인천지방법원 2025타경513397. 인천브리즈힐 101동 4층 405호는 전용면적 74.94㎡의 아파트입니다. 2021.06.28 준공된 920세대 단지에 속하며, 감정평가상 철근콘크리트구조 29층 건물의 4층에 위치합니다.

소유자는 이재인입니다. 2020.08.07 매매를 원인으로 2021.10.18 소유권을 이전받았으며 등기된 거래가액은 274,250,000원입니다. 같은 날 인천옹진농업협동조합의 채권최고액 302,400,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 추가 담보권 설정과 채권 이전, 임의경매 신청 및 취하가 반복된 이력이 확인됩니다.

현재 진행 중인 사건은 피제이파이낸셜대부 주식회사가 신청한 임의경매이며, 청구금액은 64,000,000원입니다. 다만 예상배당에서 신청채권자의 배당액은 0원으로 표시되는 반면, 관련 근저당권 이전 및 근질권 설정 등기가 존재합니다. 따라서 등기상 말소관계와 실제 배당순위를 원본 서류로 확인하는 것이 중요한 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 소멸 구조, 부기등기는 추가 확인

말소기준권리는 2021.10.18 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 인천옹진농업협동조합을 근저당권자로 하며 채권최고액은 302,400,000원입니다. 해당 근저당권과 그보다 후순위로 설정된 전세권·압류·가압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

눈여겨볼 부분은 을구 2번 근저당권 및 관련 부기등기입니다. 2022.06.08 에이파이낸셜대부주식회사 명의로 채권최고액 120,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권은 말소된 것으로 표시되어 있습니다.

한편 2025.05.28 피제이파이낸셜대부주식회사 앞으로 근저당권 이전이 기재되어 있고, 2025.05.30에는 주식회사유니온저축은행 명의의 근질권 (채권최고액 120,000,000원)이 설정된 기록도 있습니다. 원근저당권의 말소 표시와 관련 부기등기의 존속 표기를 함께 검토해야 하므로, 원본 등기부의 말소사항 및 해당 권리의 현재 효력을 확인할 필요가 있습니다.

과거 경매 취하 이력도 존재합니다. 에이파이낸셜대부 주식회사 신청으로 2023.08.04 임의경매개시결정이 등기됐다가 2023.09.05 말소됐고, 2024.03.22 다시 임의경매개시결정이 등기됐다가 2024.04.08 말소됐습니다. 2024.03.28 국민건강보험공단 압류도 2024.04.16 말소됐습니다. 이들은 현재 존속하는 압류나 경매개시결정과 구분해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 실거래 평균 이상

인천브리즈힐은 920세대 규모의 아파트 단지입니다. 동일 전용면적 74.94㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 비교하면, 평균 거래금액은 365,416,666원입니다. 최근 확인되는 거래는 2026.04의 367,000,000원입니다.

동일 면적 실거래는 347,000,000원~377,000,000원에 분포합니다. 최저매각가 367,000,000원은 최근 12개월 평균보다 1,583,334원 높고, 평균의 100.4%에 해당합니다. 최신 거래가인 367,000,000원과는 동일한 금액입니다.

특히 본건은 4층입니다. 최근 거래 표본에는 19층, 25층, 26층 등 상대적으로 높은 층의 거래도 포함되어 있습니다. 따라서 평균가격과 같거나 그보다 높은 금액에 입찰하는 경우 층별 가격 차이와 내부 상태를 반드시 감안해야 합니다. 현재 가격만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 367,000,000원 가정)

예상배당은 매각가 367,000,000원, 추정 집행비용 5,938,000원을 기준으로 산정됐습니다. 채권액으로 표시된 근저당권 금액은 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

위 배당 추정에 따르면 채권자 배당 합계는 312,141,580원, 미배당액은 0원, 소유자 잔여액은 48,920,420원입니다. 다만 이는 표시된 배당 대상에 관한 계산 결과이며, 신청채권자 피제이파이낸셜대부 주식회사의 청구액 64,000,000원은 배당액 0원으로 계산되어 있습니다. 해당 채권의 담보관계 및 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.

회차별 매각가·미배당 시나리오

현재는 유찰이 없는 신건입니다. 아래 유찰 회차는 향후 유찰을 가정한 가격 시나리오이며 실제 매각 결과나 다음 최저매각가를 확정하는 것은 아닙니다.

