인천지방법원 2025타경512758. 미추홀구 용현동 성심빌라 2층 202호, 전용 54.04㎡의 다세대주택입니다. 채권자 서울보증보험 주식회사가 청구금액 124,056,438원으로 강제경매를 신청했습니다. 현재 소유자는 이준혁 씨로, 2021년 9월 7일 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 79,000,000원이었습니다. 표면적인 최저매각가는 94,000,000원이지만, 권리관계와 감정평가상의 누수 문제를 함께 보면 단순히 가격만 보고 접근하기 어려운 물건입니다.

등기부에서 가장 중요한 것은 2023년 8월 9일 설정된 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기입니다. 보증금은 116,000,000원으로 최저매각가보다 높습니다. 전입과 확정일자도 현재 말소기준권리보다 앞서 있어, 통상의 권리분석에서는 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출 사실이 기재되어 있어, 확약에 의한 해당 임차권 해소 여부가 결과를 바꾸는 핵심 변수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 관건

과거 설정된 국민은행 근저당권과 관교문학동새마을금고 근저당권은 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석에서 실제로 확인해야 할 대상은 을구 5번 주택임차권등기입니다. 이 권리는 강제경매개시결정일인 2025년 9월 25일보다 앞선 2023년 8월 9일에 등기되었습니다.

② 임차인 분석 — 실제 거주자와 등기상 권리자 구분

한국토지주택공사는 실제 거주 개인과 구분되는 공공기관 명의의 임차권자입니다. 이를 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 확인된 실제 개인 임차인은 0명이지만, 이는 현재 점유자가 없다는 의미가 아닙니다. 실제 거주자와 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.

특히 등기상 임차권자는 한국토지주택공사인 반면, 말소동의 확약서 제출자로 기재된 곳은 서울보증보험 주식회사입니다. 따라서 해당 확약이 한국토지주택공사의 권리까지 유효하게 정리하는지, 실제 거주자의 대항력이나 별도 임대차관계가 남는지를 구분해 검토해야 합니다.

③ 시세 비교 — 확약을 반영해도 가격 메리트 부족

성심빌라(B동)의 확인된 거래 중 가장 최근 거래는 2025년 12월 85,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건이므로 최근 평균은 85,000,000원입니다. 전체 3건 평균은 85,000,000원으로 같지만, 과거 거래를 포함한 평균보다 최근 거래를 기준으로 가격을 판단하는 것이 적절합니다.

최저매각가 94,000,000원은 최근 실거래가 85,000,000원보다 9,000,000원 높습니다. 최근 시세 대비 110.6%라는 뜻입니다. 이는 확약서가 유효하게 작동해 임차권 인수액이 0원이 되는 유리한 경우에도 신건 가격이 최근 거래보다 비싸다는 의미입니다.

반대로 확약으로 선순위 임차권 인수가 해소되지 않는 경우에는 신건 실질취득 부담이 118,092,000원까지 증가합니다. 최근 거래 85,000,000원과 비교하면 33,092,000원 높은 수준입니다. 이 물건은 확약의 효력 여부에 따라 경제성이 크게 달라집니다.

④ 예상배당표 (매각가 94,000,000원 가정)

배당표는 확약에 의한 권리 해소를 적용하지 않은 기계적 우선배당 추정입니다. 선순위 임차권의 배당 및 인수 위험을 보여주기 위한 것이며, 실제 배당순위와 배당액은 확약 이행 여부·권리신고·집행비용·조세 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 남는다

이 물건은 확약 효력이 확인되는 경우와 확인되지 않는 경우를 반드시 구분해야 합니다. 확약이 해당 임차권 인수 부담을 유효하게 해소하면 실질취득 부담은 입찰대금을 기준으로 판단할 수 있습니다. 반대로 선순위 임차권이 존속한다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 증가합니다.

