인천지방법원 2025타경508836. 인천 남동구 논현동 에코메트로3차더타워 A동 48층 4803호, 전용 140.938㎡ 아파트입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 896,000,000원인 신건이며, 소유자는 김용석입니다. 2018년 신한은행 근저당권이 말소기준권리로, 그 이후 무궁화캐피탈 근저당과 압류, 경매개시결정 등이 이어진 구조입니다.

가장 먼저 볼 것은 실제 취득가격과 남는 권리입니다. 배당 시뮬레이션에서는 인수액이 없지만, 토지에 별도로 설정된 지상권의 구체적인 범위와 효력은 확인이 필요합니다. 임차인 조사에서도 같은 호수의 아파트·오피스텔 구분 문제가 있으므로 권리관계가 완전히 정리됐다고 단정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 토지 지상권은 확인 필요

권리의 출발점은 2018.02.28 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 456,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 무궁화캐피탈주식회사의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권이 설정됐고, 무궁화캐피탈은 2025.04.25 임의경매개시결정을 받았습니다. 2026.03.27에는 신한은행의 별도 임의경매개시결정도 등기됐습니다.

신한은행 근저당 이후 설정된 무궁화캐피탈 근저당, 국세·지방세 압류, 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 한국캐피탈의 가압류는 2026.06.25 이미 말소됐습니다. 과거 박미옥 명의 전세권과 김형준·화성한마음신용협동조합 근저당권 역시 이미 말소된 이력입니다.

② 임차인·점유 관계 — 신고된 4명의 실제 점유 구분이 중요

임차·점유 조사에는 임용길, 전재용, 장소희, 변병림이 등장합니다. 보증기관 대위·승계 신고로 분류된 사람은 없지만, 이 4명 모두가 경매 대상 아파트의 실제 임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 같은 A동 4803호에 공동출입구를 달리하는 아파트와 오피스텔이 각각 존재하기 때문입니다.

대항력 판정은 확인된 주민등록일과 2018.02.28 말소기준권리를 비교한 결과입니다. 우선변제 순위 및 배당 여부는 별도 확인이 필요합니다.

변병림의 임차권등기는 특히 확인할 부분입니다. 등기상 점유개시일은 2018.09.19, 주민등록일은 2018.09.27, 확정일자는 2022.10.11입니다. 임대차계약일은 2022.09.15이며 보증금은 30,000,000원, 차임은 2,000,000원입니다. 2025.08.13 주택임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 확인됩니다. 그러나 주민등록일과 점유개시일이 모두 2018.02.28 근저당권 이후이므로 말소기준권리에 우선하는 대항력은 확인되지 않습니다. 해당 임차권등기는 매각 소멸 대상으로 분류됩니다.

전재용은 보증금 162,750,000원이 확인되지만 주민등록일이 2023.07.21로 말소기준권리 이후입니다. 임용길과 장소희는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들 역시 확인된 전입일 기준으로는 선순위 대항력을 갖추지 못한 것으로 판단되나, 실제 점유 부분 및 명도 대상은 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 비싼 신건

에코메트로3차더타워는 644세대, 2013.11.01 준공 단지입니다. 전용 140.94㎡대 실거래 8건이 확인되며, 전체 평균은 861,250,000원입니다. 하지만 오래된 거래도 포함되므로 가격 판단에는 최근 표본과 최신 거래가격을 우선해야 합니다.

가격을 비교하면 차이가 분명합니다. 신건 최저가 896,000,000원은 자료상 최근 12개월 평균 847,500,000원의 105.7%입니다. 최신 거래로 제시된 2024.11의 800,000,000원보다도 높습니다. 전체 8건 평균과 비교한 비율 역시 104.0%로, 어느 평균을 사용하더라도 신건 가격은 낮지 않습니다.

거래가격 추세 지표는 -3.1%로 하락 방향입니다. 과거 고가 거래를 포함한 평균만 믿고 낙찰가를 올리는 판단은 피해야 합니다. 특히 확인된 거래내역의 최신 시점은 2024.11이므로 이 표본을 2026년 10월의 실시간 시세로 단정할 수 없습니다. 입찰 전 최신 실거래 및 현재 매물가격을 다시 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 896,000,000원 가정)

집행비용 11,360,000원을 제외한 예상 채권자 배당액은 884,640,000원입니다. 채권최고액 기준 채권 합계 1,656,000,000원 중 771,360,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다.

무궁화캐피탈의 근저당 채권최고액은 1,200,000,000원이고, 본 사건 청구액은 1,037,392,394원입니다. 위 예상배당표는 채권최고액 기준의 시뮬레이션으로, 확정된 실제 채권액이나 최종 배당표를 의미하지 않습니다.

