인천지방법원 2025타경512596. 미추홀구 숭의동 수봉로33번길 37-3에 위치한 해인아트빌 4층 402호입니다. 전용면적은 56.52㎡, 건물은 지상 5층 규모이며 2010.11.24 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 다세대주택입니다. 총 7세대의 소규모 공동주택으로, 인천숭의초등학교 동측 인근에 자리합니다.

현 소유자 유지성은 2021.08.30 거래가액 145,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2022.06.03 국세 압류가 등기되고, 주택도시보증공사의 가압류와 추가 세금 압류가 이어졌습니다. 2025.09.22에는 서울보증보험 주식회사의 신청으로 강제경매개시결정이 등기되었습니다.

이 사건에서 중요한 점은 일반적인 근저당권 중심의 경매가 아니라 압류를 말소기준으로 하면서, 그보다 앞선 전입·점유 이력을 가진 주택임차권이 존재한다는 사실입니다. 단순히 후순위 임차권등기가 매각으로 말소된다는 사실만으로 임차보증금 인수 가능성까지 없어졌다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류가 기준, 선행 점유 이력은 주의

말소기준권리는 2022.06.03 갑구 5번 국 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 미추홀구 압류, 강제경매개시결정 및 추가 국세 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 우리은행과 남원새마을금고 근저당권은 이미 등기부상 말소되었습니다.

② 임차권 분석 — 확약서와 등기권리자를 구분해야 한다

확인된 실제 임차인은 0명이고, 보증기관 명의의 주택임차권 신고가 1건 기재되어 있습니다. 한국토지주택공사는 보증기관 관련 권리자로 분류되므로 별도의 실제 임차인 1명으로 중복 계산하지 않습니다. 다만 실제 거주자와 점유 관계는 별도로 확인해야 합니다.

특히 임차권의 실질적인 말소가 보장되지 않을 때에는 낙찰대금에서 보증금이 전액 배당되지 않는 경우 미배당 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 확약의 효력을 확인하기 전에는 최저매각가만 기준으로 취득가격을 판단하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 가격

해인아트빌의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균 거래금액은 143,333,333원이지만, 최근 가격 판단에서는 보다 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최신 확인 거래는 2025.05의 130,000,000원이며, 최근 시세 산정 평균도 130,000,000원입니다.

최신 거래는 61.54㎡로 경매 대상 56.52㎡와 전용면적이 다릅니다. 최근 시세 산정 표본은 1건이며, 표기된 최신 거래월은 2025.05입니다. 따라서 동일 면적·동일 층의 최신 거래가를 직접 확인할 필요가 있습니다.

신건 최저가 149,000,000원은 전체 실거래 평균 143,333,333원보다 높고, 최근 시세 산정 평균 130,000,000원보다 19,000,000원 높습니다. 최근 시세 대비 비율은 114.6%입니다.

더욱 주의할 부분은 거래 추세입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세 지표는 -13.3%로 하락 방향입니다. 과거의 145,000,000원·155,000,000원 거래만을 근거로 현재의 149,000,000원을 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)

신건 매각가를 기준으로 한 추정 배당입니다. 집행비용은 2,886,000원으로 가정하고, 한국토지주택공사에 140,000,000원, 주택도시보증공사에 6,114,000원이 배당되는 산식입니다. 실제 배당에서는 당해세·체납세액·법정 우선순위에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.

현재 회차에서는 추정 배당상 한국토지주택공사 보증금이 전액 배당되므로 매수인 인수액이 0원으로 산정됩니다. 반면 주택도시보증공사의 가압류 청구금액은 1,999,000,000원으로 크고, 신청채권자인 서울보증보험 주식회사의 예상배당은 0원입니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액은 별개의 채권액이며, 한국토지주택공사의 임차보증금과 합산해 임차보증금으로 취급하지 않습니다.

⑤ 유찰 시 실질취득 — 최저가만 떨어지는 것이 아니다

이 사건은 대항력 있는 임차권의 보증금 미배당 문제가 유찰 시 실질취득비용에 영향을 줄 수 있는 유형입니다. 아래 표의 인수액은 확약의 실질적인 말소 효과가 적용되지 않는 경우를 전제로 한 추정 산식입니다. 해당 임차권에 말소동의 확약이 유효하게 적용된다면 그 권리의 실질 인수액은 0원이며, 별도 인수 위험이 있는 권리는 따로 판단해야 합니다.

인수 포함 취득액 = 최저가 + 산식상 인수액. 위 금액은 취득세·등기비용·명도비용 등을 제외합니다. 1회·2회 유찰의 산식상 인수액은 확약이 유효하게 적용되어 해당 임차권의 인수가 해소되는 경우 실제 인수액을 뜻하지 않습니다.

