인천지방법원 2024타경544839. 인천 계양구 동양동의 엠스위트 나동 301호, 전용 51.97㎡의 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층에 위치하며, 감정가와 현재 최저매각가는 모두 149,000,000원입니다. 현재는 한 차례도 유찰되지 않은 신건입니다.

이 물건의 경매는 농협은행이 신청했습니다. 농협은행의 근저당권은 2014.09.29 설정됐고 채권최고액은 100,800,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 74,529,684원으로, 근저당권의 채권최고액과는 구분해서 보아야 합니다.

등기상 소유권도 일반적인 단독소유와는 다릅니다. 기존 소유자 박영숙으로부터 상속을 원인으로 소유권이 이전됐고, 상속포기에 따른 경정을 거쳐 현재는 정범수와 정지상이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 따라서 낙찰 전에는 상속에 따른 소유권 변동, 실제 점유자, 인도 가능성을 함께 확인하는 것이 좋습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

권리분석에서 가장 중요한 기준점은 2014.09.29 농협은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 이번 임의경매의 말소기준권리로, 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 그 이후 등기된 경매개시결정과 3건의 압류도 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

② 전입자·점유관계 — 소유 공유자의 전입 기록

조사된 전입자는 정범수 1명입니다. 정범수는 현재 등기상 소유권 2분의 1을 보유한 공유자이기도 합니다. 따라서 전입 기록만으로 별도의 임대차계약이 존재한다고 단정할 수 없습니다. 다만 임대차보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 점유 및 계약관계는 추가 확인이 필요합니다.

정범수의 전입일은 2014.10.02로, 말소기준인 농협은행 근저당권 설정일 2014.09.29보다 늦습니다. 따라서 이 전입일을 기준으로 한 주택임대차 대항력은 말소기준권리에 앞서지 않습니다.

확정일자와 보증금이 확인되지 않았으므로 우선변제 대상 여부 및 금액은 확정할 수 없습니다. 한편 정범수는 소유 공유자이므로, 주택임대차상의 임차인인지 소유자로서 점유하는 것인지도 구별해야 합니다.

③ 가격 분석 — 최저가 1.49억, 시세 메리트는 판단 보류

현재 최저매각가는 149,000,000원입니다. 엠스위트 나동은 11세대 규모의 다세대주택이며, 본건의 전용면적은 51.97㎡입니다.

다만 동일 건물 또는 인근 유사 면적 다세대주택의 최근 실거래가를 통한 비교는 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가가 적정한지, 현재 최저가가 최근 시세보다 낮은지, 또는 시장가격이 하락하고 있는지를 정량적으로 판단하기 어렵습니다.

과거 등기상 매매가격은 2009년 소유권이전 당시 150,000,000원, 2014년 소유권이전 당시 120,000,000원으로 기록돼 있습니다. 그러나 이는 오래된 개별 거래이므로 현재 시장가격을 대신하는 기준으로 사용하기에는 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)

배당액은 농협은행 근저당권 채권최고액 100,800,000원을 기준으로 한 단순 추정입니다. 실제 피담보채무액은 신청채권자의 청구액 74,529,684원과 함께 별도 확인해야 합니다. 당해세·우선변제 임차인 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당금과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

신건 최저매각가인 1.49억에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,886,000원을 차감하고, 농협은행에 100,800,000원을 배당한 뒤 소유자에게 45,314,000원이 남는 계산입니다.

그러나 이는 조세채권의 우선순위가 반영되지 않은 결과입니다. 압류 3건과 관련한 세금의 종류·법정기일·배당요구 여부에 따라 실제 배당구조는 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

1회 유찰 시나리오에서는 매각가가 119,200,000원으로 내려가고, 채권최고액 기준 배당 후 소유자 잔여금은 15,931,200원으로 감소합니다.

2회 유찰 시나리오에서는 매각가가 95,360,000원으로 내려가면서 채권자 배당액이 93,243,520원으로 줄어들고, 7,556,480원의 미배당이 발생합니다.

