인천지방법원 2025타경513078. 신흥사거리 북동측 인근에 있는 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 건축물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 3층 규모이며, 지하층은 상업용, 1층은 음식점·창고, 2층은 사무실, 3층은 주택으로 이용되고 있습니다. 아파트처럼 단일한 주거용 부동산이 아니라, 상업용 공간과 주거용 공간이 함께 존재하는 복합건물입니다.

등기상 소유자는 박성진·박효진으로 각각 지분 2분의 1을 보유합니다. 2023년 7월 29일 상속을 원인으로 2025년 10월 22일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 말소기준권리는 2018년 1월 10일 설정된 옹진농업협동조합의 근저당권이며, 채권최고액은 65,000,000원입니다.

이 사건의 중요 지점은 근저당권보다 앞선 임차관계입니다. 김영선의 신고일은 2012년 11월 16일, (주)세암씨앤씨·김훈의 신고일은 2016년 3월 14일로 확인됩니다. 두 임차관계는 대항력 있는 것으로 분류되어 보증금 전액 인수 가능성이 반영되어 있습니다. 다만 실제 대항력의 유지 여부와 배당 가능성은 점유·등록·계약관계 및 원본 서류 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이전 임차관계가 핵심

2018년 1월 10일 근저당권이 말소기준입니다. 이보다 뒤에 이루어진 임의경매개시결정과 국민건강보험공단의 박성진 지분 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 2025년 9월 15일 등기된 최희원의 상가건물임차권 역시 등기 순위상 말소기준 이후입니다.

그러나 임차권등기의 순위와 임차인이 실제로 갖춘 대항력은 구별해야 합니다. 선순위 임차인이 매각대금으로 보증금을 회수하지 못하면 매수인이 미반환 보증금을 인수할 수 있습니다. 따라서 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 모든 임대차 위험이 사라지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 예상 인수 15,000,000원과 미상 위험

임차 관련 신고·등기 내역은 6건입니다. 이 가운데 김영선과 (주)세암씨앤씨·김훈은 말소기준 이전의 신고일과 대항력 있는 임차관계로 분류된 사실이 확인됩니다. 남은숙과 조준행은 말소기준 이후 신고자로 분류되고, 박장호와 최희원은 대항력 판단에 추가 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고로 분류된 내역은 없습니다.

대항력 판정은 현재 확인된 임차 신고와 권리분석상 분류를 반영합니다. 임차권의 실제 인수 여부는 임대차 유형, 점유·등록의 계속성, 배당 여부, 계약 종료 및 명도 상태 등을 확인해야 확정할 수 있습니다.

③ 실질취득액 — 낙찰대금 외 보증금 부담을 포함해야 한다

현재 회차 최저매각가격은 656,718,800원입니다. 대항력 임차인 2건의 예상 인수액 15,000,000원을 더하면 실질취득액은 671,718,800원으로 추산됩니다. 이는 취득 관련 부대비용과 추가로 확인될 수 있는 임차 위험을 반영하기 전의 금액입니다.

유찰 회차는 가정 시나리오이며 향후 실제 최저매각가격이나 매각기일이 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 인수금액은 현재 확인된 두 임차관계의 보증금 전액이 유지된다는 가정입니다.

유찰되면 낙찰대금 자체는 낮아지지만, 대항력 있는 임차인의 미반환 보증금은 낙찰가격과 별도로 부담할 수 있습니다. 따라서 단순한 최저가 할인율이 아니라 인수액을 합한 실질취득액을 기준으로 가격 적정성을 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 656,718,800원 가정)

