인천지방법원 2025타경1763. 부평구 부개동 대창스페이스빌 제6동 제2층 제201호에 대한 임의경매입니다. 철근콘크리트구조의 지상 5층 다세대주택으로, 2009년 12월 18일 사용승인을 받았습니다. 소유자는 장상진이며 2010년 2월 9일 거래가액 185,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 여러 근저당과 가압류가 설정됐고, 현재 경매의 신청채권자인 김동연이 2021년 8월 5일 설정한 채권최고액 25,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.

다만 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매와는 차이가 있습니다. 임차인 정정자는 2018년 2월 9일 전입·점유를 개시했고 2018년 1월 17일 확정일자를 받았습니다. 임차권등기는 2022년에 이루어졌지만, 그보다 앞선 임차인의 대항요건을 별도로 살펴야 합니다. 실제로 매각물건명세서에도 을구 7번 주택임차권등기가 매수인 인수 대상 권리로 명시되어 있습니다.

따라서 신건에서는 예상배당상 보증금이 모두 지급될 수 있다는 점과, 낙찰가격이 내려가면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있다는 점을 반드시 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 근저당, 남을 수 있는 보증금

기존 부평대건신용협동조합의 근저당권은 2015년 12월 4일 말소되었습니다. 현재 말소기준은 2021년 8월 5일 김동연 근저당권입니다. 이후 한국주택금융공사·이원준·롯데캐피탈·희망1자산대부관리 유한회사의 가압류와 본 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

다만 정정자의 임차권은 예외적으로 주의해야 합니다. 임차권등기의 접수일만 보면 말소기준권리보다 늦지만, 원래 임대차의 주민등록·점유개시일은 2018년으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 단순히 등기 순서가 늦다는 이유로 보증금 인수 위험을 배제할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차관계 2명

대위·보증기관 승계로 중복 기재된 임차인은 없습니다. 정정자는 등기된 임차권자이며, 이소의 실제 임대차 조건과 현재 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.

③ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 취득비용 하락은 아니다

신건에서는 예상배당상 정정자에게 보증금 전액인 125,000,000원이 배당됩니다. 따라서 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 1회 유찰 후에도 예상 인수액은 0원이지만, 2회 유찰 시에는 인수액이 발생하는 시나리오입니다.

위 회차별 인수액은 추정 배당 시나리오입니다. 실제 배당재단·집행비용·우선순위 채권에 따라 변동될 수 있으며, 특히 2회 유찰 시에는 정정자의 실제 배당액과 잔여 보증금을 별도로 검산해야 합니다. 채권자 미배당액은 정정자의 미회수 임차보증금과 구별됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)

신건 최저매각가 173,000,000원을 기준으로 집행비용 3,222,000원을 차감하고 정정자에게 125,000,000원, 김동연에게 25,000,000원, 한국주택금융공사에 19,778,000원을 배당하는 구조입니다. 다른 가압류 채권자에게는 배당액이 없으며, 소유자 잔여금도 0원입니다.

이 배당표는 추정액이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위나 지급액이 달라지면 정정자의 보증금 인수액 역시 바뀔 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부개동 소재 부개초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 북동측 근거리에 수도권 전철 1호선 부개역이 소재하며 대중교통 이용 편의는 보통입니다.
• 건물. 2009.12.18 사용승인된 지상 5층 다세대주택입니다. 외벽은 드라이비트 및 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호이며 기본 위생·급배수·난방설비와 주차장 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 건물이 속한 토지는 남측 약 20m, 동측 약 9m, 북측 약 4m의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득을 대상으로 한 토지거래허가구역 지정 이력(2025.08.26~2026.08.25)이 있으며, 해당 지정기간의 경과와 현재 규제 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 위반건축물. 대창스페이스빌 6동이 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으나, 조사 내용상 본건과는 관련이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 위반 부분과 본건의 관계는 원본으로 확인해야 합니다.
• 환금성. 다세대주택으로서 개별 호수 상태와 임차관계에 따른 거래가격 차이가 있을 수 있습니다. 최근 실거래 비교자료가 확보되지 않아 현 단계에서는 구체적인 시세 할인율이나 환금성을 수치로 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 정정자 보증금 인수 확인. 매각물건명세서에 명시된 을구 7번 임차권등기의 인수 범위, 배당요구 및 실제 미배당 가능액을 반드시 확인하세요. 신건의 인수액 0원은 추정 배당이 전액 실현될 때 성립합니다.
• 2회 유찰 실질취득 검토. 최저가 110,720,000원만 보지 말고 예상 인수액 16,630,080원과 부대비용을 함께 반영해야 합니다. 대항력 보증금 125,000,000원보다 낮은 낙찰가에서는 보증금 인수 구조가 특히 중요합니다.
• 이소의 임대차 확인. 2023.02.17 전입한 이소의 보증금, 확정일자, 계약 내용, 실제 점유 및 명도관계를 확인하세요. 후순위 전입이라도 확인되지 않은 계약관계를 임의로 확정해서는 안 됩니다.
• 도로명주소 정정. 등기부 동수로 147과 집합건축물대장·현황 동수로 147-1의 불일치를 확인하고 관련 행정절차를 점검하세요.
• 위반건축물 여부. 6동의 위반건축물 등재가 본건과 무관하다는 조사 내용을 건축물대장 및 관할구청 확인으로 재검증하세요.
• 시세 원본 확보. 동일 건물 및 인근 유사 다세대주택의 최근 12개월 실거래, 최신 거래, 가격 추세를 확인한 후에만 입찰가격을 판단하세요. 2010년 소유권 취득가격 185,000,000원은 현재 시세가 아닙니다.
• 기존 경매 이력. 2024타경7200 강제경매개시결정이 이후 말소된 이력과 현재 2025타경1763 임의경매의 진행 상태를 원본 사건기록으로 대조하세요.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 인도 과정에서 발생할 수 있는 비용을 확인하세요.
• 매각기일 재확인. 2026.10.29 매각기일의 진행 여부, 변경·취하·정지 가능성 및 최신 매각조건을 법원 공고로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 기록을 직접 확인하세요. 특히 실제 배당순위와 인수할 임차보증금은 최종 확인이 필요합니다.

맺으며 — “유찰가보다 중요한 것은 인수 후 총액”

인천 대창스페이스빌 6동 201호는 단순한 후순위 권리 소멸형 물건이 아닙니다. 말소기준 근저당 자체는 2021년 김동연의 25,000,000원 근저당으로 명확하고, 그 이후 가압류들은 매각으로 소멸할 권리입니다. 그러나 그보다 먼저 전입·점유한 정정자의 보증금 125,000,000원은 낙찰가가 낮아질 때 매수인의 실질 부담으로 돌아올 수 있습니다.

신건 최저가 173,000,000원에서는 예상배당상 보증금 전액을 지급할 수 있지만, 2회 유찰 최저가 110,720,000원에서는 16,630,080원의 인수 부담이 추정됩니다. 더 낮은 가격이 곧 같은 폭의 취득비용 절감으로 이어지지 않는 구조입니다. 이소의 임대차 조건과 주소 불일치 문제도 별도의 검토 대상입니다.

더욱이 현재 최근 실거래가 확인되지 않아 감정가 173,000,000원이 시장에서 적정한지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 권리 위험을 확인하고, 미배당 보증금을 포함한 실질취득액을 계산한 다음, 실거래 시세와 비교해야 하는 물건입니다. 결론은 신건도 신중, 유찰 시에도 인수액 재계산이 필수입니다.