인천지방법원 2025타경513244. 인천 서구 석남동에 있는 한울아트빌 제4동 2층 202호, 전용면적 39.35㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김재철 씨로, 2014년 12월 30일 강제경매 매각을 통해 취득한 뒤 2015년 1월 6일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 2019년 김영산 씨 명의의 채권최고액 49,200,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권을 기초로 현재 임의경매가 진행 중입니다.

등기부에는 신한카드·현대캐피탈·농협은행·엠메이드대부의 가압류와 이추자 씨의 후순위 근저당권, 국민건강보험공단 압류가 남아 있습니다. 권리가 많아 보이지만 모두 2019년 10월 7일 말소기준권리 이후의 등기입니다. 매각으로 소멸하는 구조이므로 배당금을 전액 받지 못하는 채권자가 있더라도 그 부족액이 곧바로 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다.

이 물건에서 더욱 신중히 볼 부분은 가격과 실제 점유관계입니다. 최저매각가는 85,000,000원인데, 확인되는 최신 거래는 2023년 12월의 84,000,000원입니다. 2022년 4월의 100,000,000원까지 포함한 전체 평균 92,000,000원만 보면 저렴해 보이지만, 하락 추세를 반영하면 그런 결론은 성립하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸하지만 점유 확인은 별개

말소기준은 2019.10.07 접수된 을구 9번 김영산 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 이후의 이추자 근저당권, 신한카드·현대캐피탈·농협은행·엠메이드대부 가압류, 경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리들입니다.

2007년과 2015년의 종전 경매 관련 등기 및 선순위 담보권은 과거 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서는 과거에 존재했다는 사실보다 현재 유효한 권리의 접수 순서와 매각 후 존속 여부를 구분하는 것이 중요합니다.

신청채권자 김영산 씨의 청구액은 69,561,264원이고 근저당권 채권최고액은 49,200,000원입니다. 청구액 전체가 근저당권의 우선변제 범위가 되는 것은 아니므로, 배당표상 해당 근저당권의 예상배당액은 채권최고액을 기준으로 49,200,000원입니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 하락 추세가 중요하다

한울아트빌(4동)의 면적 유사 거래는 2건입니다. 표기된 거래는 모두 전용 39.73㎡로, 본건 전용 39.35㎡와 유사합니다. 다만 거래 시점이 2022년과 2023년이어서 2026년 매각가격을 직접 확정할 만큼 최신 거래 근거가 충분하지는 않습니다.

전체 평균은 92,000,000원이고 최저가의 전체 평균 대비 비율은 92.4%입니다. 이 수치만 보면 할인된 가격처럼 보일 수 있습니다. 하지만 전체 평균에는 2022년 4월의 100,000,000원 거래가 포함돼 있습니다.

이후 확인되는 2023년 12월 거래는 84,000,000원으로, 앞선 거래보다 16.0% 하락했습니다. 제시된 최근 기준 평균 역시 84,000,000원입니다. 본건 최저가 85,000,000원은 이 가격의 101.2%로, 최근 기준가격보다 높은 수준입니다.

등기상 예상 인수액이 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 권리인수 반영 실질취득액도 85,000,000원입니다. 따라서 실제 시세와 비교할 기준금액 역시 85,000,000원이지, 과거 고가 거래를 섞은 92,000,000원 평균이 아닙니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용까지 고려하면 현금 유출액은 이보다 커질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)

신건 최저가에 낙찰된다는 가정에서 집행비용을 제외한 채권자 예상배당액은 83,070,000원입니다. 채권액 합계는 116,703,459원이므로 33,633,459원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이는 채권자 측 배당 부족액으로, 매수인 인수액과 구분해야 합니다.

집행비용 1,930,000원은 추정치입니다. 채권액은 근저당권 채권최고액 및 가압류 청구금액 등을 기준으로 구성되며, 실제 배당요구와 확정 채권액, 조세채권, 임차인 최우선변제 등에 따라 배당순위·금액은 달라질 수 있습니다. 위 예상배당표는 확정 배당표가 아닙니다.

유찰 회차별 자금·배당 시나리오

이 사건은 현재 0회 유찰 신건입니다. 유찰에 따른 매각가격과 채권자 미배당액을 함께 보면, 매각가가 내려갈수록 채권자의 회수 부족액은 늘어나지만 등기상 매수인 인수액은 동일하게 0원으로 산정됩니다.

