인천지방법원 2025타경1706. 인천광역시 연수구 송도동 더샵센트럴파크2 203동 24층 2403호가 경매로 나왔습니다. 전용면적 146.5057㎡, 49층 건물 중 24층에 위치한 아파트입니다. 소유자는 김규완과 임양신으로, 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 감정가는 2,110,000,000원이고 유찰 없이 동일한 가격에서 첫 매각을 진행하는 신건입니다.
이 사건의 중요한 특징은 경매를 신청한 채권자가 전세권자라는 점입니다. 삼성바이오로직스주식회사는 2021.06.15 전세금 1,200,000,000원의 전세권을 설정했고, 2025.10.16 임의경매개시결정의 채권자로 등재되어 있습니다. 기존 국민은행·송도새마을금고 근저당권과 과거 임차권등기는 이미 말소되었지만, 삼성바이오로직스의 전세권은 현재 유효한 권리로 표시되어 있습니다. 따라서 배당으로 전세권이 정리되는지 확인하는 것이 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1706 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 23-4 더샵센트럴파크2 203동 24층 2403호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 센트럴로 194 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 146.5057㎡ · 49층 중 24층 |
| 사용승인 | 2011.08.25 |
| 단지 규모 | 더샵센트럴파크2 · 632세대 |
| 소유자 | 김규완(지분 2분의 1), 임양신(지분 2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 2,110,000,000원 / 2,110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 삼성바이오로직스주식회사 |
| 청구액 | 1,200,000,000원 |
| 선순위 전세권 | 삼성바이오로직스주식회사 · 전세금 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 등기 확인일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
등기사항을 보면 과거 설정된 근저당권과 압류, 임차권등기는 이미 말소되어 있습니다. 남아 있는 핵심 제한물권은 2021.06.15 설정된 삼성바이오로직스주식회사의 전세권입니다. 전세금은 1,200,000,000원이고, 건물 전부를 대상으로 설정되었습니다. 등기된 존속기간은 2021.06.01부터 2023.05.31까지입니다.
이 사건의 예상배당에서는 삼성바이오로직스주식회사의 채권 1,200,000,000원 전액 배당을 전제로 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다. 현재 신건뿐 아니라 제시된 유찰 시나리오에서도 채권 미배당액은 0원입니다. 그러나 이는 어디까지나 제시된 배당 가정에 따른 결과입니다. 실제 입찰에서는 매각물건명세서의 인수권리 기재, 전세권자의 경매신청 원인, 배당요구 관계 및 매각 후 전세권 말소 여부를 반드시 대조해야 합니다.
임차인 관계도 구분할 필요가 있습니다. 현재 별도로 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 과거 전태룡 명의의 주택임차권등기(보증금 850,000,000원)가 2021.03.25 설정되었으나 2021.06.07 이미 말소되었습니다. 따라서 이 과거 보증금을 현재 인수금액에 다시 합산할 근거는 없습니다. 다만 실제 점유자와 점유권원은 현장에서 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 가격이 최근 평균보다 27% 높다
더샵센트럴파크2는 632세대 아파트로, 본건의 전용면적은 146.5057㎡입니다. 최근 확인되는 실거래는 전용 146.51㎡와 147.0㎡뿐 아니라 133.55㎡ 및 134.81㎡ 거래도 포함되어 있습니다. 아래 표는 전체 12건의 거래이며, 면적 차이를 고려해 해석해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 146.51㎡ | 28 | 1,910,000,000원 |
| 2026.08 | 147.0㎡ | 22 | 1,750,000,000원 |
| 2026.06 | 146.51㎡ | 24 | 1,835,000,000원 |
| 2026.05 | 146.51㎡ | 24 | 1,835,000,000원 |
| 2025.12 | 133.55㎡ | 10 | 1,385,000,000원 |
| 2025.11 | 134.81㎡ | 23 | 1,550,000,000원 |
| 2025.11 | 147.0㎡ | 27 | 1,700,000,000원 |
| 2025.11 | 134.81㎡ | 9 | 1,340,000,000원 |
| 2025.09 | 133.55㎡ | 24 | 1,360,000,000원 |
| 2025.09 | 146.51㎡ | 19 | 1,945,000,000원 |
| 2025.08 | 146.51㎡ | 46 | 1,850,000,000원 |
| 2025.06 | 146.51㎡ | 25 | 1,995,000,000원 |
| 전체 평균 | 혼합 | 12건 | 1,704,583,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 혼합 | 10건 | 1,661,000,000원 |
전체 거래 평균은 1,704,583,333원이지만, 가격 판단에는 더 최근 구간인 최근 12개월 평균 1,661,000,000원을 우선 적용해야 합니다. 감정가와 최저매각가 2,110,000,000원은 이 평균의 127.0%에 해당합니다. 평균보다 449,000,000원 높아 신건 가격에 할인 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
최신 거래는 2026.08 전용 146.51㎡, 28층의 1,910,000,000원입니다. 본건과 같은 24층, 전용 146.51㎡ 거래는 2026.06과 2026.05에 각각 1,835,000,000원으로 기록되어 있습니다. 최저매각가 2,110,000,000원은 최신 거래뿐 아니라 확인되는 동일층 거래보다도 높습니다. 개별 호수의 향·조망·내부 상태 차이는 추가 검토가 필요하지만, 현재 가격이 시장에서 유리한 수준이라는 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 23,500,000원 |
| 1. 전세권 · 삼성바이오로직스주식회사 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 886,500,000원 |
매각가 2,110,000,000원 가정의 추정배당입니다. 전세권자에게 전세금 1,200,000,000원 전액을 지급하고 소유자에게 886,500,000원이 남는 구조입니다. 예상 미배당액은 0원, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위 및 전세권 소멸 여부는 별도 확인이 필요합니다.
