인천지방법원 2025타경1726. 영종하늘도시의 하늘도시우미린2단지 753동 104호, 전용 84.9172㎡ 아파트입니다. 지상 38층 건물의 1층이며, 단지는 1,287세대 규모로 2012년 8월 29일 사용승인됐습니다. 등기상 2021년 김택훈이 거래가 365,000,000원에 취득한 뒤 신한은행 근저당권이 설정됐고, 2025년 상속을 원인으로 김민서·김소율·김예준이 각각 3분의 1 지분을 보유하는 구조가 됐습니다.
현재 경매의 핵심 말소기준은 2022년 10월 31일 신한은행 근저당권입니다. 이후 설정된 신한은행 추가 근저당과 임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 실제 임차인 1명이 있으나 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없으므로 보증금 20,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 임차인의 실제 점유 상태와 명도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1726 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1871-3 하늘도시우미린2단지 753동 1층 104호 |
| 도로명주소 | 하늘달빛로 113 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9172㎡ · 지상 38층 중 1층 |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트구조 · 2012.08.29 사용승인 · 1,287세대 |
| 현재 소유자 | 김민서·김소율·김예준 (상속 공유자, 각 3분의 1) |
| 전 소유자 | 김택훈 (2021.07.14 소유권이전, 거래가 365,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 366,000,000원 / 366,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사신한은행 / 101,804,168원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.31 · 을구 3번 · 신한은행 근저당권 161,700,000원(채권최고액) |
| 후순위 근저당 | 2023.08.31 · 을구 4번 · 신한은행 120,000,000원(채권최고액) |
| 임차인 | 강민철 · 보증금 20,000,000원 · 대항력 없음 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차권도 후순위
등기의 핵심은 을구 3번 신한은행 근저당권입니다. 2022.10.31 설정된 채권최고액 161,700,000원의 근저당이 말소기준이고, 2023.08.31 설정된 을구 4번 근저당 120,000,000원도 그 이후의 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁등기들은 이미 말소됐으며, 2018년에 설정된 신한은행 근저당 120,000,000원도 2021년에 해지·말소됐습니다.
2025.02.06 상속을 원인으로 2025.11.06 소유권이전등기가 이루어져 현재는 3인의 공유 소유 상태입니다. 이후 2025.11.13 신한은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 상속 공유관계 자체를 매수인이 유지하는 구조는 아니지만, 실제 점유자와 인도 협의 상대방은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2,000만원, 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 보증금 / 월세 | 전입 / 확정 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
강민철 1층 104호 84.9172㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
보증금 20,000,000원 월세 950,000원 |
전입 2023.12.19 확정 2023.12.19 점유개시 2023.12.18 |
대항력 없음 우선변제 배당 미확인 매수인 승계 0원 |
| 실제 임차인 | 1명 · 강민철 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2023.12.07 |
| 점유개시일 | 2023.12.18 |
| 주민등록일 | 2023.12.19 |
| 확정일자 | 2023.12.19 (임차권등기 기재 기준) |
| 임차권등기 | 2026.01.06 · 을구 5번 · 인천지방법원 2025카임1059 |
| 배당요구 | 신청 내역 있음 · 2026.01.06 |
| 대항력 | 없음 · 전입일이 2022.10.31 말소기준 이후 |
| 우선변제 | 확정일자 기재는 있으나 실제 배당액·배당순위의 최종 확정은 필요 |
| 매수인 보증금 인수 | 0원 · 후순위 임차권 매각 소멸 |
③ 시세 비교 — 최근 평균보다는 조금 낮지만 최신 거래보다 비싸다
하늘도시우미린2단지의 전용 84㎡대 실거래 최근 12건을 기준으로 살펴보겠습니다. 거래 시기는 2026년 3~4월이며, 최근 12개월 평균은 371,250,000원입니다. 신건 최저가 366,000,000원은 평균보다 5,250,000원 낮아 평균 대비 98.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.8㎡ | 23 | 362,000,000원 |
| 2026.04 | 84.8㎡ | 19 | 360,000,000원 |
| 2026.04 | 84.8㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2026.04 | 84.8㎡ | 25 | 370,000,000원 |
| 2026.04 | 84.62㎡ | 16 | 360,000,000원 |
| 2026.04 | 84.78㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 24 | 370,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 34 | 420,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 35 | 377,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 35 | 377,000,000원 |
| 2026.03 | 84.78㎡ | 33 | 399,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 29 | 380,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84㎡대 | 12건 | 371,250,000원 |
실거래 가격은 330,000,000원~420,000,000원으로 폭이 큽니다. 특히 34층의 420,000,000원 같은 고가 거래가 평균을 끌어올릴 수 있습니다. 한편 2026년 4월의 최신 거래로 제시된 가격은 362,000,000원이며, 경매 최저가 366,000,000원이 오히려 4,000,000원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 366,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,924,000원 |
| 1. 을구 3번 · 신한은행 근저당 | 161,700,000원 | 161,700,000원 |
| 2. 을구 4번 · 신한은행 근저당 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 78,376,000원 |
신건 매각가를 기준으로 한 추정 배당입니다. 신한은행 근저당 2건은 채권최고액 기준으로 산정했으며, 당해세·임차인의 최우선변제·우선변제 배당 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 채권 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 임차인에게 배당이 표시되지 않았다는 사실만으로 매수인에게 보증금 인수 의무가 발생하는 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 366,000,000원 | 281,700,000원 | 0원 | 78,376,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 292,800,000원 | 281,700,000원 | 0원 | 6,200,800원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 234,240,000원 | 230,160,640원 | 51,539,360원 | 0원 | 0원 |
위 시나리오는 각 회차의 최저매각가에 낙찰된다는 가정입니다. 미배당액은 표시된 근저당 채권의 부족분으로, 매수인 인수액과 구별해야 합니다. 실제 배당은 세금과 임차인 관련 배당 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 중산동 영종1동행정복지센터 남측 인근입니다. 주변에는 대단위 아파트단지와 학교, 관공서, 근린·편의시설이 분포하는 주거지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준입니다. 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결됩니다.
