인천지방법원 2025타경1646. 인천 계양구 작전동 863-52에 있는 비동 3층 302호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사은한. 이 법인은 2017.10.31 강제경매 매각을 원인으로 2017.11.28 소유권을 취득했습니다. 현재 등기에는 근저당권이 남아 있지 않지만, 국세·지방세·건강보험 관련 압류 3건이 있고, 서순명의 신청으로 2025.09.18 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
이 물건에서 중요한 것은 근저당권의 유무보다 전입자의 권리와 신분입니다. 서순명은 말소기준권리보다 먼저 전입한 것으로 확인되며, 2025.11.17 배당요구도 했습니다. 동시에 강제경매 신청채권자로 65,000,000원을 청구하고 있습니다. 같은 이름이라는 사실만으로 임차보증금과 신청채권이 동일하다거나, 반대로 임대차가 가장이라고 단정해서는 안 됩니다. 실제 점유·임대차계약·보증금·채권 발생 원인을 확인해야 낙찰자의 인수 위험을 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1646 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 863-52 비동 3층 302호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 작전시장로8번길 2 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 3층 302호 |
| 현재 소유자 | 주식회사은한 · 2017.11.28 소유권이전(강제경매 매각) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구 | 서순명 / 65,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.12 갑구 14번 압류 · 국(인천세무서장) |
| 현재 근저당권 | 없음 · 과거 설정 근저당권은 이미 말소 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
말소기준권리는 2022.08.12 국세 압류입니다. 이후 설정된 계양구 압류, 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 앞서 설정됐던 근저당권들도 현재는 말소된 상태입니다. 따라서 등기상 담보권을 승계하는 구조는 확인되지 않습니다.
하지만 2020.01.16 전입은 말소기준권리보다 먼저입니다. 실제 임대차와 주택 인도·점유 등 대항요건이 확인되면 매수인에게 영향을 미칠 수 있습니다. 전입일이 빠르다는 사실만으로 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 특히 서순명은 신청채권자이기도 하므로, 실제 임차인인지, 다른 채권관계의 당사자인지부터 명확히 해야 합니다.
② 임차인 분석 — 서순명의 지위를 먼저 확인해야 한다
확인되는 임차인 신고자는 서순명 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계 신고로 표시된 사람은 아니므로 별도의 보증기관을 임차인 수에 더할 사안은 아닙니다. 다만 실제 임차관계 자체는 확인이 필요합니다.
| 이름 / 전입 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
|
서순명 2020.01.16 배당요구 2025.11.17 |
보증금 미상 확정일자 미상 |
가능·미상 말소기준보다 선행 전입 |
미상 확정일자·채권 성격 확인 필요 |
해당 없음 보증기관 승계 신고 아님 |
전입일과 배당요구일은 확인된 신고 내용입니다. 대항력의 최종 판단에는 실제 점유, 적법한 임대차, 보증금 및 대항요건 유지 여부 등의 확인이 필요합니다.
③ 가격·실질취득 — 8,000만원으로 끝난다는 보장이 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 80,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 가격이 감정가의 100%라는 사실만 확인됩니다. 이 금액을 주변 거래시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 아직 확보되지 않았습니다.
더 중요한 변수는 매수인이 실제로 부담할 총액입니다. 선행 전입자의 대항력이 인정되고 보증금 중 배당받지 못하는 금액이 있다면, 그 미변제 보증금이 매수인 인수 부담으로 남을 수 있습니다.
낙찰가 + 인수하는 미배당 보증금
현재: 80,000,000원 + 미확정 인수액
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 해당 보증금에 배당되는 금액만큼 매수인 인수액이 줄어드는 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 매수인의 전체 실질취득원가는 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 하지만 본건의 보증금과 실제 배당 가능액이 확인되지 않았으므로 그러한 구조가 적용되는지, 적용된다면 얼마인지 계산할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
현재 회차 최저매각가에 낙찰된다는 가정에서, 집행비용을 먼저 차감하고 강제경매 신청채권자의 청구액을 배당하는 단순 추정입니다. 국세·지방세의 우선 배당, 임차인의 보증금 및 최우선변제는 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,840,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 서순명 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 13,160,000원 |
| 합계 | — | 80,000,000원 |
집행비용은 매각가의 약 2.3%를 적용한 추정액입니다. 신청채권자에게 65,000,000원이 전액 배당되는 결과는 다른 우선 배당이 없다는 가정에서만 성립합니다. 실제 세금채권·임차권의 존재와 순위에 따라 배당액 및 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오 — 유찰되어도 인수 위험은 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 80,000,000원 | 65,000,000원 | 0원 | 13,160,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 64,000,000원 | 62,448,000원 | 2,552,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 51,200,000원 | 49,878,400원 | 15,121,600원 | 0원 |
유찰 시 최저매각가는 64,000,000원, 다시 유찰되면 51,200,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그만큼 신청채권자의 미배당액은 증가합니다. 하지만 이 표의 미배당액은 어디까지나 신청채권 미충족분입니다. 서순명의 청구채권이 임차보증금반환채권과 동일한지, 대항력 있는 임차보증금인지도 확정되지 않았으므로, 표의 미배당액을 그대로 매수인 인수금으로 계산해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 작전동 소재 작전역 북동측 약 150미터 지점에 위치합니다. 주변에는 유사한 공동주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 전철역이 있어 감정평가상 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 3층 302호입니다. 외벽은 적벽돌 쌓기 마감이며, 내부에는 벽지·일부 타일 및 새시 창호가 기재돼 있습니다. 급배수·위생·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 세장형이고 다세대주택 부지로 이용 중이며, 동측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 도시계획. 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역으로 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가 관련. 외국인 등 주택용도 취득에 관한 허가구역 지정기간이 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있습니다. 매각기일 현재의 적용 여부와 연장·변경 사항은 별도 확인이 필요합니다.
