인천지방법원 2023타경12366. 인천 부평구 부평동 로뎀레뷰 4층 408호, 전용 49.04㎡의 공동주택(도시형생활주택)입니다. 감정가는 169,000,000원이고 현재 최저매각가도 같습니다. 권리관계에서는 2022년 강숙자 명의 근저당권이 말소기준권리인데, 임차인 최유지의 전입신고와 확정일자가 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 단순히 임차권등기 날짜가 말소기준권리 이후라는 이유만으로 임차인의 대항력을 부정해서는 안 됩니다.
이 사건의 권리분석은 두 단계로 나누어야 합니다. 첫째, 확약이 없을 때의 선순위 대항력 보증금 위험을 확인해야 합니다. 둘째, 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 어떤 조건에서 효력을 발생시키는지 확인해야 합니다. 확약에 따라 인수 위험이 해소되더라도, 가격이 최근 실거래 수준보다 높다는 사실은 달라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경12366 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 장제로52번길 13, 4층408호 (부평동, 로뎀레뷰) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 전용면적 / 층 | 49.04㎡ · 10층 건물 중 4층 408호 |
| 소유자 | 어준 · 2020.11.18 소유권이전 · 거래가액 171,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 강숙자 |
| 청구액 | 118,333,333원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.23 · 을구 5번 강숙자 근저당권 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 임차보증금 | 최유지 · 171,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 대항력
말소기준은 2022.09.23 설정된 강숙자의 근저당권입니다. 그 뒤의 우리카드 가압류, 신용보증재단중앙회 가압류, 국민건강보험공단 압류, 서대문구 압류 및 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 앞서 설정됐던 산곡2,4동새마을금고 및 한국스탠다드차타드은행 관련 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
하지만 임차인 최유지는 예외적으로 주의해야 합니다. 임대차계약일은 2020.10.07, 확정일자는 2020.10.14, 주민등록과 점유개시는 2020.10.27입니다. 근저당권 설정 전부터 주택을 점유하고 전입신고를 했으므로 대항력이 있는 임차인으로 판단되며, 확정일자와 배당요구에 따른 우선변제권도 확인됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
최유지 제4층 제408호 49.04㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
171,000,000원 |
전입 2020.10.27 확정 2020.10.14 배당요구 2023.02.10 |
대항력 있음 | 우선변제 가능 |
확약 적용 실질 인수 0원 보증기관 중복 임차인 없음 |
※ 확약을 적용하지 않은 배당 추정상 인수액은 현재 회차 5,166,000원, 1회 유찰 시 38,492,800원, 2회 유찰 시 65,154,240원입니다. 확약의 적용대상은 최유지의 임차권이며, 다른 임차인에게 자동으로 확장되지 않습니다. 본건에서 별도의 실제 임차인은 확인되지 않습니다. 주택도시보증공사는 말소동의 확약서 제출기관으로, 독립된 두 번째 임차인이나 추가 보증금으로 계산하지 않습니다. 말소동의만으로 모든 대항력 문제가 무조건 소멸한다고 단정하지 말고, 확약서 원본의 조건·범위·효력과 실제 말소 이행을 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 8.6% 높은 신건
로뎀레뷰는 56세대 규모로, 2013.05.08 준공된 건물입니다. 대상 전용면적은 49.04㎡이며, 아래는 면적이 비슷한 세대들의 실거래 사례입니다. 전체 거래 평균보다 최근 12개월 거래 평균과 가격 추세를 우선해 신건 가격을 평가합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 48.52㎡ | 5 | 177,000,000원 |
| 2026.01 | 45.93㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2026.01 | 49.4㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2025.03 | 48.62㎡ | 9 | 147,000,000원 |
| 2025.03 | 49.46㎡ | 5 | 158,000,000원 |
| 2024.10 | 49.29㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2024.05 | 48.23㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2024.03 | 47.21㎡ | 8 | 162,000,000원 |
| 2023.01 | 49.04㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2022.10 | 47.21㎡ | 7 | 177,700,000원 |
| 2022.09 | 49.46㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 2022.08 | 47.22㎡ | 9 | 184,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 155,666,666원 |
| 전체 거래 평균 | — | 12건 | 160,891,666원 |
전체 12건의 평균 거래가는 160,891,666원이고, 최저매각가는 전체 평균의 105.0%입니다. 그러나 오래된 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 현재 가격을 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 최근 12개월 평균은 155,666,666원으로 더 낮습니다.
