인천지방법원 2025타경511754. 인천 남동구 만수동 성원예가 1동 803호, 전용 47.07㎡ 물건입니다. 사건의 물건종류는 근린주택으로 표시되어 있으나, 집합건축물대장상 용도는 연립주택입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 10층 건물 중 8층이며, 2020년 4월 21일 사용승인을 받았습니다.
소유자는 변종익입니다. 2020년 12월 9일 소유권을 이전받았고, 같은 날 농협은행에 채권최고액 204,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 카드사·캐피탈사의 가압류, 임차권등기, 임의경매와 강제경매, 국세 압류까지 차례로 등장했습니다. 등기상 권리의 수는 많지만, 말소기준권리보다 앞선 인수 대상 제한물권은 확인되지 않습니다.
다만 권리의 말소와 실제 점유자의 퇴거는 별개의 문제입니다. 송우람과 심지은의 전입·임차권 정보가 함께 확인되는 만큼, 누가 현재 점유하고 있는지 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511754 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 858-2 성원예가 제1동 제8층 제803호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 서판로54번길 57 |
| 물건종류 / 용도 | 근린주택 표기 · 집합건축물대장상 연립주택 |
| 전용면적 / 층수 | 47.07㎡ · 10층 건물 중 8층 |
| 사용승인일 | 2020.04.21 |
| 소유자 | 변종익 (2020.12.09 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 농협은행 주식회사 |
| 경매 청구액 | 171,166,956원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 단지규모 | 성원예가 · 16세대 |
| 등기 확인일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020년 12월 9일 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액 204,000,000원이며, 이를 기준으로 뒤에 설정된 가압류와 임차권등기 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 조사 2명, 점유 확인 필요
임차·전입 조사에서 확인되는 사람은 송우람과 심지은, 총 2명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 두 사람의 전입일 모두 2020년 12월 9일 말소기준권리보다 늦습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 송우람 현황조사·매각물건명세서 |
전입 2024.02.07 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 없음
우선변제 미확인
승계 없음
말소기준 이후 전입 · 보증금과 점유 현황 확인 필요
|
| 심지은 을구 2번 주택임차권등기 |
전입 2024.04.15 확정 2024.04.15 |
30,000,000원 |
대항력 없음
우선변제 미확인
승계 없음
후순위 임차권등기 · 배당요구 확인 · 매각으로 소멸
|
송우람은 2024년 2월 7일 전입했습니다. 농협은행 근저당 설정일보다 늦기 때문에 선순위 대항력 임차인으로 분류되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당자격 및 현재 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
심지은은 2024년 4월 15일 주민등록과 확정일자를 갖추었으며, 등기부상 임차보증금은 30,000,000원입니다. 임차권등기 기록에는 2024년 4월 2일 계약, 2024년 4월 6일 점유개시, 월 차임 700,000원이 기재되어 있습니다. 2025년 6월 2일 주택임차권등기가 접수되었지만, 그보다 먼저 설정된 농협은행 근저당권에 우선하는 대항력은 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 14.2% 높다
성원예가의 동일 전용면적 47.07㎡ 실거래는 2026년 6월 197,000,000원으로 확인됩니다. 거래 대상은 8층으로, 경매 대상인 803호와 층수·전용면적이 같습니다. 최근 12개월 확인 거래도 이 1건이므로 197,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 47.07㎡ | 8 | 197,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.07㎡ | 1건 | 197,000,000원 |
| 경매 최저가 | 47.07㎡ | 8 | 225,000,000원 |
신건 최저가 225,000,000원은 확인된 최신 실거래보다 28,000,000원 높습니다. 시세 대비 비율은 114.2%로, 현재 회차에서 가격이 저렴하다고 평가하기 어렵습니다. 임차보증금 인수액이 0원인 점을 반영하더라도 부대비용을 제외한 취득금액 기준이 최저가 225,000,000원이라는 점은 변하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
현재 신건 최저가로 매각된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 제외한 채권자 배당액은 221,050,000원이며, 산정 대상 채권의 미배당 합계는 80,911,748원입니다. 후순위 채권의 미배당액이 발생하더라도 해당 채권이 매수인에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,950,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 6,623,981원 | 6,623,981원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 | 9,826,691원 | 9,826,691원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈(갑구 5) | 20,948,035원 | 599,328원 |
| 5. 가압류 · 우리금융캐피탈(갑구 6) | 32,120,341원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 | 28,442,700원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
농협은행 배당액은 근저당 채권최고액 기준의 추정이며 실제 피담보채무액과 다를 수 있습니다. 심지은 임차보증금 30,000,000원의 별도 배당, 당해세·최우선변제 등의 영향은 위 추정 배당액에 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
유찰 회차별 배당·인수 시나리오
유찰로 최저매각가가 낮아지면 일반 채권자의 미배당액은 증가하지만, 확인된 후순위 임차권의 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 산정됩니다. 가격과 배당 부족액은 별도로 구분해서 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 225,000,000원 | 80,911,748원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 180,000,000원 | 125,281,748원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 144,000,000원 | 160,777,748원 | 0원 |
회차별 가격은 가정 시나리오이며 확정된 차기 매각가격이 아닙니다. 배당표는 단순 추정이므로 조세채권, 임차보증금의 실제 배당순위, 비용 및 채권액 변동에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 소재 인천동부초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 해당 건물까지 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있습니다. 북서측 도로를 이용합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 중 8층, 사용승인일은 2020.04.21입니다. 위생설비와 급배수시설을 갖추고 있습니다.