- 건물 동일성. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있지만, 외벽의 ‘윤진빌라 나동’ 표시와 등기상 ‘비동’ 표기는 현장에서 대조해야 합니다.
- 환금성. 전철역 접근성은 입지상 긍정적 요소이나, 다세대주택은 개별 건물의 노후도·관리상태·면적·실내상태·권리관계에 따라 거래가격과 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 현재 가격만으로 환금성이나 시세 대비 할인 여부를 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 서순명의 실제 임대차 여부. 임대차계약서, 계약 상대방, 보증금 지급 사실, 임차 목적, 실제 거주 및 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 대항력 성립 여부. 2020.01.16 전입이 말소기준보다 빠르더라도 주택 인도와 적법한 임대차 등 대항요건이 실제로 갖춰졌는지 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자·우선변제권. 보증금과 확정일자, 배당요구 내용, 예상 배당순위 및 미배당 보증금 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 신청채권과 임차보증금의 관계. 서순명의 강제경매 청구금액 65,000,000원이 어떤 채권에서 비롯됐는지 확인하고, 임대차보증금과 중복되는 금액이 있는지 구분해야 합니다.
- 조세채권과 압류. 인천세무서, 계양구, 국민건강보험공단 관련 체납채권의 종류·법정기일·우선순위를 검토하고 실제 배당에서 어느 금액이 우선 공제되는지 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 낙찰가뿐 아니라 인수 가능한 미배당 보증금, 명도비용, 취득 관련 비용 등을 고려해 최종 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 동·호수 현장 확인. 등기상 비동 302호와 외벽의 윤진빌라 나동 표기가 동일한 목적물인지 건축물대장 및 현장과 대조해야 합니다.
- 임차인 명도. 실제 점유자의 지위와 점유권원을 확인하고, 대항력 여부에 따라 인도·명도 가능성과 비용을 검토해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납 등 매수 후 부담할 수 있는 비용을 별도 확인해야 합니다.
- 시세 원본 대조. 같은 지역의 유사 다세대주택 중 면적·층·준공상태가 비교 가능한 최근 거래를 확인하되, 가격 하락 추세와 최신 거래를 우선 검토해야 합니다.
- 경매 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류 및 사건기록을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “근저당이 없다고 안전한 경매는 아니다”
이 물건은 현재 근저당권이 없고, 국세·지방세·건강보험 압류 및 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 여기까지만 보면 권리관계가 단순해 보일 수 있습니다. 하지만 가장 먼저 확인해야 하는 권리는 등기부 밖에 있습니다.
2020.01.16 전입한 서순명이 2022.08.12 말소기준권리보다 앞서 있고, 바로 그 이름이 강제경매 신청채권자로도 등장합니다. 신청채권 65,000,000원의 성격과 임차보증금의 존재, 실제 대항력 및 배당순위를 확인하지 않은 상태에서는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
현재 최저가 80,000,000원이 주변 시세보다 낮은지도 검증되지 않았습니다. 유찰되어 최저가가 내려가더라도 미배당 보증금 인수 가능성이 사라지는 것은 아닙니다. 더욱이 조세채권이 실제 배당에 영향을 미칠 가능성도 남아 있습니다.
따라서 이 사건의 결론은 “가격 판단 보류, 선행 전입자와 신청채권의 법적 관계 확인이 우선”입니다. 임대차의 실체와 인수액이 명확해지고 그 실질취득원가를 최신 실거래와 비교할 수 있을 때 비로소 입찰가를 결정할 수 있습니다.
