인천지방법원 2025타경1681. 인천 부평구 부개동 197-11에 소재한 기타 건물 및 토지 경매입니다. 법원 매각물건명세서에는 일괄매각이며 제시외 건물도 평가 및 매각에 포함된다고 기재되어 있습니다. 건물들은 주택·창고 등으로 사용되고 있고, 일부는 등기상 주택과 실제 이용상태가 다른 것으로 조사됐습니다. 따라서 이 물건의 관건은 단순한 근저당 말소 여부보다 매각 대상의 범위, 실제 이용상태, 점유관계, 적정가격을 함께 판단하는 데 있습니다.
등기부의 출발점은 1997년 7월 15일 경기은행 근저당권입니다. 채권최고액은 84,500,000원이고, 1998년 한미은행으로 근저당권이 이전된 기록이 있습니다. 이후 한국씨티은행 명의로 여러 근저당이 설정됐으며, 한국씨티은행이 2025년 9월 30일 임의경매를 신청했습니다. 현재 소유자는 조현욱입니다.
권리상 핵심은 명확합니다. 말소기준 근저당과 후순위 근저당들이 모두 매각으로 소멸할 예정이고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수할 금액은 없습니다. 다만 임차인 신고가 확인되지 않는다는 것과 실제 건물의 모든 점유자가 확인됐다는 것은 다른 문제입니다. 주택·공장 등 복합 이용 물건인 만큼 현장 점유관계는 별도로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1681 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부개동 197-11 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 수변로37번길 15-2 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 주택·창고 등 복수 건물 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 주택 및 창고 등으로 이용 · 일부 공부상 주택의 공장 사용 정황 |
| 소유자 | 조현욱 (단독소유) |
| 소유권 취득 | 2005.06.27 증여에 의한 이전 · 2005.06.29 성명 경정 등기 |
| 감정가 | 1,434,159,290원 |
| 최저매각가 | 1,434,159,290원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 한국씨티은행 |
| 청구금액 | 529,125,991원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 말소기준권리 | 1997.07.15 을구 1번(전 5번) 근저당권 · 경기은행 · 채권최고액 84,500,000원 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 평가 및 매각 포함 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 1997년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 1997년 7월 15일 설정된 경기은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 1998년 한미은행으로 이전된 내역이 있으며, 배당 시뮬레이션에서는 최초 채권최고액 84,500,000원을 적용합니다. 이후 설정된 한국씨티은행 근저당권 5건도 모두 말소기준 이후 권리로, 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.
② 건물 현황 — 공부상 주택과 실제 공장 사용의 차이
이 물건은 일반적인 주택 경매와 달리 건물별 용도가 서로 다릅니다. 감정평가 요항표는 복수 건물의 이용상태를 구분하고 있고, 매각물건명세서도 일부 건물이 공부상 주택과 다른 용도로 사용되는 정황을 밝히고 있습니다.
| 구분 | 이용상태 및 구조 | 검토사항 |
|---|---|---|
| 기호 (2), (5), (7) | 주택 등으로 이용 | 실제 거주자와 점유관계 확인 |
| 기호 (3), (6), (9) | 창고 등으로 이용 | 창고 이용 현황 및 부속시설 확인 |
| 명세서상 2번 건물 | 주거용 주택으로 사용 중 | 출입 동선·점유자·명도 확인 |
| 명세서상 4번·6번 건물 | 공부상 주택이나 공장으로 사용 중인 것으로 보임 | 실제 용도·허가·적법성 확인 |
감정평가 요항표의 기호와 매각물건명세서의 건물 번호는 각 원본 도면·목록에 따라 대조해야 합니다.
감정평가상 건물에는 연와조 스라브즙 2층 건물과 세멘부럭조 스라브즙 단층 건물이 포함되어 있습니다. 주택 등의 건물은 벽돌쌓기 및 내부 벽지·타일 마감 등이 기재되어 있고, 창고 등 건물은 몰탈 및 페인팅 마감으로 조사됐습니다. 위생·급배수설비 및 난방설비도 기재되어 있습니다.
