인천지방법원 2025타경1621. 인천 미추홀구 주안동 에코이뷰 제5층 502호입니다. 주안역 남서측 인근에 위치한 철근콘크리트구조 14층 건물의 5층 구분건물로, 감정평가서상 실제 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 소유자 안희철은 2021년 12월 2일 소유권을 취득했으며, 등기부상 거래가액은 155,820,000원입니다. 같은 날 신한은행 명의의 채권최고액 120,000,000원 근저당권이 설정되었습니다.

이후 인천신용보증재단, 국민은행, 신용보증기금이 가압류를 설정했고, 신한은행이 임의경매를 신청했습니다. 말소기준인 신한은행 근저당권보다 후순위인 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사상 임차관계도 확인되지만, 해당 점유자의 전입일은 말소기준일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.

핵심은 권리보다 가격과 용도입니다. 감정가 128,000,000원이 신건 최저가로 설정돼 있으나 이를 비교할 업무시설 실거래가격은 확인되지 않습니다. 소유자의 과거 취득가액이 현재 시세를 증명하는 것도 아닙니다. 인수금이 없다는 사실만으로 저렴한 경매물건이라고 평가할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2021년 12월 2일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 소유권에 관한 기존 신탁등기는 이미 말소되었고, 이후 설정된 가압류 3건은 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단의 압류도 2026년 10월 13일 해제에 따라 말소됐습니다.

다만 소멸하는 담보권과 실제 점유자의 인도 문제는 별개입니다. 낙찰자가 등기상 채무를 인수하지 않더라도, 점유자 퇴거·인도 및 미납 관리비 확인 등에는 별도의 비용과 절차가 발생할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 후순위 전입, 인수 0원

현황조사에서 주식회사 엘에스스틸, 김선민 명의의 임차·점유관계가 확인됩니다. 하나의 조사 내역에 두 명칭이 기재되어 있으므로 이를 각각 독립된 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

보증금 1,000,000원과 월차임 550,000원의 임대차관계가 조사됐지만, 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 계약당사자, 현재 점유자, 임대차 지속 여부를 확인해야 하며 인수액 0원이 명도비용 0원을 의미하지는 않습니다.

③ 가격 분석 — 신건 128,000,000원의 적정성은 미확인

현재 최저매각가격은 128,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 소유자의 2021년 거래가액은 155,820,000원이지만, 과거 취득가격을 현재의 시장가격으로 사용할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아닌 업무시설(사무소)이므로, 동일하거나 유사한 사무소의 실거래와 임대수익 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)

신건 매각가를 기준으로 집행비용 2,592,000원을 공제하고, 신한은행의 채권최고액 120,000,000원을 기준으로 배당한 단순 추정입니다. 신한은행의 경매 신청 청구액은 104,895,784원으로 채권최고액과 다르며, 실제 확정 채권액 및 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세·소액임차인 최우선변제 등 법정 우선배당 항목은 미반영되어 있습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 인수는 0원

현재 신건에서는 신한은행의 예상배당액이 120,000,000원으로 신청 청구액 104,895,784원을 웃도는 반면, 1회 유찰 시 예상배당액은 100,166,400원, 2회 유찰 시에는 80,045,440원으로 줄어듭니다. 이는 어디까지나 매각가별 배당 추정이며, 실제 배당은 확정 채권액과 법정 배당순위에 따라 달라집니다.

