인천지방법원 2025타경513311. 미추홀구 용현동 459-30의 제2층 제201호입니다. 등기부상 집합건물이며, 대장상 전유부분 용도는 판매시설(일반게임제공업의 시설), 실제 이용상태는 근린생활시설(경인게임랜드)입니다. 사건에 표시된 용도는 대지이지만, 권리·점유 분석 대상은 201호 구분건물의 전유부분과 관련 권리입니다.
소유자는 박순자입니다. 과거 강제경매 매각을 원인으로 2024년 소유권이전이 이루어졌고, 이후 2024년 김태나와 전우정의 가압류를 비롯해 여러 채권자의 권리가 설정되었습니다. 전우정의 가압류가 본압류로 이행되어 이번 강제경매가 진행되는 구조입니다.
등기상 말소기준을 파악하는 것만으로는 안전한 입찰을 결정하기 어렵습니다. 경인게임랜드의 실제 점유권원, 매각 제외 202호와의 물리적 연결, 국세·지방세 압류가 서로 다른 확인사항으로 남아 있습니다. 특히 매각대상 범위를 잘못 이해하면 낙찰 이후 독립 사용과 인도 과정에서 문제가 발생할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513311 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 459-30 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 대장상 판매시설(일반게임제공업의 시설) · 근린생활시설(경인게임랜드) 이용 · 사건 용도 표기: 대지 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지상 10층 중 2층 |
| 사용승인일 | 2009.11.26 |
| 소유자 | 박순자 (단독소유, 2024.02.13 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 606,000,000원 / 606,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 전우정 / 94,700,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.08.22 갑구 25번 · 김태나 가압류 509,400,000원 |
| 현재 영업점유 | 경인게임랜드 · 임차관계 및 보증금 미상 |
| 호실 현황 | 201호와 202호 사이 기존 벽체 일부 제거 · 일괄 이용 · 202호 매각 제외 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 가압류, 점유는 별도
말소기준권리는 2024.08.22 김태나 가압류(509,400,000원)입니다. 신한은행 근저당처럼 담보물권이 기준이 되는 사건이 아니라, 가압류가 말소기준으로 제시된 강제경매입니다. 이후 전우정·광명농업협동조합·주식회사 디에스 디엔씨의 가압류, 강제경매개시결정과 국세·지방세 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
과거 등기에 나타나는 가처분·압류·강제경매 권리 상당수는 이미 말소되었습니다. 2024.02.13에는 이전 경매 매각에 따른 소유권이전과 관련 권리 말소가 등기되었고, 이후 남아 있던 가처분도 말소되었습니다. 다만 현재 영업점유자의 임차권과 세금채권의 우선순위는 등기상 말소 판단만으로 해결되지 않습니다.
② 점유·임차인 분석 — 경인게임랜드의 지위가 핵심
현황조사와 매각물건명세서에는 경인게임랜드가 확인됩니다. 실제로 근린생활시설 영업에 이용 중이지만, 상가건물임대차현황서에는 임차인이 등재되어 있지 않습니다. 그렇다고 경인게임랜드를 소유자 점유 또는 임차인 없음으로 단정할 수는 없습니다.
| 점유·영업 주체 | 임차보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 경인게임랜드 현황조사 · 매각물건명세서 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
확인된 영업·점유 주체는 경인게임랜드입니다. 실제 임대차계약 여부, 보증금, 사업자등록과 확정일자 및 배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
상가 임대차의 대항력을 판단할 때는 실제 인도·점유, 사업자등록, 권리의 성립시기 등 관련 요건을 확인해야 합니다. 전입신고일이 알려지지 않았다는 사정만으로 대항력을 인정하거나 부정할 수 없습니다. 계약 당사자와 경인게임랜드 영업주체의 관계도 확인 대상입니다.
③ 물리적 현황 — 202호와 함께 쓰지만 202호는 사는 게 아니다
이 사건에서 임차관계와 함께 중요한 부분은 인접 호실과의 일괄 사용입니다. 감정평가서의 호별배치도와 매각물건명세서에 따르면, 201호와 202호 사이 기존 벽체 일부를 제거하여 하나의 공간처럼 이용 중입니다. 그러나 202호 부분은 이번 매각 대상이 아닙니다.
현장에 독립적인 호실 표시도 되어 있지 않았으나, 근무 직원과 관리사무실 직원은 해당 부분이 201호라고 확인한 것으로 조사되었습니다. 따라서 호실 표지만 보고 매각 범위를 판단해서는 안 됩니다. 집합건축물대장·호별배치도·현장 경계를 대조한 후 201호만 독립적으로 사용할 수 있는지 검토해야 합니다.
④ 가격과 유찰 시나리오 — 시세 검증 전에는 저가 판단 금지
현재 감정가와 최저매각가는 모두 606,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건이므로 감정가 전액이 입찰 기준입니다. 다만 이 상업용 구분건물과 비교할 수 있는 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 부족합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 100% | 606,000,000원 | 332,960,000원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 484,800,000원 | 452,948,000원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 387,840,000원 | 548,889,760원 |
유찰이 진행되면 입찰 시작가격은 낮아지지만, 채권자에게 돌아가는 총 배당액도 감소합니다. 이에 따라 예상 미배당액은 332,960,000원에서 452,948,000원, 548,889,760원으로 증가합니다.
