인천지방법원 2025타경512826. 인천 서구 검암동 시크릿가든7차 제1동 3층 302호로, 전용 47.86㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 2012년 사용승인을 받은 5층 건물에 위치하며, 시크릿가든 거래 조사 대상은 24세대 규모입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사마니주택으로, 2020년 6월 30일 거래가액 155,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 세금 관련 압류가 연이어 등기됐고, 한국주택금융공사가 강제경매를 신청했습니다.

문제는 집에 설정된 압류의 개수만이 아닙니다. 임차인의 대항요건이 말소기준권리보다 먼저 갖춰졌다는 점이 훨씬 중요합니다. 뒤늦게 등기된 주택임차권등기만 보고 후순위라고 판단하면 보증금 인수 위험을 놓칠 수 있습니다. 반대로 말소동의확약서가 있다는 사실을 무시하고 보증금 전액을 무조건 인수한다고 보는 것도 정확하지 않습니다. 선순위 임차권과 확약서의 효과를 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

말소기준권리는 2022년 9월 22일 주택도시보증공사의 갑구 6번 가압류입니다. 청구금액은 1,716,000,000원으로 표시돼 있습니다. 이후의 국세·지방세 압류와 강제경매개시결정은 등기상 매각 소멸 대상으로 분류됩니다. 2012년 광명동부새마을금고 근저당과 2013년 영등포농업협동조합 근저당은 이미 말소돼 현재의 말소기준권리가 아닙니다.

하지만 박진선의 점유개시일은 2020.06.05, 주민등록일은 2020.06.08입니다. 확정일자 역시 최초 계약의 2020.05.04, 변경 계약의 2022.04.25로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 2024.06.20에 접수됐다는 이유만으로 임차인의 대항력을 후순위로 취급할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 확약이 있다

실제 임차인은 박진선 1명으로 파악됩니다. 주택도시보증공사와 한국주택금융공사는 각각 채권자 및 경매신청채권자로 등장하지만, 별도의 실제 임차인으로 중복 산정하지 않습니다.

등기된 임대차계약은 두 차례입니다. 2020.05.03 계약은 155,000,000원, 2022.04.20 계약은 180,000,000원입니다. 이는 동일 임차인의 계약 변경 이력으로, 보증금 두 금액을 합산하지 않습니다. 변경 계약 보증금 180,000,000원을 기준으로 위험을 분석합니다.

권리상 비교: 보증금 180,000,000원이 낙찰가 159,000,000원보다 크므로, 임차보증금이 전부 회수될 때까지 대항력이 유지되고 매각대금이 보증금에 전액 충당되는 단순모형에서는 미배당 21,000,000원이 남아 총 실질취득이 약 180,000,000원으로 고정됩니다. 낙찰가가 하락하면 그만큼 미배당액이 증가하므로 총 취득 부담이 자동으로 감소하지 않습니다. 단, 이는 확약이 없는 경우의 비교모형이며 실제 배당액을 확정한 수치는 아닙니다. 본 건에는 해당 임차권등기의 말소동의확약서가 제출돼 있으므로, 그 효력과 이행을 전제로 한 실질 인수액은 0원으로 평가합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 낮지만 표본은 얇다

시크릿가든 거래자료에는 총 3건이 확인됩니다. 전체 거래 평균은 185,666,666원이지만, 이 값은 2022년 거래 2건과 2026년 거래 1건을 함께 평균한 수치입니다. 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 207,000,000원이라는 점을 우선합니다.

확약이 유효하게 이행돼 매수인 실질취득이 159,000,000원이라면, 최근 거래 207,000,000원의 76.8% 수준입니다. 금액 차이는 48,000,000원입니다. 반면 확약에 따른 인수 해소가 이루어지지 않아 실질취득이 약 180,000,000원으로 고정되는 비교모형에서는 최근 거래 대비 약 87.0%로 가격 여유가 줄어듭니다.

거래 추세는 최근 거래가 과거 거래 수준보다 18.3% 높게 나타납니다. 따라서 제공된 추세지표 자체는 하락장이 아니라 상승 방향입니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건뿐이고, 최신 거래는 5층인 데 비해 본 건은 3층입니다. 같은 전용면적이라도 층과 내부 상태의 차이를 고려해야 하므로, 76.8%라는 수치를 확정적인 시장 할인율로 받아들여서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)

이 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 159,000,000원 가운데 집행비용 3,026,000원을 제외한 155,974,000원이 주택도시보증공사의 가압류채권에 배분됩니다. 한국주택금융공사의 예상배당은 0원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

전체 채권신고액 1,918,653,525원 가운데 예상 채권자 배당액은 155,974,000원, 미배당 채권액은 1,762,679,525원입니다. 그러나 이 미배당 채권액 전체가 매수인의 인수채무라는 뜻은 아닙니다. 일반적으로 매각으로 소멸하는 권리의 미배당 채무와 대항력 있는 임차인의 잔여보증금 인수 문제는 구분해야 합니다.

