인천지방법원 2025타경513445. 인천 서구 석남동에 있는 석남동빌라 3층 302호가 강제경매로 나왔습니다. 집합건축물대장상 다세대주택으로, 전용면적은 59.62㎡입니다. 감정가는 140,000,000원이며 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 신청채권자는 서울보증보험 주식회사이고 청구금액은 136,393,150원입니다.
소유자는 김은규 씨로, 2020년 10월 12일 소유권이전등기를 마쳤으며 등기된 거래가액은 124,000,000원입니다. 이후 2023년 국세 관련 압류, 2024년 지방자치단체 압류가 순서대로 등기됐고, 2025년 10월 28일 강제경매개시결정이 내려졌습니다.
이번 사건에서 가장 중요하게 살펴볼 부분은 2024년 8월 30일 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 등기상 주민등록일자와 점유개시일자가 2020년 9월 11일로 표시돼 있어 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 단순히 임차권등기의 등기일이 늦다는 이유만으로 대항력을 부정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513445 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 470-15 석남동빌라 3층 302호 |
| 현황 건물명 | 태경주택 A동 · 태경주택은 A동과 B동으로 구성 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 59.62㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 중 3층 302호 |
| 소유자 | 김은규 · 2020.10.12 소유권이전 · 거래가액 124,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 청구금액 | 136,393,150원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 말소기준권리 | 2023.10.17 · 갑구 6번 · 국(남동세무서장) 압류 |
| 주택임차권등기 | 2024.08.30 · 을구 9번 · 한국토지주택공사 |
| 건축물 위반 여부 | 위반건축물 표시 없음 |
① 권리 흐름 — 오래된 근저당은 말소, 주택임차권은 별도 검토
말소기준권리는 2023년 10월 17일 국의 압류입니다. 이후 2024년 5월 9일 인천광역시 서구 압류와 2025년 10월 28일 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 두 압류와 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.
과거 설정됐던 이경옥, 한평신용협동조합, 우리은행, 근해안강망수산업협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 특히 이경옥 명의 근저당권의 채권최고액 1,000,000,000원은 현재 매수인이 떠안아야 할 채무가 아닙니다. 역사적으로 존재했던 근저당권을 현존하는 인수권리와 혼동해서는 안 됩니다.
② 임차권 분석 — 보증기관 명의와 말소 확약의 관계
을구 9번에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 있습니다. 임차권등기에는 2020년과 2022년의 계약 내용이 각각 표시되어 있습니다. 주민등록일자와 점유개시일자는 2020년 9월 11일이고, 확정일자는 2020년 8월 24일 및 2022년 7월 7일로 기재되어 있습니다.
| 권리자 / 성격 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력·우선변제·승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
|
한국토지주택공사 주택임차권등기 · 보증기관 명의 |
(1) 124,000,000원 (2) 130,000,000원 계약별 기재액 · 중복 합산 금지 |
전입 2020.09.11 확정 (1) 2020.08.24 확정 (2) 2022.07.07 |
대항력 있음 표기 우선변제 가능 보증기관 명의 |
0원* 말소동의 확약 유효 전제 |
* 임차권등기에는 보증금 124,000,000원 및 130,000,000원이 계약별로 기재되어 있습니다. 이를 서로 다른 실제 임차인의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 확약이 없거나 유효하지 않다면 미배당 보증금의 인수 가능성을 다시 판단해야 합니다. 두 계약금액을 합산한 금액을 인수액으로 계산하지 않습니다.
한국토지주택공사는 보증기관 관련 명의자로 분류되므로 별도의 실거주 임차인 한 명으로 추가 계산하지 않습니다. 확인된 실제 임차인은 0명이지만, 이것이 곧 현장에 점유자가 없다는 의미는 아닙니다. 감정평가서에서는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다.
따라서 우선 확인해야 할 사항은 실제 점유자와 임대차관계입니다. 확약서는 그 적용 대상인 임차권에만 효력이 있으므로, 별도의 대항력 있는 점유자가 확인된다면 그 사람의 인수위험까지 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다.
③ 시세·가격 판단 — 140,000,000원이 싼지는 아직 모른다
본건의 감정가는 140,000,000원이며, 신건 최저매각가도 동일합니다. 하지만 동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 객관적으로 판단하기 어렵습니다.