다만 채권자의 미배당액이 곧 낙찰자의 인수액을 의미하는 것은 아닙니다. 말소되는 가압류·압류채권의 미배당액은 원칙적으로 채무자의 미변제채무로 남는 문제이며, 낙찰자의 임차보증금 인수 여부는 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 606,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,460,000원 |
| 1. 갑구 25번 가압류 · 김태나 | 509,400,000원 | 509,400,000원 |
| 2. 갑구 26번 가압류 · 전우정 | 94,700,000원 | 88,140,000원 |
| 3. 갑구 28번 가압류 · 광명농업협동조합 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 29번 가압류 · 주식회사 디에스 디엔씨 | 176,400,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 30번 강제경매개시결정 · 전우정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 신건 매각가를 가정한 잠정 배당 시뮬레이션입니다. 법정 배당순위·안분배당·당해세·임차인 우선변제 등을 확정한 배당표가 아닙니다. 가압류 채권액과 배당순위에 따라 실제 각 채권자 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 채권 청구액 합계 | 930,500,000원 |
|---|---|
| 예상 채권자 배당 합계 | 597,540,000원 |
| 예상 미배당 채권 | 332,960,000원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수(계산상) | 0원 · 임차관계 미확정 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 인천광역시 미추홀구 용현동 인천보훈병원 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 시장, 아파트, 단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 도로. 서측 약 25m 포장도로, 북측 약 8m 도로, 동측 약 13m 보행자전용도로(시장)에 접하는 것으로 조사되었습니다.
- 지역·지구. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 기재에는 외국인 등 대상과 2026.08.25까지의 지정기간이 명시되어 있어 입찰 시점의 적용 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 지목 대, 상업용 건부지이며 사다리형 평지입니다. 토지면적은 530.9㎡, 공시지가는 4,653,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 관련 토지 현황으로, 201호의 개별 대지권 면적을 의미하지는 않습니다.
- 건축·설비. 철근콘크리트구조에 위생·급배수·급탕·승강기·소방설비가 있습니다. 공부와의 차이는 해당 없음으로 조사되었으며, 위반건축물로 표시되어 있지는 않습니다. 다만 202호와의 벽체 제거 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 시장과 상업시설이 있는 입지이지만, 개별 영업용 구분상가는 용도 적합성, 독립 사용 가능성, 실제 임대수익 및 매수 수요에 따라 환금성이 달라집니다. 비교할 실거래 시세를 확보하지 못한 현재에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확정. 201호와 202호의 구분소유 범위, 호별배치도, 집합건축물대장 및 현장 공간을 대조하세요. 202호는 매각 대상이 아닙니다.
- 독립 사용·벽체 복구. 제거된 벽체와 공유 중인 출입·설비의 분리가 가능한지, 분리 공사에 필요한 동의와 인허가, 복구비 부담을 확인하세요.
- 경인게임랜드 점유권원. 사업자등록, 임대차계약서, 점유 개시시기, 임대보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하여 대항력과 인수 가능성을 판단하세요.
- 세금 압류. 국세·미추홀구·연수구 압류의 실제 체납액과 배당 우선순위, 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 채권 배당. 김태나·전우정·광명농업협동조합·주식회사 디에스 디엔씨의 채권액과 실제 배당순위 및 안분 여부를 확인하고, 전우정 배당 추정치의 불일치를 해소하세요.
- 실거래·임대시세. 인근 유사 상가의 최근 매매사례, 임대보증금, 월 임대료와 공실 가능성을 조사한 후 입찰 상한을 결정하세요.
- 영업 용도. 대장상 판매시설과 실제 게임랜드 이용현황을 대조하여 낙찰 후 예정 용도의 사용 및 인허가 가능성을 검토하세요.
- 인도·명도. 실제 점유자와 계약관계, 영업시설·동산, 202호와의 사용관계를 확인하고 인도 및 분리 사용에 드는 비용을 고려하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 체납 관리비와 각종 공과금 등을 별도로 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 호별배치도 및 법원의 매각조건을 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기상 소멸과 안전한 취득은 다르다”
이 사건은 신건 최저가가 606,000,000원인 용현동 상업용 구분건물입니다. 말소기준은 2024년 김태나의 가압류이며, 이후 여러 가압류와 세금 압류가 존재합니다. 일반적인 말소대상 채권의 미배당액이 크다는 점보다 입찰자가 실제로 무엇을 취득하고 어떤 비용을 추가로 부담할 수 있는지가 더 중요합니다.
경인게임랜드의 대항력·보증금은 미상이고, 매각 대상에서 제외되는 202호와 벽체를 제거해 일괄 이용 중입니다. 국세·지방세의 우선순위도 확인해야 하며, 시세 비교를 위한 거래가격이 없어 신건 606,000,000원이 적정한지도 검증되지 않았습니다.
현재 결론은 적극 입찰보다 권리·점유·매각범위·가격 검증이 우선이라는 것입니다. 유찰로 최저가격이 낮아지더라도 임차보증금 인수 가능성과 202호 분리 문제를 해결하지 못한다면 실질취득비용을 확정할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 할인율이 아니라 201호의 독립적인 사용 가능성과 확정된 인수 위험을 바탕으로 적정 매입가격을 판단하는 것입니다.