집행비용은 추정액이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 조세채권 및 임차인 권리확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당금과 매수인의 인수채무는 별개의 개념입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확인사항은 남는다

1회 유찰 시 최저가는 716,800,000원, 2회 유찰 시 573,440,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 두 가격 모두 자료상 최근 평균 847,500,000원보다 낮습니다. 따라서 가격 측면의 여유는 유찰 이후에 생길 수 있습니다.

그러나 가격이 하락해도 토지 지상권 문제와 실제 점유 관계는 자동으로 해결되지 않습니다. 미배당 채권액이 증가한다고 그 금액이 매수인에게 그대로 이전되는 것은 아니지만, 토지 별도등기의 존속 여부는 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소래포구역 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 자리하고 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 소래포구역이 있어 대중교통 이용 편익은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 51층 건물 중 48층으로, 위생·급배수·난방설비와 승강기 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 대체로 장방형 평지이며 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다. 일반상업지역 및 소래논현 지구단위계획구역에 해당합니다.
• 규제. 과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정 사항이 있으며, 구체적 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 실제 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 644세대 단지이지만 확인된 동일 면적 실거래는 8건이며, 가격 범위는 770,000,000원~980,000,000원입니다. 거래가격의 편차가 있고 추세도 -3.1%여서 매도 시 가격 책정에 주의가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 토지 지상권 원본 확인. 토지 등기부 을구 1순위 지상권의 설정일, 권리자, 범위, 존속기간과 낙찰 후 존속 여부를 확인해야 합니다. 대지권 및 매각조건과의 관계가 최우선 점검사항입니다.
• 동일 호수 구분. 에이동 4803호의 아파트와 오피스텔이 별도로 존재합니다. 출입구, 집합건축물대장, 등기상 전유부분, 실제 점유 부분이 일치하는지 확인해야 합니다.
• 임차인별 점유·보증금 확인. 임용길과 장소희의 보증금은 미상이며, 전재용과 변병림의 보증금은 각각 162,750,000원과 30,000,000원입니다. 실제 아파트 임차인인지, 명도 대상인지, 배당 및 우선변제 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 임차권등기 확인. 변병림의 2025.08.13 임차권등기는 말소기준권리 이후의 권리로 분류되지만, 배당요구와 실제 점유·인도 상황을 별도로 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 제주세무서장 관련 압류와 성동구 압류가 등기되어 있습니다. 당해세, 법정기일, 실제 배당순위 및 금액을 원본 자료로 확인해야 합니다.
• 공동담보 관계 확인. 무궁화캐피탈 근저당은 제주노형호텔의 다른 부동산들과 공동담보로 설정된 이력이 있습니다. 공동담보 소멸 관련 등기와 실제 채권 잔액을 함께 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 확인된 최신 거래는 2024.11입니다. 2026.10.29 입찰 전에 같은 면적의 최신 실거래, 동일 단지 매물 호가, 고층 거래가격을 다시 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가 896,000,000원은 최근 평균보다 높습니다. 716,800,000원·573,440,000원 시나리오를 참고하되, 권리 문제 해결 여부를 먼저 판단해야 합니다.
• 관리비 및 명도. 공용부분 관리비 체납 여부, 실제 점유자, 인도명령 가능 여부와 명도 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 토지 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래자료를 입찰 전에 최신본으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도, 신건 매력은 낮다”

이 물건은 말소기준권리 이후의 담보권과 임차권이 중심이어서, 예상배당상 매수인이 떠안을 금전채무는 0원입니다. 하지만 그 사실만으로 권리가 모두 안전하다고 평가할 수는 없습니다. 토지 별도등기 지상권의 효력과 동일 호수 아파트·오피스텔의 실제 점유 관계가 남아 있기 때문입니다.

가격도 현재로서는 불리합니다. 최저매각가 896,000,000원은 자료상 최근 평균 847,500,000원의 105.7%이며, 거래가격 추세는 -3.1%입니다. 최근 확인 거래가격보다 높은 신건에 가격 가점을 줄 근거는 부족합니다.

결론은 신건 입찰 보류, 토지 지상권과 점유관계 우선 확인, 유찰 후 가격 재검토입니다. 가격이 낮아지더라도 권리 문제가 확인되지 않으면 안전한 취득이라고 볼 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 얼마나 내려가느냐가 아니라 낙찰 후 실제로 행사할 수 있는 소유권과 점유권을 명확히 확보할 수 있느냐에 있습니다.