확약이 적용되지 않는 경우, 1회 유찰 시 최저가는 119,200,000원으로 내려가지만 산식상 인수액 23,268,800원을 더하면 실질취득액은 142,468,800원입니다. 2회 유찰에서도 최저가는 95,360,000원이나, 인수액 46,756,480원을 포함하면 실질취득액은 142,116,480원입니다.

즉 이 가정에서는 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어나면서 총 취득비용이 보증금 규모에 근접합니다. 두 회차 모두 최근 산정 평균인 130,000,000원보다 실질취득액이 높습니다. 유찰된 최저가만 보고 시세보다 싸다고 판단하는 것은 잘못입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 인천숭의초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 소규모 아파트, 단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 노선버스 정류장 및 수도권 1호선 제물포역을 이용할 수 있습니다. 대중교통 접근 여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 2010.11.24 사용승인을 받은 지상 5층 철근콘크리트 건물입니다. 도시가스 난방, 위생·급배수설비 및 화재경보설비가 있으며, 지상 1층 일부 필로티에 주차장이 있습니다.
• 도로. 토지의 남측과 동측에 각각 약 10m 및 3m 내외의 포장도로가 접해 있습니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
• 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역입니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정 사항이 기재되어 있습니다. 공시지가는 1,851,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 7세대의 소규모 다세대주택이며, 확인된 실거래가 3건에 그칩니다. 거래 표본이 적고 최근 가격 추세가 -13.3%이므로 매도 시 가격 형성과 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 서울보증보험 주식회사의 확약이 한국토지주택공사 명의 을구 5번 임차권에 실제로 적용되는지, 말소 조건과 이행 주체가 무엇인지 확인해야 합니다.
• 임차권의 대항력. 임대차계약일 2021.08.05, 확정일자 2021.08.06, 전입·점유 개시일 2021.08.27과 말소기준 압류일 2022.06.03의 선후관계를 재확인하세요.
• 실제 점유자. 보증기관 관련 권리 기재와 실제 거주자는 다를 수 있습니다. 현황조사서와 현장 방문을 통해 실제 점유자, 점유 권원 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 당해세 확인. 국세 및 지방세 압류 3건이 있어 실제 체납세액과 우선순위에 따라 예상 배당이 달라질 수 있습니다.
• 실질취득비용 산정. 확약이 확인되지 않으면 최저가뿐 아니라 미배당 보증금 인수 가능액을 포함해 계산해야 합니다. 1회 유찰 시 산식상 실질취득액은 142,468,800원, 2회 유찰 시 142,116,480원입니다.
• 시세 재검토. 최신 확인 거래는 2025.05의 130,000,000원이며, 대상과 면적이 다릅니다. 동일 전용면적의 추가 거래 사례와 실제 매물 가격을 확인하세요.
• 관리비·명도. 공용부분 미납 관리비와 실제 점유자의 명도 절차, 내부 수리비를 사전에 확인해야 합니다.
• 서류 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 확약서 원본을 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “낮아진 최저가보다 중요한 것은 최종 인수액”

인천지방법원 2025타경512596 해인아트빌 402호는 임차보증금 140,000,000원과 말소동의 확약서가 권리분석의 핵심입니다. 한국토지주택공사의 선행 전입·점유 이력이 확인되는 만큼 대항력 문제를 단순한 후순위 권리 말소로 처리해서는 안 됩니다.

매각물건명세서에 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출 사실이 명시되어 있어 해당 임차권의 인수가 실질적으로 해소될 가능성은 있습니다. 그러나 등기권리자와 확약 제출자의 관계, 실제 말소 범위 및 효력을 확인해야 하며, 확약 밖의 권리까지 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다.

가격도 우호적이지 않습니다. 신건 최저가 149,000,000원은 최근 산정 평균 130,000,000원의 114.6%이고, 거래 추세는 -13.3%입니다. 확약이 적용되지 않는 산식에서는 2회 유찰 후에도 인수액을 포함한 취득비용이 142,116,480원으로, 최근 시세 산정 평균을 웃돕니다.

결론은 권리확인 선행, 신건 가격 보류입니다. 확약의 효력으로 실질 인수가 0원이 되는지 먼저 확정하고, 이후 최근 거래가격과 비교해 실제 취득비용에 가격 메리트가 있는지를 판단해야 합니다. 이 물건의 핵심은 단순히 얼마나 유찰되느냐가 아니라, 유찰 후에도 무엇을 인수하고 최종적으로 얼마에 취득하느냐입니다.