- 건물. 2012.08.29 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 38층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비 등이 갖춰져 있으며, 해당 호수는 1층에 위치합니다.
- 단지 규모. 하늘도시우미린2단지는 1,287세대 규모입니다. 최근 동일 평형의 거래 사례가 확인되지만, 실거래가격이 330,000,000원부터 420,000,000원까지 벌어져 층수 및 개별 조건에 따른 가격 차이가 큽니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 해당하며, 교육환경 보호구역 관련 지정도 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 이력이 있으므로 입찰 시점의 적용 대상과 기간은 확인해야 합니다.
- 공시지가. 제시된 개별공시지가는 ㎡당 1,445,000원입니다. 토지는 대체로 사다리형의 평지이며 아파트 부지로 이용됩니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 실내 상태와 수리 필요 여부는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 대단지의 전용 84㎡대 아파트라는 점은 비교 가능한 거래 사례를 확보하는 데 유리합니다. 하지만 대상은 1층인 만큼 중·고층 거래 평균을 그대로 적용하면 실제 처분 가능 가격을 높게 평가할 위험이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 371,250,000원뿐 아니라 최신 거래 362,000,000원을 함께 기준으로 검토하세요. 현재 최저가 366,000,000원은 최신 거래보다 높은 수준입니다.
- 1층 개별 시세. 비교 거래는 모두 5층 이상입니다. 실제 1층의 거래 가능 가격과 일조·조망·사생활 보호·실내 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 강민철은 대항력 없는 임차인으로 분석되지만 임차권등기와 배당요구 내역이 있습니다. 현재 점유 여부, 퇴거 상태 및 인도 절차를 확인하세요.
- 보증금 배당. 보증금 20,000,000원과 확정일자 2023.12.19가 확인됩니다. 실제 배당순위 및 배당 여부는 별도로 검토하고, 미배당금과 매수인 인수액을 혼동하지 마세요.
- 상속 공유관계. 현재 등기상 소유자는 김민서·김소율·김예준 각 3분의 1입니다. 등기부와 매각물건명세서의 공유관계 및 점유 정보를 재확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 신건 366,000,000원, 1회 유찰 시 292,800,000원, 2회 유찰 시 234,240,000원의 가격 차이가 큽니다. 최저가 하락 가능성만 믿고 유찰을 확정적으로 가정하지 마세요.
- 관리비·추가 비용. 공용부분 관리비 체납, 명도비, 취득세 및 수리비 등은 별도로 확인해야 합니다. 매수인 인수 0원은 이러한 부대비용이 없다는 의미가 아닙니다.
- 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 자료와 실거래 원본을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건은 권리분석과 가격 판단을 분리해야 하는 아파트 경매입니다. 2022.10.31 신한은행 근저당권이 말소기준이며, 뒤따르는 근저당과 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 실제 임차인은 강민철 1명이지만, 전입일이 말소기준 이후여서 대항력은 없습니다. 매수인에게 승계되는 보증금도 0원입니다.
반면 가격은 신중해야 합니다. 신건 최저가 366,000,000원은 최근 12개월 평균 371,250,000원의 98.6%로 할인 폭이 작고, 최신 거래 362,000,000원보다 높습니다. 특히 1층 아파트를 5~35층의 실거래 평균과 단순 비교해 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 단지의 경매 평균 유찰 횟수는 1.0회로, 가격 조건의 개선 여부를 관찰할 근거도 있습니다.
결론은 권리상 인수 부담이 없는 물건이지만, 현 신건 가격에서는 적극적인 가격 가점을 주기 어렵다는 것입니다. 임차인 점유·명도와 1층 개별 시세를 확인하고, 유찰 또는 충분한 가격 여유가 생길 때 접근하는 것이 보다 신중한 전략입니다.
