인천지방법원 2024타경56267. 부천시 소사구 소사본동 네이처빌리지 103동 2층 203호, 전용면적 비교대상 기준 49.92㎡의 단지형다세대주택입니다. 감정가 227,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가가 54,503,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 24.01%라 매우 낮아 보이지만, 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차보증금의 미배당분입니다.
임차인 서보정은 2019.09.24 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2022.11.14 국세 압류보다 앞섭니다. 보증금은 214,000,000원, 확정일자는 2021.09.28이며 배당요구도 확인됩니다. 따라서 우선변제를 받더라도 전액이 배당되지 않으면 부족분이 남고, 매각물건명세서에도 임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우 임차권 인수 취지가 명시돼 있습니다. 현재 최저가 배당 시뮬레이션에서는 서보정에게 53,121,946원이 배당되고 160,878,054원이 미배당으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경56267 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 호현로407번길 9, 103동 2층 203호 (소사본동, 네이처빌리지) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 중 2층 203호 |
| 소유자 | 이현우 · 2019.09.30 소유권이전 · 거래가액 205,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 54,503,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.11.14 갑구 6번 압류 · 국 · 처분청 의정부세무서장 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 부족분은 남는다
과거 신한은행 근저당 172,200,000원은 2019.09.24 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.11.14 국세 압류입니다. 이후 부천시 압류, 의정부시 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 서보정의 전입·점유는 2019.09.24로 말소기준보다 앞서므로, 임차권등기 자체가 말소되는 것과 미배당 보증금의 매수인 승계 문제는 별개입니다.
② 임차인 분석 — 실제 실명 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 확인
| 구분 | 점유·전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서보정 건물의 전부 · 주거 | 2019.09.24 | 214,000,000원 | 2021.09.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 승계 |
| 을구 3-2 임차권 경정 | 미상 | 미상 | 2019.09.09 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
을구 3-2는 3번 임차권의 경정등기로, 임차보증금과 계약·확정일자 이력이 205,000,000원·214,000,000원으로 경정된 기록입니다. 별도 실명 임차인으로 중복 합산하지 않으며, 확인되는 실명 임차인은 서보정 1명입니다. 다만 경정기재 중 전입일과 보증금이 특정되지 않은 정보는 별도의 대항력을 단정하지 않고 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
네이처빌리지103동의 거래 표본은 4건이며, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 전체 평균 206,500,000원보다 최근 12개월 평균 207,500,000원과 최신 거래 200,000,000원을 우선해 비교해야 합니다. 최근 구간은 과거 표본 대비 1.0% 수준의 상승 추세로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 45.08㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2025.05 | 47.08㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2023.09 | 47.11㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2021.09 | 45.08㎡ | 5 | 216,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 207,500,000원 |
현재 회차의 실질취득 215,381,054원은 최근 12개월 평균 207,500,000원의 103.8%, 최신 거래 200,000,000원의 107.7%입니다. 따라서 최저매각가가 최근 시세의 26.3%라는 숫자만 보고 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 그 비율은 매수인이 승계할 임차보증금을 반영하지 않은 최저가 비교일 뿐입니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 54,503,000원 | 160,878,054원 | 215,381,054원 |
| 5회 유찰 시 | 38,152,100원 | 176,934,638원 | 215,086,738원 |
| 6회 유찰 시 | 26,706,470원 | 188,174,246원 | 214,880,716원 |
④ 예상배당표 (매각가 54,503,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,381,054원 |
| 1. 임차인 서보정 보증금 | 214,000,000원 | 53,121,946원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 임차인 보증금 부족분 160,878,054원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건의 실제 세액과 당해세 해당 여부는 반영되지 않았습니다. 당해세가 우선 차감되면 임차인 배당액이 더 줄어 미배당 보증금이 증가할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 감정평가상 단지형다세대주택으로 이용 중입니다. 네이처빌리지103동은 12세대이며 준공일은 2017.07.27입니다.
- 입지. 진영중학교 북측 인근으로, 주변에는 공동주택과 소규모 근린생활시설이 섞여 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 중 2층이며, 위생·급배수시설과 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 북측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,277,000원/㎡입니다.
- 하자·차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 거래 표본은 4건, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 단지는 12세대의 소규모 다세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 확인. 현재 회차는 54,503,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 215,381,054원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 서보정 보증금 214,000,000원이 전액 배당되지 않으면 부족분이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건의 실제 세액과 당해세 해당 여부에 따라 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 임차권 경정 원문 확인. 을구 3-2 경정등기에는 계약·보증금·확정일자 이력이 함께 기재돼 있으므로 임차권등기명령 결정과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 5회·6회 유찰로 최저가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 총 실질취득은 214,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
- 시세 기준. 전체 평균 206,500,000원보다 최근 12개월 평균 207,500,000원과 최신 거래 200,000,000원을 우선 비교하는 것이 적절합니다.
맺으며 — “54,503,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저매각가 54,503,000원이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 서보정의 보증금 214,000,000원과, 현재 회차에서 예상되는 미배당 인수액 160,878,054원입니다. 현재 최저가에 낙찰될 경우 실질취득 부담은 215,381,054원으로 계산되고, 이는 최근 12개월 평균 207,500,000원과 최신 거래 200,000,000원을 모두 웃돕니다.
더 유찰돼 최저가가 38,152,100원, 26,706,470원으로 낮아져도 인수액이 각각 176,934,638원, 188,174,246원으로 증가해 총부담은 크게 내려가지 않습니다. 여기에 세금 압류의 실제 배당 우선순위에 따라 임차인 미배당액이 더 커질 가능성도 남습니다. 4회 유찰이라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수 없는 전형적인 대항력 임차인 인수형 구조입니다.