원칙상 인수액과 실질취득은 확약 미반영 배당 시나리오 기준입니다. 확약이 유효하게 이행되어 해당 임차권 인수가 해소되면 표의 원칙상 인수액은 매수인 실질 부담에서 제외됩니다. 실제 낙찰가와 집행비용에 따라 계산 결과는 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 및 건물 상태 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 낙섬사거리 동측 인근입니다. 주변은 오피스텔·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대로, 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다. 동남측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
• 건물 규모. 2002년 10월 18일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 4층 건물로, 성심빌라(B동)는 7세대 규모입니다. 대단지에 비해 거래 표본이 적어 환금성 평가에는 주의가 필요합니다.
• 누수 피해. 감정인의 재방문 조사에서 아래층 102호 임차인과 확인한 결과 벽지 훼손·천장 누수·바닥 물고임 등이 보고되었습니다. 현재 상수도 잠금으로 정확한 상태 파악이 어렵다고 기재되어 있습니다.
• 감정가 수정. 최초 99,000,000원에서 누수 문제를 반영하여 94,000,000원으로 하향되었습니다. 누수 원인과 보수 범위가 확정되지 않았으므로 감정가 조정만으로 수리 위험이 충분히 반영되었다고 단정하기 어렵습니다.
• 호실 식별. 공부에는 성심빌라로 기재되어 있으나 현황은 성심빌라 B동으로 표시됩니다. 세대 현관문에 호실 표시가 없고 바닥 호실 표시도 떨어져 있으며, 인접 호실에는 수기로 201호가 표시되어 있습니다. 입찰 전 정확한 호실 확인이 필요합니다.
• 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,481,000원/㎡이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 확인된 거래는 2025년 12월 85,000,000원이며, 최근 12개월 표본은 1건입니다. 실거래 표본이 적고 누수 이슈가 있어 재매각 시 가격 및 매각기간에 불확실성이 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 서울보증보험 주식회사의 확약서가 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기를 실제로 말소시키는지, 별도 조건과 이행 주체가 무엇인지 확인해야 합니다.
• 대항력 포기 여부. 임차권등기의 말소동의와 임대차보증금 반환채권 및 대항력 포기는 구별해야 합니다. 등기 말소만으로 보증금 인수 위험이 소멸한다고 단정해서는 안 됩니다.
• 실제 점유관계. 한국토지주택공사 명의 임차권과 실제 거주자를 구분하고, 점유자·전입세대·임대차관계를 직접 확인해야 합니다.
• 중복신고 배제. 공공기관 명의 보증금 116,000,000원과 서울보증보험의 신청채권을 동일 임차보증금으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 실질취득 상한. 확약이 유효하더라도 최저매각가 94,000,000원은 최근 거래 85,000,000원보다 높습니다. 누수 보수비와 취득 부대비용을 반영한 가격 상한이 필요합니다.
• 누수 현장확인. 102호의 벽지 훼손·천장 누수·바닥 물고임 보고와 상수도 잠금 상태를 확인하고, 202호의 누수 원인과 보수 범위를 파악해야 합니다.
• 동·호수 확인. 현황상 B동 표시와 현관문 호수 표시 문제를 고려해 등기·건축물대장·현황도·현장 위치를 상호 대조해야 합니다.
• 배당 및 명도. 임차권 관련 배당 결과, 미배당 보증금, 실제 점유자, 인도명령 가능성 및 명도비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 관련 조세 등 별도 부담이 있는지 확인해야 합니다.
• 최종 서류 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·말소동의 확약서 및 기일 변경 여부를 입찰 전 재확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 있어도 신건 가격은 매력적이지 않다”

성심빌라 202호의 가장 중요한 권리는 보증금 116,000,000원의 한국토지주택공사 주택임차권입니다. 서울보증보험의 말소동의 확약서가 제출되어 이 권리를 해소할 가능성이 있으므로, 확약의 효력과 적용 범위를 확인하는 것이 권리분석의 출발점입니다. 확약에 따른 인수 해소가 확인된다면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 평가할 수 있지만, 그 전에는 원칙상 미배당 보증금 위험을 무시할 수 없습니다.

문제는 권리가 해소되더라도 가격입니다. 최저매각가 94,000,000원은 최근 실거래 85,000,000원의 110.6%입니다. 여기에 감정가를 하향시킬 정도의 누수와 아래층 피해, 호실 식별 문제, 소규모 다세대주택의 환금성 불확실성이 겹칩니다. 확약이 확인되지 않는다면 실질취득 부담은 신건 기준 118,092,000원까지 증가하고, 유찰되어도 보증금 인수구조 때문에 총부담은 크게 줄지 않습니다.

결론은 신건 입찰 보류입니다. 확약의 법적 효력과 실제 점유관계를 명확히 확인하고, 누수 원인·보수비를 산정한 뒤 최근 실거래에 비해 충분한 가격 여유가 확보되는지 검토해야 합니다. 현재 단계에서는 권리 확인 필요 · 가격 불리 · 물리적 하자 위험이 동시에 존재하는 신중 접근 대상입니다.