인천지방법원 2025타경953. 송도동 글로벌캠퍼스푸르지오 101동 33층 3302호, 전용 115.98㎡ 아파트입니다. 지상 35층 건물의 33층에 위치한 물건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 918,000,000원인 신건입니다. 신청채권자는 남부천새마을금고이고 청구액은 649,182,140원입니다.
등기상 말소기준권리는 2022.09.05 설정된 남부천새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 744,000,000원입니다. 이후 설정된 신성새마을금고 근저당과 대창건설 등의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 그보다 앞선 2019.05.08 전입·점유 및 확정일자를 가진 임차인이 존재하므로 후순위 등기권리의 소멸만으로 안전하다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경953 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 190-2 글로벌캠퍼스푸르지오 101동 33층 3302호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 송도문화로28번길 28 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 115.98㎡ · 지상 35층 중 33층 |
| 소유자 | 이길한 (단독소유) |
| 감정 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 감정가 / 최저가 | 918,000,000원 / 918,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 기준액 | 91,800,000원 (최저가의 10% 가정, 실제 공고 확인) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부천새마을금고 / 649,182,140원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.05 남부천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 744,000,000원 |
| 임차관계 | 황규상 · 대항력 있는 임차인 1명 · 주택임차권등기 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
이 물건은 과거 다수의 근저당권 설정과 말소, 신탁등기를 거쳤습니다. 농협은행·유안타저축은행 및 기존 대부업체 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 2022년 무궁화신탁 명의의 신탁등기도 말소되어 이길한에게 소유권이 귀속됐습니다.
현재 경매 권리분석의 기준은 2022.09.05 남부천새마을금고 근저당입니다. 그 뒤에 설정된 신성새마을금고 근저당권 200,000,000원, 대창건설 주식회사 가압류 300,000,000원, 의정부동부새마을금고 등의 가압류 300,000,000원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
반면 황규상은 말소기준권리보다 먼저 전입하고 점유한 임차인으로 확인됩니다. 주택임차권등기 자체는 후순위로 기재됐더라도 종전 대항력에 기초한 보증금 반환 문제는 별도로 남습니다. 따라서 권리 안전성을 판단할 때는 단순 등기 순위보다 임차인의 대항력, 우선변제권 및 실제 배당관계를 우선 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수 여부가 승부처
| 임차인 | 점유 / 전입 | 등기상 보증금 | 권리 및 배당요구 |
|---|---|---|---|
| 황규상 주택임차권등기 |
제33층 3302호 115.98㎡ 2019.05.08 |
최초 350,000,000원 이후 365,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 가능
보증기관 승계 아님 배당요구 있음 · 2025.06.17 |
| 실제 임차인 | 황규상 1명 |
|---|---|
| 전입신고 | 2019.05.08 |
| 점유개시 | 2019.05.08 |
| 최초 임대차계약 | 2019.04.10 · 보증금 350,000,000원 |
| 후속 계약 | 2021.05.11 · 보증금 365,000,000원 |
| 최근 계약 | 2023.05.08 · 보증금 365,000,000원 |
| 확정일자 | 최초 계약 2019.05.08 · 후속 계약은 확정일자 없음 |
| 임차권등기 | 을구 17번 · 2025.06.17 |
| 배당요구 | 있음 · 2025.06.17 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리보다 선행 |
| 우선변제 | 최초 보증금에 대한 우선변제 가능 · 증액분 별도 확인 |
| 매수인 인수 | 실제 미배당 보증금 인수 위험 · 확정 필요 |
③ 시세 비교 — 신건 가격도 높다
글로벌캠퍼스푸르지오는 1,703세대 규모이며 2013.10.15 준공된 단지입니다. 분석 대상과 같은 전용 115.98㎡ 중심의 최근 실거래 12건 평균은 869,666,666원입니다. 신건 최저매각가 918,000,000원은 평균 대비 105.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 115.98㎡ | 30 | 1,000,000,000원 |
| 2026.09 | 115.98㎡ | 26 | 850,000,000원 |
| 2026.09 | 115.98㎡ | 33 | 898,000,000원 |
| 2026.08 | 115.98㎡ | 2 | 850,000,000원 |
| 2026.08 | 115.98㎡ | 7 | 860,000,000원 |
| 2026.07 | 115.98㎡ | 24 | 865,000,000원 |
| 2026.07 | 115.98㎡ | 19 | 815,000,000원 |
| 2026.07 | 115.98㎡ | 31 | 898,000,000원 |
| 2026.07 | 115.98㎡ | 22 | 900,000,000원 |
| 2026.06 | 115.98㎡ | 31 | 840,000,000원 |
| 2026.06 | 115.98㎡ | 16 | 840,000,000원 |
| 2026.06 | 115.93㎡ | 8 | 820,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | — | 12건 | 869,666,666원 |
최근 거래 중 최고가는 1,000,000,000원, 최저가는 815,000,000원입니다. 최신 2026.10 거래는 30층에서 1,000,000,000원에 이루어졌으나, 같은 33층의 2026.09 거래는 898,000,000원으로 경매 신건 최저가보다 낮습니다.