- 용도. 사건상 근린주택으로 표시되어 있지만 집합건축물대장상 용도는 연립주택입니다. 공부와의 차이는 없다고 조사되었습니다.
- 토지. 만수동 858-2·858-3·858-4의 3필지 일단지이며 준주거지역입니다. 토지면적은 202.7㎡, 공시지가는 1,622,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 토지거래허가구역은 외국인 등에 한하여 지정된 이력이 기재되어 있으므로 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다. 내부 수선상태는 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 단지 규모는 16세대로, 최근 12개월 동일 면적 실거래가 1건입니다. 거래사례가 적어 일반적인 대단지 아파트보다 매도 호가와 실제 거래가격의 차이를 신중하게 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 확인. 최신 실거래 197,000,000원과 최저가 225,000,000원의 차이를 감안해 응찰가를 판단하세요. 부대비용까지 포함한 실제 취득비용은 더 높아질 수 있습니다.
- 송우람 보증금 확인. 전입일은 후순위지만 보증금 및 확정일자가 미상입니다. 실제 임대차계약, 점유범위, 배당요구 여부와 현재 거주 상태를 확인해야 합니다.
- 심지은 임차권 확인. 임차보증금 30,000,000원, 월 차임 700,000원, 임차권등기와 강제경매 신청 관계를 확인하세요. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 여부를 단정할 수는 없습니다.
- 실제 명도 대상 파악. 동일 호실에 송우람과 심지은 관련 기록이 함께 존재하므로, 실제 거주·점유하는 사람과 인도 협의 대상을 구분해야 합니다.
- 국세 압류 및 조세채권. 2026.06.22 국세 압류가 접수되어 있습니다. 후순위 등기라는 사실과 별개로 조세채권의 법정기일과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 예상배당은 농협은행 채권최고액을 기준으로 하며 임차보증금 및 일부 조세채권을 별도로 반영하지 않았습니다. 실제 배당표와 동일하다고 가정하지 마세요.
- 유찰 후 가격 확인. 1회 유찰 가정 최저가 180,000,000원, 2회 유찰 가정 144,000,000원은 현재 실거래보다 낮습니다. 실제 유찰 여부와 변경된 매각기일은 법원 공고에서 확인해야 합니다.
- 관리비·현장 조사. 공동주택의 공용부분 관리비 체납, 시설 하자, 내부 상태, 점유 및 수리비를 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 최신 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸, 가격은 보류”
이 물건의 등기상 권리 흐름은 비교적 분명합니다. 2020년 농협은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류, 임차권등기 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 2명의 전입도 모두 말소기준 이후이므로 제공된 권리관계에 따른 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇지만 송우람의 보증금 미상, 심지은의 임차권과 강제경매 신청 관계, 현재 점유자 및 명도 문제는 반드시 확인해야 합니다. 후순위 권리가 말소된다는 이유로 현장 확인까지 생략할 수는 없습니다.
가격은 더 신중하게 접근해야 합니다. 최신 실거래 197,000,000원에 비해 신건 최저가가 225,000,000원으로, 114.2% 수준입니다. 최근 거래 표본도 1건에 불과하고, 단지는 16세대 규모이며 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 권리관계의 장점만으로 현재 가격을 정당화하기는 어렵습니다.
결론은 권리상 조건부 검토 가능, 신건 가격은 보류입니다. 임차인과 점유관계를 확실히 검증한 뒤, 향후 유찰 여부와 실제 가격 변화를 확인해 최근 실거래 이하에서 취득할 수 있는지 판단하는 접근이 적절합니다.