유찰이 진행되면 최저매각가격 자체는 내려갑니다. 다만 사무소의 실제 거래가격이 확인되지 않으므로 102,400,000원이나 81,920,000원이 적정한 매수가격인지도 아직 평가할 수 없습니다. 회차별 최저가를 시세나 낙찰 예상가격으로 오인해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동, 주안역 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하고, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통여건은 양호합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조의 14층 건물로, 본건은 제5층 제502호입니다. 위생설비·급배수시설·승강기·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
• 설비 점검. 승강기와 기계식 주차설비 등의 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다. 특히 사무소 이용에 영향을 주는 주차 가능 조건과 설비 운영상태를 점검해야 합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지는 북측 대로변에 접합니다.
• 토지 현황. 지목은 대, 전체 토지면적은 365.2㎡이고 공시지가는 2,486,000원/㎡입니다. 해당 면적과 공시지가는 구분건물 502호의 전유면적이나 개별 대지권 가격을 의미하지 않습니다.
• 지번 변경. 종전 등기 및 집합건축물대장상 주안동 267-9, 267-6번지로 기재되었으나, 토지 합병으로 현재 주안동 267-9번지에 소재합니다. 대지권 표시와 공부 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 주안역 인근의 교통 접근성은 장점이나, 본건은 업무시설(사무소)로서 주거용 아파트와 매수 수요가 다릅니다. 실제 사무소 거래 및 임대 사례를 확보하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세부터 확인. 동일 건물과 주변 유사 업무시설(사무소)의 최근 실거래를 확보하고, 층·면적·건물상태·전유부분 조건에 맞추어 비교하세요. 과거 취득가액만으로는 현재 시세를 추정할 수 없습니다.
• 공부상 용도 확인. 본건의 감정 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 집합건축물대장과 건축물현황도, 등기부를 대조하여 실제 사용상태 및 용도 관련 제약을 확인하세요.
• 임차인 실체 확인. 주식회사 엘에스스틸과 김선민의 관계, 임대차계약 당사자, 현재 점유자, 사업자등록 여부, 계약 존속 여부를 점검하세요.
• 대항력·우선변제 재확인. 전입일은 말소기준 이후이지만, 업무시설의 실제 임대차 유형 및 확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 관련 자료로 확인해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 감정평가서에서 관리업체와 관리실에 502호 관리비 체납 여부를 확인하도록 안내하고 있습니다. 특히 공용부분 관리비와 관련된 부담 가능성을 점검하세요.
• 명도 및 인도 준비. 권리 인수 0원과 별도로 실제 점유자와 인도 협의가 필요할 수 있습니다. 임차인 현황과 낙찰 후 점유 이전 절차를 검토하세요.
• 기계식 주차 및 설비. 주차설비의 정상 작동 여부, 이용 가능 조건, 승강기와 공용설비 관리상태를 확인하세요.
• 대지권 및 지번 대조. 토지 합병 이력을 고려하여 등기부, 건축물대장, 대지권 표시 및 매각대상 권리 범위를 확인하세요.
• 자금계획. 최저매각가격 128,000,000원 외에 취득 관련 세금, 명도, 관리비, 수선 및 보유비용을 별도 검토하고, 입찰보증금은 매각공고에서 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 변경된 매각조건을 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원은 장점, 가격은 아직 검증 전”

인천 주안동 에코이뷰 502호는 권리상 매수인 인수 부담이 없는 것으로 분석되는 업무시설입니다. 신한은행 근저당 이후 가압류는 매각으로 소멸하고, 확인된 임차관계도 말소기준일보다 늦게 전입해 대항력 인수 위험은 없는 것으로 분류됩니다.

하지만 신건 최저매각가격 128,000,000원에 대한 시세 검증은 별개입니다. 현재 사무소 실거래 비교가격이 확인되지 않고, 임차관계의 세부 내용과 내부 사용상태도 추가 확인이 필요합니다. 채권 미배당액 131,483,313원은 매수인에게 승계되는 금액이 아니지만, 그렇다고 낙찰가가 적정하다는 근거가 되는 것도 아닙니다.

결론은 권리 측면은 양호, 가격 경쟁력은 판단 보류입니다. 주안역 인근의 교통 여건을 참고하되, 실제 사무소 거래가격과 임대수익 가능성을 확인한 뒤 입찰 상한을 정하는 것이 합리적입니다. 신건에서 무리하게 응찰하기보다는 시세와 사용상태를 먼저 확인하고 가격을 결정해야 할 물건입니다.