이 시나리오의 중요한 점은 채권자의 미배당과 매수인의 인수가 서로 다르다는 사실입니다. 매각가가 낮아지면 채권자에게 돌아가는 배당이 부족해질 수 있지만, 현재 확인된 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있어 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

따라서 배당표상 미배당액을 낙찰자가 그대로 떠안는다고 볼 수는 없습니다. 반대로 예상 인수액이 0원이라는 이유만으로 실제 점유자의 대항력, 매각조건, 별도 부담까지 모두 없다고 확정할 수도 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 동구 송림동 소재 재능고등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트와 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트평지붕의 29층 건물 내 4층 405호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있으며, 현재 아파트로 이용 중입니다.
• 도로 및 토지. 북서측 약 15m, 남측 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 부정형이고 아파트 부지로 이용 중이며, 토지면적은 30,911㎡, 공시지가는 1,237,000원/㎡입니다.
• 도시계획·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 주거환경개선지구, 과밀억제권역에 해당합니다. 소공원·완충녹지·도로·교육환경보호구역 등 관련 제한 사항도 확인되므로 토지이용계획상 세부 저촉관계를 검토할 필요가 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 실제 실내 상태나 수선 필요 여부는 현장 확인 사항입니다.
• 환금성. 920세대 단지이고 동일 면적 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다. 거래가격은 347,000,000원부터 377,000,000원까지 차이가 있으며, 본건은 4층이므로 상위층 거래금액을 그대로 적용하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2021.10.18 을구 1번 인천옹진농업협동조합 근저당권이 기준입니다. 후순위 권리의 매각 소멸 여부를 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 근저당권 이전·근질권 확인. 을구 2번 근저당권의 말소 상태와 2-5번 피제이파이낸셜대부주식회사 근저당권 이전, 2-6번 주식회사유니온저축은행 근질권 설정 사이의 현재 권리관계를 확인해야 합니다.
• 신청채권자 배당 확인. 피제이파이낸셜대부 주식회사의 청구액은 64,000,000원인데 예상배당은 0원입니다. 채권관계 및 실제 배당순위가 추정과 일치하는지 검토해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 주민등록 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약·보증금·확정일자 등을 확인해 대항력 있는 미확인 임차인이 있는지 조사해야 합니다.
• 전세권 확인. 2022.06.08 설정된 에이파이낸셜대부주식회사 전세권의 전세금은 5,000,000원, 등기상 존속기간은 2024.06.07까지입니다. 후순위 소멸 대상으로 분석되지만 실제 점유관계와 혼동하지 않아야 합니다.
• 전매제한 말소 확인. 2021.08.18 부기된 금지사항등기는 2022.05.26 전매제한기간 경과를 원인으로 말소됐습니다. 현행 매각조건과 관련된 제한이 있는지는 별도로 확인해야 합니다.
• 최저가와 최근 시세 비교. 367,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.4%이고 최신 거래가와 같습니다. 본건의 4층이라는 특성을 반영하여 응찰가를 정해야 합니다.
• 유찰 가정과 실제 기일 구분. 293,600,000원과 234,880,000원은 유찰 시나리오 금액입니다. 실제 유찰 여부와 향후 매각기일은 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 관리비·명도·부대비용. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분, 실제 점유자의 인도 문제, 취득에 수반되는 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 2026.10.15 발행 등기부와 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각조건을 입찰 전 다시 확인해야 합니다. 소재지의 동구·제물포구 표기도 주소 원본과 대조할 필요가 있습니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 시세보다 싼 것은 아니다”

인천브리즈힐 101동 405호는 현재 권리·배당 추정상 매수인 인수액 0원으로 분석되는 아파트입니다. 후순위 전세권과 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조여서 등기상 권리의 기본적인 소멸관계는 비교적 명확합니다.

그렇지만 근저당권 이전·근질권 기록 및 신청채권자 배당액 0원이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 임차인 신고가 없더라도 실제 임대·점유관계가 미상이라는 점도 입찰 전에 해소해야 합니다.

가격 측면에서는 더욱 신중해야 합니다. 감정가와 최저가가 모두 367,000,000원인데, 동일 면적 최근 12개월 평균은 365,416,666원입니다. 현재 최저가는 최근 시세 평균보다 높고, 최신 거래가와 같습니다. 유찰이 없는 신건 단계에서 가격상 우위를 확보했다고 평가할 수 없습니다.

따라서 결론은 “예상 인수 0원, 그러나 권리 세부사항 확인과 가격 재검토가 필요한 신건”입니다. 권리 원본을 확인하여 불확실성을 해소하고, 실제 응찰금액이 최근 거래가격 및 본건의 층·상태에 비추어 경쟁력이 있는지 검토하는 것이 우선입니다. 권리상 소멸 구조는 긍정적이지만, 현재 가격에는 뚜렷한 할인 매력이 없습니다.