집행비용은 매각대금의 약 1.4%를 기준으로 한 추정액입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준입니다. 소유자 잔여금은 당해세 및 임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치로, 실제 배당과 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액 15,000,000원은 매각대금 분배에 포함되지 않습니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 신흥사거리 북동측 인근으로, 근린생활시설·시장·단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 토지. 면적 147.4㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로각지(가)로 분류됩니다.
• 공시지가. 1㎡당 1,530,000원으로 기재되어 있으나, 이 수치만으로 경매대상 토지·건물 전체의 시장가격을 판단할 수는 없습니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·특별관리해역 및 토지거래계약 허가구역 관련 지정이 확인됩니다. 실제 이용·증축·거래에 적용되는 규제는 별도 확인이 필요합니다.
• 건물 이용. 지하 상업용, 1층 음식점·창고, 2층 사무실, 3층 주택의 복합 이용입니다. 건축물대장상 지하층은 위락시설·근린생활시설, 1층은 근린생활시설·주차장으로도 기재되어 실제 사용과 대조해야 합니다.
• 제시외 건물. 제시외 옥탑이 있으며 평가 및 매각에 포함됩니다. 실제 구조·용도·점유 상태 확인이 필요합니다.
• 공부와 현황. 공부상 1-43 및 4-2 지상으로 표시되지만 현황은 1-43 지상입니다. 측량을 통해 실제 경계와 건물 위치를 확인해야 합니다.
• 환금성. 상가·주택 복합건물은 개별 임대차와 수익구조, 상업용도 활용 가능성에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 거래사례가 확인되지 않은 상태에서 높은 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 보증금. 김영선 10,000,000원과 (주)세암씨앤씨·김훈 5,000,000원의 대항력 유지, 실제 보증금 잔액, 배당 가능성 및 매수인 인수 조건을 확인하세요.
• 미상 임차관계. 박장호의 점유구역과 임대차관계, 남은숙의 보증금, 최희원의 임차권등기 및 사업자등록 관련 사실을 대조하세요.
• 2층 점유 중복. 동일하거나 유사한 면적을 대상으로 기재된 여러 임차관계의 계약 순서·점유 이전·명도 여부를 확인하세요.
• 토지 경계 측량. 1-43과 4-2의 등기상 표시, 실제 건물 위치, 인접 필지 경계 및 일괄매각 범위를 확인하세요.
• 제시외 건물 확인. 옥탑 등 제시외 부분의 사용 현황, 점유자, 건축물대장과의 차이 및 법적 적합성을 살펴보세요.
• 건축물 용도. 음식점·창고·사무실·주택 등 실제 사용이 건축물대장상 허용 용도와 일치하는지 확인하세요.
• 토지 규제. 토지거래계약 허가구역 관련 규정이 경매취득 및 이후 이용·처분에 어떻게 적용되는지 확인하세요.
• 임대수익. 월차임 신고액뿐 아니라 계약의 존속 여부, 실제 임대료 수납, 공실과 관리비 부담 등을 조사하세요.
• 실질취득 기준. 최저가만 기준으로 판단하지 말고 인수액을 포함한 잠정 실질취득액 671,718,800원과 비교 가능한 거래가격·수익가치를 함께 검토하세요.
• 배당·체납 대조. 신청채권자 배당 집계, 근저당권 실제 채권잔액, 당해세·공과금, 최우선변제 대상 여부 등을 확인하세요.
• 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지 관련 공부를 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “등기상 소멸과 임차보증금 인수는 별개다”

이 사건은 말소기준권리가 명확하고 후순위 압류·경매개시결정의 처리도 비교적 단순합니다. 그러나 그 사실만으로 권리가 깨끗한 경매라고 결론 내리기 어렵습니다. 김영선과 (주)세암씨앤씨·김훈의 선순위 임차관계 때문에 15,000,000원의 예상 보증금 인수가 존재하고, 대항력 판단이 끝나지 않은 임차관계도 남아 있습니다.

현재 최저가 656,718,800원에 이러한 인수액을 더한 잠정 실질취득액은 671,718,800원입니다. 상업·주거 복합용도, 토지 경계 불확실성, 2층 중복 임차내역까지 고려하면 확인해야 할 범위가 상당합니다. 무엇보다 시세 비교가 확인되지 않아 현 가격이 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.

결론은 권리확인 우선·가격판단 보류입니다. 실제 점유자와 인수 보증금, 매각 토지의 경계, 건물 용도 및 거래가치를 명확히 확인하기 전까지는 신건 최저가만 보고 입찰을 결정하기 어렵습니다. 유찰 시에도 실질취득액을 기준으로 다시 평가해야 하며, 임차관계와 토지 현황이 해소되는지가 이 물건의 핵심 판단 기준입니다.