여기서 중요한 차이는 채권자의 미배당과 매수인의 인수채무가 같은 개념이 아니라는 점입니다. 말소되는 근저당권의 미배당 채권이 발생했다고 해서 그 금액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 위 회차별 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 동양동 소재 당산초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 공원, 학교 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 5층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌 및 드라이비트, 내부는 벽지 및 일부 타일, 창호는 플라스틱섀시로 마감돼 있습니다. 급배수·위생·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측 및 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 2필지 일단의 부정형 다세대주택 부지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당하며, 과밀억제권역·공항 관련 장애물제한표면구역·상대보호구역· 역사문화환경보존지역 등의 제한도 확인됩니다. 개별 행위제한은 해당 기관에 재확인해야 합니다.
• 토지. 관련 토지면적은 161.7㎡이며, 공시지가는 1,605,000원/㎡입니다. 이는 건물 전체 관련 토지 정보로, 해당 호실의 대지권 면적과 구분해야 합니다.
• 공부·위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 엠스위트 나동은 11세대 규모의 다세대주택으로, 대단지 아파트와 거래구조가 다릅니다. 동일 건물 또는 인근 유사 물건의 거래가격과 매물 현황을 확인해야 환금성을 구체적으로 평가할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세부터 확인. 엠스위트 나동 및 인근 유사 전용면적 다세대주택의 최근 12개월 실거래와 최신 거래가격을 대조하세요. 감정가 1.49억을 시장가치로 그대로 받아들이지 않는 것이 중요합니다.
• 정범수 전입·점유관계 확인. 전입일 2014.10.02, 보증금 미상, 확정일자 미상입니다. 현재 공유자라는 점과 실제 거주·임대차관계를 구분해 확인해야 합니다.
• 세금 압류 3건 확인. 계양구 압류 2건과 동래구 압류 1건의 채권 내용, 당해세 해당 여부 및 배당순위를 확인하세요. 우선 배당되는 조세채권이 있으면 예상배당이 달라집니다.
• 상속·소유권 경정 확인. 2025.11.04 상속에 따른 소유권이전과 2026.04.21 상속포기 관련 경정이 기재돼 있습니다. 현재 공유지분과 매각대상 전체의 일치 여부를 원본으로 확인하세요.
• 명도 가능성 점검. 소유 공유자의 전입 기록이 있으므로 낙찰 후 인도명령 및 점유 이전 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다. 명도기간과 비용을 사전에 고려하세요.
• 1회·2회 유찰 시나리오. 가정 최저가는 각각 119,200,000원과 95,360,000원입니다. 유찰 이후에도 현재 시세와 비교하지 않으면 가격 메리트 여부를 확정할 수 없습니다.
• 관리비·현장 상태. 공용부분 관리비 체납, 누수·결로, 내부 마감 상태, 수선비용 등을 확인하세요. 현장조사를 통해 추가 비용 가능성을 점검해야 합니다.
• 매각 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 공고를 대조하고, 변경·정지·취하 여부도 확인하세요.

맺으며 — “권리상 소멸”과 “좋은 매수가격”은 별개

인천 엠스위트 나동 301호는 2014년 농협은행 근저당권을 말소기준으로 삼는 임의경매 물건입니다. 이후 경매개시결정과 세금 관련 압류 3건은 매각으로 소멸하는 구조이며, 제공된 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.

그러나 전입자 정범수의 실제 점유·임대차관계, 조세채권의 우선배당 가능성, 상속에 따른 소유권 변동은 반드시 원본으로 검토할 부분입니다. 등기상 인수권리가 없다는 사실만으로 명도나 추가 비용까지 모두 없다고 볼 수는 없습니다.

가격 판단 역시 보수적으로 접근해야 합니다. 현재 신건 최저가 149,000,000원에 비해 검증 가능한 최근 거래가격이 확인되지 않아, 이를 저렴한 가격이라고 평가할 수 없습니다.

이 물건의 결론은 권리구조는 비교적 단순하지만, 시세와 점유·세금 검토가 끝나기 전에는 입찰 판단을 보류하는 것입니다. 최저가보다 중요한 것은 실제 시장가치와 낙찰 후 부담할 전체 비용입니다.