건물 배치도 중요합니다. 매각물건명세서에 따르면 전면에는 4번·6번 건물과 출입대문이 나란히 이어져 있고, 출입대문으로 들어가면 뒤쪽 안쪽에 2번 주거용 건물이 있습니다. 따라서 공용 출입동선, 건물별 독립적인 이용 가능성, 각 공간의 실제 점유를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 점유·임차인 — 신고 내역과 실제 점유는 별개
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션에서도 임차인 보증금 배당이나 매수인 인수보증금이 산정되지 않았습니다. 다만 명세서에는 실제 주거용으로 사용 중인 건물과 공장으로 사용되는 것으로 보이는 건물이 함께 등장합니다.
특히 실제 용도가 주거용과 비주거용으로 나뉘므로 점유 부분별로 적용될 수 있는 임대차 관련 법률도 달라질 수 있습니다. 서류상 인수액 0원이라는 판단은 유지하되, 미확인 점유관계가 발견된다면 인수위험과 명도비용을 다시 계산해야 합니다.
④ 가격 판단 — 14.34억이 적정한지는 별도 검증
신건 최저매각가는 1,434,159,290원으로 감정가와 동일합니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되므로, 최저가에 낙찰된다는 가정 아래 실질취득 기준금액도 1,434,159,290원입니다. 여기에 취득 관련 세금, 명도비용, 용도 관련 정비비용 등은 별도로 고려해야 합니다.
이 물건은 복수 건물과 토지가 결합된 특수성이 있으므로 단순히 주변 주택 한 채의 거래가격과 비교해서는 적정가치를 판단하기 어렵습니다. 토지의 면적·이용 가능성, 건물별 상태, 현재 용도와 적법한 활용 범위, 필요한 정비비용을 함께 고려해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 1,434,159,290원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 16,741,593원 |
| 1. 근저당 · 경기은행(이후 한미은행으로 이전) | 84,500,000원 | 84,500,000원 |
| 2. 근저당 · 한국씨티은행(2011년) | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 3. 근저당 · 한국씨티은행(2012년) | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 4. 근저당 · 한국씨티은행(2013년) | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 5. 근저당 · 한국씨티은행(2020년) | 232,300,000원 | 232,300,000원 |
| 담보권 배당 합계 | 706,800,000원 | 706,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 710,617,697원 |
집행비용은 추정치이고, 담보권 배당은 등기상 채권최고액 기준의 시뮬레이션입니다. 실제 피담보채권액·배당순위·세금·임차인 우선변제 등에 따라 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 위 합계 행은 배당 항목의 소계이며 중복 합산하지 않습니다.
신건 최저가를 기준으로 한 시뮬레이션에서는 담보권자에게 총 706,800,000원이 배당되고, 집행비용을 차감한 뒤 소유자에게 710,617,697원이 남는 것으로 계산됩니다. 한국씨티은행의 신청 청구액은 529,125,991원이며, 시뮬레이션상 한국씨티은행 근저당권들에 대한 예상배당 합계는 622,300,000원입니다. 다만 이는 채권최고액 기준 계산이므로 실제 채권 변제액과 동일하다고 볼 수는 없습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 배당 부족 여부와 낙찰가 변화
| 회차 | 가정 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 1,434,159,290원 | 0원 | 710,617,697원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 1,147,327,432원 | 0원 | 426,654,158원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 917,861,945원 | 0원 | 199,483,326원 | 0원 |
제시된 세 가지 매각가 시나리오에서는 담보권 채권최고액 합계가 전액 배당되는 것으로 추정됩니다. 따라서 미배당 0원·매수인 인수 0원이라는 결과가 모든 회차에서 동일합니다. 다만 이는 어디까지나 현재 확인된 권리와 예정 배당액에 따른 계산이며, 미배당액이 발생하더라도 그것이 언제나 매수인의 인수액으로 이어지는 것은 아닙니다.
