💰 최저 45,080,000원 🛡️ 확약 반영 인수 0원 📉 최근시세 대비 71.2% 📊 최근 추세 -23.4%

인천지방법원 2024타경56618. 부천시 소사구 심곡본동 ‘알찬집’ 5층 503호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 이평화이고 2022년 2월 10일 매매계약, 거래가액은 87,500,000원입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 2024년 3월 15일 등기된 이하나로의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022년 2월 10일, 주민등록·점유개시는 2022년 3월 11일, 확정일자는 2022년 2월 13일로, 2024년 12월 18일 강제경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권이 있습니다.

통상이라면 최저가 45,080,000원에서 임차보증금 87,500,000원을 모두 배당하지 못해 부족분 43,631,440원이 매수인 인수로 이어지는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 정확도 규칙에 따라 해당 임차인의 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 즉 시세 비교 기준도 87,500,000원이 아니라 실질취득 45,080,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

등기부의 과거 우리은행 근저당권은 2012년 7월 6일 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024년 12월 18일 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024년 3월 15일 이하나로의 주택임차권은 원칙상 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 이후 2025년 1월 2일 국민건강보험공단 압류는 기준권리 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 최근 가격은 하락 중, 실질취득은 그 아래

알찬집의 면적 일치 실거래 12건 중 최근 거래는 2026년 8월 60,000,000원, 2026년 6월 65,000,000원, 2026년 1월 65,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 63,333,333원으로, 전체 12건 평균 77,833,333원보다 낮습니다. 최근 구간과 이전 구간을 비교한 가격 추세는 -23.4%로 하락 방향입니다.

확약 반영 실질취득 45,080,000원은 최근 12개월 평균의 71.2%이고, 최신 거래 60,000,000원보다도 낮습니다. 이 사건은 선순위 임차보증금 87,500,000원을 실질취득가로 더하는 유형이 아니라, 확약 때문에 해당 인수액을 실질 0원으로 보는 사건입니다. 따라서 가격 비교는 현재 최저가 45,080,000원을 기준으로 하는 것이 일관됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 45,080,000원 가정)

기계적 배당 계산상 임차보증금 부족분은 43,631,440원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 집행비용은 1,211,440원으로 계산돼 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 밖 계산은 달라진다

확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 하지만 이 임차인에 대해서는 말소동의 확약서가 있으므로 각 회차의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 45,080,000원, 5회 유찰 시에는 36,064,000원, 6회 유찰 시에는 28,851,200원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 심곡본1동행정복지센터 북서측 인근으로, 아파트 등 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부천역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라지붕 13층 건물 중 5층 503호이며 승강기·소화전·위생·도시가스·개별난방 설비가 있습니다.
• 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 남측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 단지. 알찬집은 102세대, 2012년 6월 준공이며 대상 면적은 12.67㎡입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됐다는 명세서 기재가 핵심입니다. 입찰 전 확약의 대상과 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
• 선순위 임차권 확인. 이하나로의 전입 2022.03.11, 확정일자 2022.02.13, 임차보증금 87,500,000원, 임차권등기 2024.03.15를 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 77,833,333원보다 최근 12개월 평균 63,333,333원과 최신 거래 60,000,000원이 현재 시장을 더 잘 반영합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -23.4%이므로 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 과대평가하지 않아야 합니다.
• 유찰 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 3.0회, 현재 사건은 4회 유찰입니다. 실제 매수 수요와 향후 매도 유동성을 보수적으로 점검해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 확약이 계산을 바꾼다”

이 사건은 겉으로 보면 보증금 87,500,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 최저가 45,080,000원만 보고 접근하면 안 되는 전형적인 인수형 구조입니다. 실제 배당표만 보면 임차보증금 부족분도 43,631,440원 발생합니다.

그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 이 임차인의 인수는 정확도 규칙상 실질 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 45,080,000원이고 최근 12개월 평균 63,333,333원의 71.2%, 최신 거래 60,000,000원보다도 낮습니다.

반대로 최근 실거래 추세는 -23.4%이고 이미 4회 유찰됐습니다. 권리 쪽에서는 확약서 확인이 최우선이고, 가격 쪽에서는 과거 평균보다 최근 60,000,000원대 거래와 추가 하락 가능성을 중심으로 판단해야 하는 물건입니다.