회차별 배당·인수 시나리오

표의 임차권 인수 실질 0원은 한국주택금융공사 말소동의확약서의 효력 및 이행을 모든 회차에 동일하게 적용한 조건부 평가입니다. 각 회차의 채권자 배당·미배당 수치는 선순위 임차인 배당과 당해세 등을 반영하지 않은 단순모형입니다. 1·2회 유찰 가격은 확정된 차기 매각가격이 아닌 가정 시나리오입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 검암동 간재울중학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장, 근거리에 인천도시철도 2호선 검바위역이 위치합니다. 대중교통 이용편익은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 2012.10.24 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 3층 302호입니다. 급·배수, 위생, 난방, 승강기 및 소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측으로 약 12m 폭의 포장도로에 접하며, 도로상태는 보통입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역, 검암1구획정리 지구단위계획구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,897,000원/㎡로 표시돼 있습니다.
• 토지·건물 상태. 토지는 대체로 평탄한 세장형이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 거래 조사 대상이 24세대이고 최근 12개월 실거래가 1건이어서 대단지 아파트처럼 촘촘한 거래가격을 기대하기 어렵습니다. 낙찰 후 재매각 시 가격과 매각기간의 불확실성을 고려해야 합니다.
• 규제 확인. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 표시는 2025.08.26~2026.08.25 기간으로 기재돼 있습니다. 해당 표시 기간은 매각기일보다 앞서 종료되므로 입찰 시 적용 규제의 현행 여부를 재확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의확약서 원본 확인. 한국주택금융공사의 확약서가 을구 5번 박진선 임차권등기를 정확히 대상으로 하는지, 말소 조건과 이행 절차가 명확한지 확인해야 합니다.
• 선순위 임차인 보증금 확인. 최초 155,000,000원과 변경 180,000,000원을 구분하고, 변경계약과 확정일자, 배당요구 및 보증금 반환관계를 원본 자료로 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서의 인수권리 확인. 임차권등기가 인수권리로 기재된 만큼, 확약에 따른 실제 말소가 보장되는지 확인하기 전에는 무조건 인수 0원으로 확정 판단해서는 안 됩니다.
• 실제 배당순위 검증. 예상배당표에는 임차인 배당이 별도로 반영되지 않았습니다. 선순위 임차인의 우선변제, 가압류채권의 배당참가 및 당해세 우선순위를 함께 검토해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세 관련 압류와 안산시·인천 서구 관련 압류가 등기돼 있습니다. 매각으로 등기상 권리가 소멸하더라도 당해세는 배당액에 영향을 줄 수 있으므로 실제 체납액과 법정기일을 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 현재 점유상태는 별도 문제입니다. 인도명령 가능 여부, 점유자, 열쇠 인도 및 명도 비용을 조사해야 합니다.
• 시세 재검증. 최신 거래 207,000,000원은 5층 거래이고 본 건은 3층입니다. 내부 수리상태와 거래조건, 최근 유사 면적의 추가 거래를 확인해야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 24세대 규모와 제한적인 거래 표본을 고려해, 취득 후 처분가격과 보유기간을 보수적으로 추정해야 합니다.
• 관리비·기타 비용. 공용부분 관리비 체납, 취득세, 등기비용, 명도비용 등 낙찰가 외 비용을 확인해야 합니다.
• 주소·등기원본 대조. 사건 소재지는 인천광역시 서구로 표시되지만 등기 부동산 표시에는 ‘서해구’ 표기가 있으므로, 집합건물의 동·호수 및 도로명주소를 원본 서류와 대조해야 합니다.

맺으며 — “1.59억의 매력은 확약서가 완성한다”

인천 검암동 시크릿가든7차 302호는 단순한 무임차·무인수 경매가 아닙니다. 2020년부터 대항요건을 갖춘 임차인이 있고, 변경 보증금은 최저매각가를 넘어서는 180,000,000원입니다. 원칙적인 선순위 임차인 인수 구조만 보면 낙찰가가 낮아진다고 총 취득 부담이 비례해 줄어들지 않는 유형입니다.

그러나 한국주택금융공사의 임차권등기 말소동의확약서가 제출돼 있다는 점이 중요한 차이입니다. 해당 임차권의 인수가 확약에 따라 실질적으로 해소되는 경우, 매수인 실질취득은 159,000,000원으로 평가되고, 최근 거래 207,000,000원보다 낮은 가격으로 접근할 수 있습니다. 가격 추세도 제공된 지표상 +18.3%로 하락 추세는 아닙니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건이고 전체 규모도 24세대여서 높은 유동성을 전제하거나 최근 거래 한 건을 확정 시세로 취급할 수는 없습니다.

결론은 조건부 검토입니다. 확약서 원본의 효력과 이행이 확인된다면 가격 경쟁력이 있는 물건입니다. 반대로 확약의 범위나 실제 말소가 불분명하다면, 최저가 159,000,000원만을 근거로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 입찰의 승부처는 할인율이 아니라 선순위 임차권 인수 해소의 확실성입니다.