| 감정가 | 140,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 140,000,000원 |
| 실질취득액 | 140,000,000원 (해당 임차권 인수 0원 전제) |
| 최근 실거래 평균 | 확인 필요 |
| 최신 실거래가격 | 확인 필요 |
| 시세 대비 할인율 | 산정 불가 |
| 과거 소유권 거래가 | 124,000,000원 (2020년 거래) |
| 유사 건물 규모 | 태경주택 · 10세대 · 2004.09.23 준공 |
현재 소유자의 2020년 취득 거래가액은 124,000,000원입니다. 다만 오래된 개별 거래가격을 현재 시세로 간주할 수는 없습니다. 가격 경쟁력을 판단하려면 동일 지역·유사 면적 다세대주택의 최근 거래를 별도로 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
신청채권자 서울보증보험의 청구금액을 기준으로 한 단순 예상배당은 다음과 같습니다. 실제 배당에서는 국세·지방세의 우선순위와 임차권자의 배당권이 영향을 미칠 수 있으므로 아래 금액은 확정된 배당순위나 수령액이 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,760,000원 |
| 1. 서울보증보험 주식회사 · 신청채권 | 136,393,150원 | 136,393,150원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 846,850원 |
매각가 140,000,000원 가정의 기계적 배분표입니다. 국세·지방세, 임차권자의 우선변제 및 최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다. 특히 국과 인천광역시 서구의 압류가 등기되어 있고 한국토지주택공사 명의 임차권도 존재하므로 실제 배당 결과는 위 표와 달라질 수 있습니다. 채권의 미배당과 매수인의 인수채무는 서로 다른 개념입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차권 확인은 필수
| 매각 회차 | 최저가 | 미배당 채권액 | 해당 임차권 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 140,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시(80%) | 112,000,000원 | 26,761,150원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(64%) | 89,600,000원 | 48,805,950원 | 0원* |
* 해당 임차권 인수 0원은 제출된 말소동의 확약서가 해당 권리의 실질 인수를 해소한다는 전제입니다. 확약 밖의 별도 대항력 점유자는 포함하지 않습니다. 유찰 가격은 제공된 회차별 가정치이며 실제 다음 매각기일은 별도로 확인해야 합니다.
1회 유찰 시 최저가는 112,000,000원, 2회 유찰 시 89,600,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 확약의 효력이 유지되고 다른 인수권리가 없다면 해당 임차권으로 인한 실질취득액 증가는 발생하지 않습니다.
반대로 확약이 무효이거나 인수 해소 범위가 불충분하다면 대항력 있는 임차권의 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 가능성을 다시 계산해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는 낙찰가가 하락해도 인수액이 증가해 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 따라서 낮아진 최저가만 보고 가격이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 석남동의 석남초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·아파트 등 공동주택과 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 또는 근거리에 버스정류장과 지하철역인 가정중앙시장역·석남역이 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 콘크리트지붕의 4층 건물 중 3층 302호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샤시창호이며 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 건물 부지의 북측 진입도로를 통해 서측 서달로149번길과 연결됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 지목은 대지입니다. 토지면적은 275.3㎡, 공시지가는 1,189,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 해당 토지면적은 건물 부지 전체 기준이며 302호의 개별 대지권 면적으로 볼 수 없습니다.
- 규제. 교육환경보호구역과 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역의 표시 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로 입찰 시점의 적용 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 환금성. 태경주택은 2004.09.23 준공된 총 10세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 거래량이 적을 수 있어 인근 유사 다세대의 최근 거래사례와 매도 가능성을 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이. 건물명은 공부상 석남동빌라, 현황상 태경주택 A동으로 표시됩니다. 현장 확인 시 건물명·동·호수를 대조해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 서울보증보험의 확약서가 한국토지주택공사 명의 을구 9번 주택임차권의 말소와 대항력 인수 해소를 유효하게 보장하는지 확인합니다.
- 등기명의자와 확약 주체 확인. 임차권등기명의자는 한국토지주택공사, 확약서 제출 주체는 서울보증보험입니다. 권리관계와 말소이행 권한·조건을 대조해야 합니다.
- 실제 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 현재 거주자, 전입세대, 별도 임대차계약 및 대항력 발생 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 중복계산 방지. 임차권등기에 기재된 124,000,000원과 130,000,000원을 서로 다른 실제 임차인의 보증금처럼 합산하지 않습니다.
- 국세·지방세 우선배당 확인. 남동세무서장 압류와 인천광역시 서구 압류가 존재하므로 세금의 법정기일과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 조사. 인근 유사 면적 다세대주택의 최근 실거래와 현재 매물 호가를 비교하고, 거래사례가 부족할 경우 보수적으로 접근해야 합니다.
- 현장 건물 식별. 공부상 석남동빌라와 현황상 태경주택 A동의 동일성을 확인하고 B동과 혼동하지 않도록 합니다.
- 관리비 및 명도. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 점유자의 명도 필요성·예상 비용을 확인합니다.
- 최종 서류 재확인. 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 말소 관련 문서를 다시 대조합니다.
맺으며 — “확약서가 있어도 확인은 끝나지 않았다”
인천 석남동빌라 302호의 핵심은 한국토지주택공사 명의 주택임차권과 서울보증보험의 말소동의 확약서입니다. 과거 근저당권은 모두 말소되어 있고, 국세·지방세 압류와 강제경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 권리로 분석됩니다.
해당 주택임차권은 확약서가 유효하게 적용된다면 매수인 실질 인수액이 0원입니다. 그러나 실제 점유관계는 미상이고, 확약서가 등기상 임차권에 어떤 방식으로 효력을 미치는지는 원본 확인이 필요합니다. 특히 확약 밖 별도 점유자의 인수위험까지 해소된 것으로 간주해서는 안 됩니다.
가격도 신중하게 판단해야 합니다. 최저매각가 140,000,000원을 최근 시세와 비교할 충분한 거래자료가 확인되지 않았습니다. 10세대 소규모 다세대주택인 점까지 고려하면, 신건에서 적극적으로 가격을 높여 응찰할 근거는 부족합니다.
결론은 권리 조건부 확인, 가격 판단 보류입니다. 확약서의 효력과 점유관계를 먼저 확인하고, 최근 실거래를 통해 적정 응찰가를 검토하는 접근이 적절합니다.
