원 = 357,262,000원입니다. 이는 확인된 동일 면적 거래가 120,000,000원보다 237,262,000원 높습니다. 따라서 “감정가 대비 34.3%” 또는 “거래가 대비 66.9%”라는 최저가 지표만으로 싸다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 80,262,000원 가정)

총 채권액 5,887,000,000원 중 예상배당은 78,417,284원이며 미배당액은 5,808,582,716원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 277,000,000원도 예상배당 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 내려가도 실질취득은 높다

낙찰가가 더 내려가도 보증금 277,000,000원을 전액 인수하는 조건에서는 실질취득 상단이 316,328,380원 아래로 내려오지 않습니다. 확인된 거래가 120,000,000원과 비교하면 5회 유찰 시에도 약 263.6%입니다. 유찰 자체가 이 사건의 가격 위험을 해결하지는 못합니다.

⑥ 입지·환금성 메모

• 규모. 라비앙힐스는 24세대의 소규모 공동주택이며 사용승인일은 2018.11.19.입니다.
• 거래 표본. 동일 면적 38.81㎡ 거래는 2023.12. 13층 120,000,000원 1건으로, 가격 판단에 활용할 표본이 매우 적습니다.
• 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회이며 현재 확인된 매각률은 0.0%입니다.
• 토지 조건. 제2종일반주거지역, 대지 705.3㎡, 평지·사다리형이며 중로1류와 소로2류에 접합니다.
• 규제 확인. 과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
• 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수 문구 원본 확인. 을구 7번 주택임차권등기의 정확한 인수 조건과 보증금 미변제액을 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
• 변제·대위 관계 확인. 김예슬 보증금의 실제 변제 여부, 주택도시보증공사의 대위변제 여부, 임차권등기 말소 가능 서류를 확인하세요.
• 두 미상 점유자 확인. 유재순·박정원의 임대차계약, 보증금, 점유 상태와 인도 대상 여부를 현장에서 확인하세요.
• 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당금이 먼저 차감될 수 있으므로 교부청구 내역을 확인하세요.
• 시세 재조사. 거래 표본이 1건뿐이므로 인근 중개업소와 동일 면적 매물·거래 사례를 추가 확인하세요.
• 토지거래허가 여부 확인. 허가구역 포함에 따른 취득 목적·절차 적용 여부를 관할 행정기관에 확인하세요.
• 관리비·명도 비용 확인. 체납 관리비, 실제 점유자, 인도명령 가능 범위와 명도 비용을 별도로 반영하세요.

맺으며 — “낮은 최저가가 인수 위험을 가리지 못한다”

이 물건은 감정가 234,000,000원에서 80,262,000원까지 내려와 표면상 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서가 김예슬의 277,000,000원 주택임차권에 대해 미변제액 인수를 명시하고 있고, 현재 배당구조에서는 후순위와 신청채권자에게 배당될 돈이 없습니다.

보증금 전액 인수를 가정한 실질취득 상단은 357,262,000원으로 동일 면적 거래가 120,000,000원의 약 297.7%입니다. 5회 유찰 시나리오에서도 실질취득 상단은 316,328,380원입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 임차권의 미변제액과 말소 조건이 확정되기 전에는 가격 메리트를 인정할 수 없으며, 현재 상태로는 입찰 보류가 타당합니다.

* 조건부 인수 최대 277,000,000원과 실질취득 상단은 임차보증금이 전액 변제되지 않아 매수인이 전액 인수하는 보수적 조건입니다. 실제 인수액은 변제·배당·대위 및 임차권 말소 여부에 따라 달라질 수 있습니다.