따라서 현재 최저매각가 169,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.6%입니다. 최신 거래인 2026.08의 177,000,000원보다는 낮지만, 해당 거래 한 건만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -4.3%로 하락 방향입니다. 최근 평균을 웃도는 신건 가격과 하락 추세가 함께 존재한다는 점을 입찰 판단에 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,166,000원 |
| 1. 최유지 임차보증금 | 171,000,000원 | 165,834,000원 |
| 2. 강숙자 근저당권 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 우리카드 가압류 | 8,134,644원 | 0원 |
| 4. 신용보증재단중앙회 가압류 | 5,595,180원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당표상 임차보증금 부족액 | — | 5,166,000원 |
위 배당표는 집행비용을 추정한 배당 시뮬레이션입니다. 근저당권 150,000,000원은 채권최고액 기준이며 실제 확정 채무액과 같다는 뜻은 아닙니다. 임차보증금 부족액은 확약을 고려하지 않은 룰상 추정액으로, 매각대금의 추가 배당 항목이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
유찰 시 실질취득 구조
| 회차 | 매각가 가정 | 확약 전 추정 인수 | 확약 적용 시 실질 인수 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 169,000,000원 | 5,166,000원 | 0원 | 최근 시세 이상 |
| 1회 유찰 (80%) | 135,200,000원 | 38,492,800원 | 0원 | 확약 조건 확인 후 비교 |
| 2회 유찰 (64%) | 108,160,000원 | 65,154,240원 | 0원 | 확약 조건 확인 후 비교 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 굴다리오거리 남동측 인근입니다. 주변은 동류형 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하며 제반 주위여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 차량 출입이 가능합니다. 감정평가상 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물의 4층 408호입니다. 상·하수도, 난방, 위생설비 및 승강기설비가 있습니다. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 도로. 본건 남측으로 약 8미터 포장도로에 접하고 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 토지 공시지가 자료는 2,899,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 현장 상태는 별도로 점검해야 합니다.
- 환금성. 56세대 규모의 도시형생활주택으로, 최근 거래 사례와 과거 거래 간 가격 차이가 존재합니다. 최근 거래 추세 -4.3%와 평균 유찰 4.2회를 함께 고려하면 향후 재매각 시 가격과 매수 수요를 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 확약 대상, 말소 조건, 이행 시점, 대항력 및 잔여보증금 청구에 관한 효력을 확인해야 합니다. 단순한 서류 제출 사실만으로 법적 효과를 확대 해석하지 않아야 합니다.
- 임차인의 선순위 대항력 확인. 최유지의 전입 및 점유는 2020.10.27, 말소기준 근저당권은 2022.09.23입니다. 확약 미적용 시 인수 위험이 존재하므로 배당요구 및 임차권등기의 내용을 재확인해야 합니다.
- 보증기관과 실제 임차인 구분. 실제 임차인은 최유지 1명이며, 주택도시보증공사의 확약서 제출 사실을 별도 임차인의 보증금으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 최근 12개월 평균은 155,666,666원, 신건 최저가는 그 108.6%입니다. 최신 거래 177,000,000원 한 건만으로 신건 가격을 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.
- 유찰 시나리오 구분. 1회 유찰 시 135,200,000원, 2회 유찰 시 108,160,000원이라는 가격 시나리오가 있습니다. 다만 확약이 효력을 갖지 않으면 유찰에 따른 보증금 인수액 증가를 반드시 반영해야 합니다.
- 점유와 명도. 임차권등기와 실제 점유 상태는 구별해야 합니다. 감정평가상 임대관계가 명확히 확인되지 않았으므로 현재 점유자를 확인하고 인도 절차를 검토해야 합니다.
- 체납액과 배당 원본 확인. 미납 관리비, 공용부분 관리비 승계 가능성, 당해세 및 배당 순위에 따른 변동을 확인해야 합니다. 강숙자 근저당권의 채권최고액과 실제 채권액도 구분해야 합니다.
- 매각서류 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 확약서 원본, 배당요구 관련 서류 및 실거래 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약이 권리를 풀어도 가격까지 싸지는 않는다”
이 물건은 겉으로 보이는 최저가보다 임차보증금과 확약의 효력이 먼저인 경매입니다. 최유지는 근저당권보다 앞선 대항력을 가진 임차인이고, 보증금 171,000,000원은 신건 최저가 169,000,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있어, 유찰로 최저가가 내려가더라도 실질취득 부담이 보증금 수준에 머무는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있습니다. 그 확약의 유효성과 이행이 확인된다면 최유지 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단할 수 있습니다. 이는 권리분석에서 매우 중요한 긍정 요소입니다.
그러나 가격은 별개입니다. 신건 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 108.6%이고, 최근 거래 추세는 -4.3%입니다. 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수도 4.2회입니다. 따라서 현재 단계에서는 높은 가격에 응찰하기보다 확약서 효력을 확정적으로 확인하고, 이후의 매각가격을 최근 실거래 및 환금성과 비교하는 접근이 적절합니다.
결론은 ‘확약 조건부 권리 해소 가능, 신건 가격 메리트 부족’입니다. 권리위험을 없애는 서류와 가격 안전마진을 확보하는 일은 서로 다릅니다. 두 조건이 모두 충족되는지를 기준으로 판단해야 합니다.