따라서 최신 고가 거래 하나만 기준으로 저렴하다고 판단하기는 어렵습니다. 최근 12건 평균보다 48,333,334원 높고, 같은 층 거래와 비교해도 신건 가격이 높습니다. 층·향·내부상태에 따른 차이가 존재할 수 있지만, 신건 단계에서 뚜렷한 가격 메리트는 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 918,000,000원 가정 · 임차인 배당 미반영 모의계산)
아래는 집행비용과 등기채권을 기준으로 계산된 단순 모의배당입니다. 임차인의 선순위 우선변제권이 반영되지 않았으므로 실제 법원 배당표로 볼 수 없습니다. 황규상의 우선변제 범위가 반영되면 금융기관별 배당금과 미배당액이 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 모의배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 11,580,000원 |
| 1. 남부천새마을금고 근저당 | 744,000,000원 | 744,000,000원 |
| 2. 신성새마을금고 근저당 | 200,000,000원 | 162,420,000원 |
| 3. 대창건설 주식회사 가압류 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 의정부동부새마을금고 등 가압류 | 300,000,000원 | 0원 |
| 선순위 임차인 · 황규상 | 최근 계약 365,000,000원 | 재산정 필요 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
임차인을 제외한 모의계산상 채권자 총 청구액은 1,544,000,000원, 채권자 배당액은 906,420,000원, 미배당액은 637,580,000원입니다. 임차인 우선변제권과 당해세·최우선변제 등을 반영하면 결과가 달라지며, 보증금 인수액 0원이라는 단순 계산 결과는 확정적인 권리분석 결론이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락만으로는 부족
| 회차 | 최저매각가 | 모의 채권 미배당 | 보증금 전액 인수 시 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 918,000,000원 | 637,580,000원 | 1,283,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 734,400,000원 | 819,344,000원 | 1,099,400,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 587,520,000원 | 964,755,200원 | 952,520,000원 |
실질취득 시나리오는 각 회차 최저매각가에 등기상 최근 보증금 365,000,000원 전액을 더한 조건부 비교이며, 실제 배당이나 법률상 인수액 확정치가 아닙니다. 모의 채권 미배당액 또한 임차인 배당을 반영하지 않은 계산입니다.
1회 유찰 시 최저매각가는 734,400,000원, 2회 유찰 시 587,520,000원으로 하락하는 시나리오입니다. 그러나 보증금이 그대로 인수된다는 가정에서는 실질취득액이 각각 1,099,400,000원, 952,520,000원으로 최근 실거래 평균보다 높습니다.
반대로 임차인의 보증금이 실제 배당에서 전액 변제되어 매수인의 인수 부담이 없어지는 경우라면 가격 판단은 달라질 수 있습니다. 중요한 것은 낙찰가 인하 자체가 아니라 최종 인수액까지 포함한 총 취득부담입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 인천송명초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 중심으로 형성되어 있습니다. 전반적인 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건도 무난한 편입니다. 단지 내부 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 35층 중 33층으로 위생·급배수·화재탐지·승강기설비 및 열병합 지역난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지 및 규제. 준주거지역, 인천글로벌캠퍼스 제1종지구단위계획구역, 경제자유구역 및 성장관리권역 등에 관련되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시도 있어 실제 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 3,779,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 1,703세대 아파트단지이며 동일 평형의 최근 거래가 확인됩니다. 다만 815,000,000원부터 1,000,000,000원까지 거래가격 차이가 커서 층·향·수리상태 등에 따른 개별 가격 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 인수권리 확인. 을구 17번 주택임차권등기의 인수 문구와 조건을 원본으로 대조하고, 매수인에게 남는 보증금 반환채무의 범위를 확인하세요.
- 대항력 및 점유 유지 확인. 황규상의 2019.05.08 전입·점유 사실, 임차권등기 경위 및 현재 권리 유지 상태를 살피세요.
- 보증금 증액분 검토. 최초 350,000,000원과 후속 365,000,000원 계약을 구분하고, 확정일자가 없는 증액분의 우선변제 범위를 확인하세요.
- 배당표 재산정. 임차인의 우선변제권을 포함해 배당순서를 재검토하고 실제 미배당 보증금이 얼마인지 계산해야 합니다.
- 실질취득금액 검증. 입찰가에 실제 인수액과 취득 관련 비용을 더한 총액으로 최근 12건 평균 869,666,666원 및 동일 층 실거래와 비교하세요.
- 점유·명도 확인. 주택임차권등기가 있으므로 실제 거주자 및 점유 상태를 확인하고 보증금 반환과 인도 관계를 함께 검토하세요.
- 관리비 및 공과금 확인. 공용관리비 체납 여부와 매수인이 부담할 수 있는 금액을 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료와 실제 배당요구 내역을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “신건 가격보다 중요한 것은 선순위 임차보증금”
이 물건의 핵심은 감정가 918,000,000원이 최근 거래 평균 869,666,666원보다 높다는 사실만이 아닙니다. 말소기준권리에 앞선 임차인의 보증금 반환채무가 낙찰자에게 남을 수 있다는 점이 더 중요합니다.
황규상은 최초 계약 보증금 350,000,000원에 대해 말소기준권리보다 앞선 전입·점유 및 확정일자를 갖추었고, 최근 계약상 보증금은 365,000,000원입니다. 해당 주택임차권등기는 명세서상 인수권리로 표시되어 있습니다. 따라서 배당을 통해 실제로 회수하는 금액과 매수인에게 남을 수 있는 반환채무를 반드시 구분해야 합니다.
보증금 전액 인수를 가정할 경우 신건 실질취득액은 1,283,000,000원으로, 최근 실거래 평균과 큰 차이가 발생합니다. 유찰로 최저매각가가 내려가더라도 미배당 보증금이 남는다면 표면상의 할인율만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 보류 및 권리 재검증 우선입니다. 매각물건명세서의 인수 문구, 임차인의 실제 배당순위와 예상 배당액, 남는 보증금 반환채무를 명확하게 확인한 이후에야 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다.