⑦ 입지·이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부개동 소재 부이공원 동측 인근으로, 주위에 단독주택과 공원이 있으며 배후에는 음식점·판매시설·금융기관 등이 입지합니다. 감정평가상 주거 환경은 양호한 편으로 조사됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역에 속합니다. 실제 공장 사용 부분의 용도 적합성과 향후 이용 가능성은 별도 확인해야 합니다.
- 건물 구성. 2층 연와조 건물과 단층 세멘부럭조 건물이 혼재하며, 주택·창고 등으로 이용 중입니다. 건물별 노후 상태와 유지관리비를 확인해야 합니다.
- 매각 구성. 제시외 건물이 평가 및 매각에 포함되는 일괄매각입니다. 대상 토지와 각 건물의 범위를 원본 목록 및 도면과 대조해야 합니다.
- 환금성. 주택·창고·공장 사용 정황이 혼재하는 복합 물건으로, 일반적인 단일 주택과 매수 수요가 다를 수 있습니다. 비교 실거래가 확인되지 않아 환금성 수준과 적정 매각기간은 판단을 보류합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 확정. 부개동 197-11 소재 토지·건물과 제시외 건물의 구체적 범위, 공동담보로 표시된 197-17과의 관계를 매각목록에서 대조하세요.
- 건축물 용도 확인. 공부상 주택과 실제 공장 사용 부분의 차이를 건축물대장·인허가·현장 이용상태와 대조하세요. 용도변경이나 시정 조치가 필요한지 확인해야 합니다.
- 점유·명도 조사. 주거용 건물과 공장 사용 부분의 실제 점유자, 계약관계, 보증금, 인도 가능성 및 명도비용을 각각 조사하세요.
- 가격 검증. 토지 면적·건물별 가치·최근 주변 거래·현재 이용 가능성·정비비용을 반영해 자체 입찰 상한을 산정하세요. 감정가만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
- 근저당 및 배당 확인. 경기은행에서 한미은행으로 이전된 최초 근저당과 후순위 한국씨티은행 근저당들의 실제 권리관계, 피담보채권 및 배당요구사항을 원본에서 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 평가에 포함된 건물의 실제 위치·면적·구조·적법성과 매각 후 사용 가능성을 검토하세요.
- 접근 및 이용 동선. 전면 4번·6번 건물과 출입대문, 후면 안쪽 2번 건물의 배치를 확인하고 건물별 독립적인 출입 및 사용 가능성을 점검하세요.
- 비용 검토. 취득 관련 세금, 공과금, 공용 관리비, 건물 정비비, 점유 해소 비용 등 부대비용을 낙찰가와 별도로 예산에 반영하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지 및 건축물 관련 공부를 최종 확인하세요.
맺으며 — “담보권은 정리되지만, 물건 자체가 단순한 것은 아니다”
인천 부개동 197-11 경매는 등기상 담보권 소멸 구조가 비교적 명확한 물건입니다. 1997년 근저당을 말소기준으로 이후 근저당권도 모두 소멸할 예정이고, 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 신건부터 2회 유찰까지 제시된 시나리오에서도 담보권 미배당액은 발생하지 않는 것으로 계산됩니다.
그러나 이 경매의 어려움은 담보권이 아니라 부동산 자체의 구성과 실제 이용상태에 있습니다. 주택과 창고 등 복수 건물이 일괄매각되고, 일부 건물은 공부상 주택이지만 공장으로 사용되는 것으로 보입니다. 실제 점유자와 용도 적법성, 제시외 건물 및 매각 범위까지 확인해야 비로소 취득 후 활용 가능성을 판단할 수 있습니다.
게다가 현재 최저가 1,434,159,290원이 적정 시세에 비해 유리한지 판단할 비교 거래자료가 없습니다. 권리관계는 긍정적이지만, 가격과 이용상태는 확인이 필요한 단계입니다. 이 물건은 저렴한 낙찰가를 기대하기에 앞서 무엇을 인수하고, 어떻게 이용할 수 있으며, 그 전체 가치가 얼마인지를 검증하는 것이 우선입니다.
