인천지방법원 2024타경56267. 부천 소사본동 네이처빌리지 103동 203호, 전용 49.92㎡의 단지형 다세대주택입니다. 감정가 227,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 77,861,000원까지 내려왔습니다. 표면상 최근 실거래의 37.5% 수준이라 큰 할인처럼 보이지만, 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금 승계 가능성입니다.
등기에는 서보정의 주택임차권이 보증금 214,000,000원, 점유·전입일 2019.09.24로 기재돼 있고, 매각물건명세서는 임차권자가 보증금 전액을 변제받지 못하면 해당 임차권을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 별도의 대항력 포기나 임차권등기 말소 확약도 확인되지 않습니다. 따라서 최저가만 보고 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경56267 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 호현로407번길 9, 103동 2층 203호 (소사본동, 네이처빌리지) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(단지형 다세대주택) · 전용 49.92㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 단지 | 네이처빌리지103동 · 12세대 · 2017.07.27 준공 |
| 소유자 | 이현우 (2019.09.30 소유권이전 · 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 77,861,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘임차권 승계’가 핵심
2018.07.13 설정된 신한은행 근저당권은 등기상 2019.09.24 해지로 말소됐습니다. 같은 날 서보정의 점유·전입이 시작됐고, 이후 2019.09.30 이현우에게 소유권이 이전됐습니다. 2023.09.27에는 보증금 214,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌으며, 2024.12.12 주택도시보증공사의 강제경매가 개시됐습니다.
② 임차인 분석 — 확인 임차권자 1명, 경정기재 추가 확인 필요
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 서보정 | 건물의 전부 주거 · 임차권등기 | 전입·점유 2019.09.24 확정일자 2021.09.28 배당요구 2023.09.27 | 214,000,000원 | 대항력 인수형 우선변제 미확정 미배당 승계 |
| 성명 확인 불가 임차권 경정기재 | 주거 · 임차권등기 | 전입일 미상 확정일자 2019.09.09 배당요구 2023.12.29 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 확인 |
확인된 실제 임차권자는 서보정 1명입니다. 2023.12.29 경정기재에는 계약일 2019.09.08·2019.09.24·2021.08.13과 보증금 205,000,000원·205,000,000원·214,000,000원의 변동 내역이 적혀 있으나, 별도의 성명과 전입일이 확인되지 않습니다. 따라서 이를 독립된 임차인의 보증금으로 중복 합산하지 않았습니다. 다만 별도 권리관계로 해석될 가능성을 배제할 수 없으므로, 매각물건명세서와 임차권등기명령 결정문을 반드시 대조해야 합니다.
③ 실질취득 계산 — 유찰돼도 총액은 약 214,000,000원
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 서보정의 보증금 214,000,000원만 반영하면 현재 회차의 인수 추정액은 136,139,000원이고, 실질취득은 77,861,000원 + 136,139,000원 = 214,000,000원입니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 미배당 인수 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 77,861,000원 | 136,139,000원 | 214,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 54,502,700원 | 159,497,300원 | 214,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 38,151,890원 | 175,848,110원 | 214,000,000원 |
서보정의 보증금 214,000,000원만 반영한 인수형 계산입니다. 성명·전입일·보증금이 확인되지 않은 경정기재가 별도 권리로 인정되면 추가 위험이 생길 수 있습니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
네이처빌리지103동의 유사 면적 실거래는 2021.09부터 2025.08까지 195,000,000원~216,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 2025.05 215,000,000원과 2025.08 200,000,000원으로, 평균은 207,500,000원입니다. 최근 거래 추세는 이전 거래보다 1.0% 높은 수준으로 집계돼 뚜렷한 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 45.08㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2025.05 | 47.08㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2023.09 | 47.11㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2021.09 | 45.08㎡ | 5 | 216,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 207,500,000원 |
현재 최저가 77,861,000원은 최근 12개월 평균의 37.5%에 불과하지만, 이 수치는 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 임차보증금 승계를 포함한 실질취득 214,000,000원은 최근 12개월 평균보다 6,500,000원 높고, 최신 거래 200,000,000원보다 14,000,000원 높습니다. 각각 최근 평균의 103.1%, 최신 거래의 107.0%입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 77,861,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,801,498원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 172,200,000원 | 76,059,502원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 377,200,000원 중 예상배당은 76,059,502원, 미배당은 301,140,498원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 2층 203호로, 단지형 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 진영중학교 북측 인근이며, 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 전반적인 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 보통입니다.
- 도로·토지. 북측 약 8미터 포장도로에 접한 평지의 사다리형 토지이며, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함되고, 소로2류에 접합니다. 공시지가는 ㎡당 2,277,000원입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 위생·급배수시설과 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 12세대의 소규모 다세대주택이며, 단지 경매 집계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 상한 설정. 서보정 보증금만 반영해도 총 취득부담은 약 214,000,000원으로 계산됩니다.
- 임차권 인수 문구 원문 확인. 보증금 전액 미변제 시 임차권을 인수한다는 매각물건명세서 기재가 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 경정결정문 열람. 2019.09.08·2019.09.24·2021.08.13 계약과 보증금 변동이 동일 임차인의 갱신인지, 별도 권리인지 확인해야 합니다.
- 말소 근저당과 배당표 대조. 2019.09.24 해지말소된 신한은행 근저당이 배당가정에 포함된 경위를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·부천시·의정부시 압류 중 당해세 금액과 법정기일을 확인해야 실제 임차인 배당 및 인수액을 산정할 수 있습니다.
- 명도보다 보증금 반환이 핵심. 임차권등기 상태에서는 점유 여부와 별개로 보증금 반환·임차권 말소 조건을 서면으로 정리해야 합니다.
- 관리비·점유 현황 확인. 관리비 체납액과 현재 점유자를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 결정문, 배당요구서와 채권계산서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 싸지지 않는다”
이 물건은 감정가 227,000,000원에서 77,861,000원까지 내려와 외형상 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서에 임차보증금 미변제분의 매수인 인수가 명시돼 있고, 확인된 보증금만 214,000,000원입니다. 대항력 인수형 계산을 적용하면 현재 회차의 실질취득은 약 214,000,000원이며, 한 번 또는 두 번 더 유찰돼도 인수액이 늘어 같은 수준에 머뭅니다.
214,000,000원은 최근 12개월 평균 207,500,000원의 103.1%, 최신 거래 200,000,000원의 107.0%입니다. 3회 유찰과 소규모 다세대주택의 환금성, 성명·보증금이 명확하지 않은 임차권 경정기재, 세금 압류와 배당순위 불일치까지 고려하면 결론은 분명합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 최근 시세 이상이며, 권리 불확실성까지 큰 고위험 물건입니다.