유찰 시나리오는 해당 회차 최저가에 낙찰된다는 가정입니다. 실제 낙찰가, 집행비용과 채권 확정 내역에 따라 결과가 달라집니다. 임대관계가 미상인 점을 고려하면 표의 인수액 0원은 실제 점유자 확인을 전제로 해석해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천 서구 석남동 신석초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 병원, 공원, 근린생활시설 등이 혼재해 있으며 감정평가상 주위환경은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 교통사정은 감정평가상 무난한 수준입니다.
• 건물. 2002.04.25 준공된 15세대 규모의 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 4층 건물 중 2층 202호이며, 외벽은 드라이비트 등으로 마감돼 있습니다. 위생·급배수·도시가스 난방설비가 있는 것으로 탐문됐으나 내부 마감은 확인되지 않았습니다.
• 대지·도로. 대지는 사다리형 완경사지의 다세대주택 부지이며, 서측으로 폭 약 7m의 포장도로에 접합니다. 토지면적은 313.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 1,365,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 도로 접합, 상대보호구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 기재는 외국인 등의 주택용도 취득에 한하며 표기된 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 입찰 시점의 적용 여부는 최신 지정현황을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가 자료상 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 다만 내부 마감은 미상으로, 현장 상태와 수선 필요성을 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 15세대 소규모 다세대주택이고 확인되는 유사면적 거래가 2건으로 적습니다. 최신 거래도 2023년 12월에 그쳐 현재 시장에서 원하는 가격에 매도할 수 있는지 판단하기 어렵습니다. 과거 거래가격의 16.0% 하락은 재매각 가격을 보수적으로 검토해야 하는 근거입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 재설정. 전체 평균 92,000,000원이 아니라 최신 확인 거래 84,000,000원과 최근 기준 평균 84,000,000원을 우선 비교하세요. 현재 최저가 85,000,000원은 이미 해당 가격보다 높습니다.
• 하락장 반영. 2022.04 거래 100,000,000원에서 2023.12 거래 84,000,000원으로 하락했습니다. 2026년 현재 거래사례와 실제 매물 호가를 확인해 추세가 이어지는지 검증해야 합니다.
• 임차인·점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현황조사·전입세대·점유자·임대차계약·확정일자·보증금 여부를 확인하고, 대항력 있는 임차인이 새로 확인되면 인수액을 다시 계산해야 합니다.
• 동호수 표시 대조. 등기부의 제4동 202호와 주민등록상 104동 202호 표기를 대조하세요. 지번·도로명주소의 행정구역 표기도 최신 공적장부와 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 을구 9번 김영산 근저당권 접수일 2019.10.07을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 다시 확인하세요. 이추자 근저당권의 설정계약일은 2018.12.05이나 등기 접수일은 2020.01.13입니다.
• 배당 부족을 인수액으로 혼동하지 않기. 신건 예상 미배당은 33,633,459원이지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 실제 배당순위 및 조세채권 등은 별도로 검증해야 합니다.
• 건물 내부와 관리비 확인. 내부 마감과 임대관계가 미상인 만큼 누수·설비 상태·수선비 및 공용부분 관리비 체납 여부를 조사하세요.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 최저가 68,000,000원, 2회 유찰 최저가 54,400,000원이 제시돼 있습니다. 실제 유찰이 발생한다는 보장은 없으므로 회차별 시나리오를 가격 판단 자료로 활용하세요.
• 원본 서류 대조. 매각기일 2026.10.29 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 합격이 아니다”

인천 한울아트빌 202호는 말소기준권리가 명확하고 후순위 담보권·가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서 33,633,459원의 미배당이 발생하지만, 이는 매수인이 직접 인수하는 금액과 구별됩니다. 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리상 소멸한다는 사실만으로 입찰 적정가격이 확보되는 것은 아닙니다. 신건 최저가와 권리인수 반영 실질취득액은 모두 85,000,000원이고, 최신 확인 거래가격 84,000,000원보다 높습니다. 전체 평균 92,000,000원에는 과거 100,000,000원 거래가 포함돼 있어 실제 가격 흐름을 낙관적으로 왜곡할 수 있습니다. 확인되는 거래가격 추세는 -16.0%입니다.

더구나 소규모 15세대 다세대주택으로 거래 사례가 적고, 임대관계도 미상입니다. 따라서 권리 구조는 비교적 단순하지만 점유 및 가격 검증은 미완료라는 관점이 적절합니다. 지금 필요한 것은 최저가에 바로 응찰하는 것이 아니라, 실제 점유관계와 현재 거래시세를 확인하고 가격 하락에 대비한 보수적 입찰 기준을 세우는 일입니다.

종합 판단: 권리는 조건부 양호, 신건 가격 메리트 부족, 환금성 확인 필요. 현 단계에서는 신중한 관망이 적절합니다.