유찰 시나리오 — 가격과 인수액 함께 확인
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 감정가 100% | 2,110,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,688,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,350,400,000원 | 0원 | 0원 |
제시된 모든 시나리오에서 전세권자에게 1,200,000,000원 전액을 배당하며 채권 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다. 이는 전세권이 배당으로 정리된다는 가정에 따른 금액으로, 권리가 법적으로 소멸하는지 확인하는 절차를 대신하지 않습니다.
1회 유찰 시 매각가 1,688,000,000원은 최근 12개월 평균 1,661,000,000원보다 여전히 높습니다. 따라서 1회 유찰만으로 충분한 가격 메리트가 확보된다고 단정하기 어렵습니다. 2회 유찰 시 1,350,400,000원은 최근 평균보다 낮아지지만, 유찰 여부 자체는 확정되지 않았으며 하락 추세·입찰 경쟁·취득 부대비용과 권리 소멸 확인 결과를 함께 반영해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 신정초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택·학교·근린생활시설이 혼재한 지역이며 감정평가상 주위 환경은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 노선 및 인천1호선 센트럴파크역이 위치합니다. 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 49층 건물 중 24층입니다. 사용승인일은 2011.08.25이며 위생·급배수·화재경보·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 용도 및 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(국제업무단지)·경제자유구역·성장관리권역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정기록은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재되어 있으므로, 입찰 시점의 지정 연장 여부와 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 토지. 대지의 형상은 가로장방형이고 지형은 평지입니다. 토지면적은 34,596.4㎡, 공시지가는 3,363,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도에 연결됩니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실내 상태 및 점유 관계는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 632세대 아파트로 거래 사례는 존재하지만 최근 거래가격의 편차가 크고 하락 추세도 확인됩니다. 단지 경매 평균 유찰 2.7회, 낙찰률 20.83%라는 점에서 고가 낙찰 후 매각 시점의 유동성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 소멸 확인. 삼성바이오로직스주식회사의 전세권 설정일은 2021.06.15이며 전세금은 1,200,000,000원입니다. 전세권자가 직접 경매를 신청한 관계와 매각으로 소멸하는지 여부를 매각물건명세서·경매기록으로 확인해야 합니다.
- 전세권 전액 배당 여부. 예상배당에서는 모든 회차에서 1,200,000,000원을 전액 지급합니다. 실제 우선배당채권·집행비용·조세채권 등에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 채권 미배당과 매수인 인수 여부를 별도로 검증해야 합니다.
- 점유 및 인도관계. 신고된 현재 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전세권자·실제 점유자·소유자 간의 점유권원을 확인하고, 매수 후 인도 가능성과 소요비용을 검토해야 합니다.
- 가격 상한. 최저가 2,110,000,000원은 최근 12개월 평균 1,661,000,000원의 127.0%입니다. 최신 2026.08 거래 1,910,000,000원과 동일 24층 실거래 1,835,000,000원도 함께 비교해야 합니다.
- 하락장 보정. 최근 거래 추세 -13.6%를 반영해야 합니다. 전체 평균이나 과거 고가 거래만 보고 입찰가를 결정하면 현재 시장보다 높은 가격에 취득할 위험이 있습니다.
- 유찰 회차별 전략. 1회 유찰 가격 1,688,000,000원도 최근 평균보다 높습니다. 2회 유찰 가격 1,350,400,000원에서는 가격 차이가 생기지만, 실제 권리 인수·취득 부대비용을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비 및 당해세 등 실제 부담 가능 항목을 확인해야 합니다. 예상배당에서 누락된 우선배당채권이 있는지도 검토할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 2026.10.15 기준 등기사항과 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서, 입찰 직전의 최신 등기 및 실거래 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “배당상 인수 0원이어도, 신건 가격은 비싸다”
이 사건은 삼성바이오로직스주식회사의 선순위 전세권 1,200,000,000원이 핵심입니다. 전세권자 본인이 경매를 신청했고 예상배당에서 전세금 전액을 지급받으므로, 제시된 배당 가정에 따른 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 등기상 전세권이 경매개시결정보다 앞서 있는 만큼 실제 매각으로 소멸하는지 확인하는 절차를 생략해서는 안 됩니다.
가격 경쟁력은 더욱 분명하게 부족합니다. 신건 최저가 2,110,000,000원은 최근 12개월 평균 1,661,000,000원의 127.0%이고, 최근 시장 추세도 -13.6%입니다. 같은 단지의 평균 유찰 횟수 2.7회와 낙찰률 20.83%도 신건 응찰에 신중해야 할 근거입니다.
결론은 권리 확인과 가격 조정을 전제로 한 보수적 접근입니다. 선순위 전세권이 배당으로 소멸한다는 점을 확인할 수 있다면 예상 인수금액 측면의 부담은 낮아집니다. 하지만 그것이 신건 최저가의 적정성을 의미하지는 않습니다. 1회 유찰 가격도 최근 평균 이상인 만큼, 실제 유찰 진행과 최신 실거래를 확인하면서 충분한 가격 여유가 확보되는 구간을 검토하는 것이 합리적입니다.
