인천지방법원 2024타경56618. 부천시 소사구 심곡본동 ‘알찬집’ 5층 503호로, 감정평가서상 도시형생활주택으로 이용 중인 전용 12.67㎡ 집합건물입니다. 소유자 이평화는 2022년 3월 11일 거래가 87,500,000원에 소유권을 취득했고, 이하나로의 임차보증금도 87,500,000원입니다. 임대차계약일은 2022년 2월 10일, 확정일자는 2022년 2월 13일, 전입·점유개시는 2022년 3월 11일로 기록돼 있습니다.
권리분석의 핵심은 을구 3번 주택임차권등기입니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 인수권리로 명시돼 있지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 따라서 이하나로 임차권 1건에 대한 매수인 인수는 실질 0원*으로 계산합니다. 다만 확약은 이 임차권자 1명에게만 적용되므로, 입찰 전 확약서 원본의 대상 부동산·말소 조건과 실제 말소 이행 절차를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경56618 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡로9번길 43, 5층 503호 (심곡본동, 알찬집) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 감정평가상 도시형생활주택 · 전용 12.67㎡ · 13층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 이평화 (2022.03.11. 거래가 87,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 64,400,000원 (3회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 87,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 규모 / 준공 | 알찬집 102세대 · 2012.06.01. 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권 확약과 근저당 말소기록을 함께 확인
이후 권리로는 2024.03.15. 이하나로의 주택임차권등기, 2024.12.18. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025.01.02. 국민건강보험공단 압류가 있습니다. 임차인 자료상 이하나로의 전입일은 제시된 말소기준일보다 뒤여서 대항력 없음으로 판정돼 있으며, 배당요구도 2024.03.15. 접수된 것으로 기록돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이하나로 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.11 | 2022.02.13 | 87,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 실질 0원* |
* 매각물건명세서상 을구 3번 주택임차권등기 보증금은 87,500,000원이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다. 확약의 적용 범위는 이하나로 임차권 1건에 한정됩니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균 8,000만원보다 최근 6,500만원이 중요하다
알찬집 전용 12.5~12.67㎡ 거래는 총 12건이며 전체 평균은 80,000,000원입니다. 그러나 최근 거래가격은 과거 고가 거래보다 크게 낮아졌습니다. 최근 12개월 거래는 2026년 1월과 6월의 각 65,000,000원 두 건이고, 최근 구간은 이전 거래 대비 -21.7% 하락했습니다. 따라서 가격 판단 기준은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래가가 되어야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 12.5㎡ | 10 | 65,000,000원 |
| 2026.01 | 12.5㎡ | 13 | 65,000,000원 |
| 2025.06 | 12.5㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 2024.07 | 12.5㎡ | 11 | 81,000,000원 |
| 2024.06 | 12.67㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2023.11 | 12.5㎡ | 13 | 75,000,000원 |
| 2023.05 | 12.5㎡ | 5 | 88,500,000원 |
| 2022.11 | 12.67㎡ | 7 | 88,500,000원 |
| 2022.11 | 12.67㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2022.09 | 12.5㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2022.08 | 12.5㎡ | 5 | 86,000,000원 |
| 2022.08 | 12.67㎡ | 5 | 86,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 65,000,000원 |
현재 실질취득액 64,400,000원은 최근 12개월 평균 65,000,000원의 99.1%입니다. 금액 차이가 크지 않아 취득세·명도·수리·체납관리비 등 부대비용을 고려하면 경매 할인 효과가 거의 사라질 수 있는 구간입니다. 감정가 대비 70%까지 내려왔더라도, 최근 시세를 기준으로는 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,559,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,297,920,000원 | 62,840,800원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 87,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션상 채권 총액은 1,385,420,000원, 채권자 배당액은 62,840,800원, 미배당액은 1,322,579,200원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이고 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 64,400,000원 | 62,840,800원 | 1,322,579,200원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 51,520,000원 | 50,192,640원 | 1,335,227,360원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 41,216,000원 | 40,074,112원 | 1,345,345,888원 | 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 심곡본1동행정복지센터 북서측 인근으로, 아파트 등 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부천역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콩크리트구조 평슬라지붕 13층 건물 중 5층으로, 승강기·소화전·위생·도시가스·개별난방시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되며, 공시지가는 5,097,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 102세대의 전용 12.67㎡ 초소형 도시형생활주택으로, 최근 가격 하락과 경매 평균 유찰 2.8회를 고려하면 매수층과 재매각 가격을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 대상 임차권자 이하나로, 대상 호수 503호, 보증금 87,500,000원, 말소 조건과 이행 시점을 직접 확인하세요.
- 근저당 원문 대조. 2012.06.20. 우리은행 근저당 설정과 2012.07.06. 말소등기, 공동담보목록 제2012-232호의 현재 상태를 최신 등기부에서 확인하세요.
- 최근 시세 기준 상한. 전체 평균 80,000,000원이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래 65,000,000원을 기준으로 응찰가를 산정해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전보다 -21.7% 낮으므로, 현재 가격이 최근 시세와 비슷하다는 이유만으로 추가 하락 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
- 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부, 인도명령 대상 여부를 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 관리비·공과금. 체납관리비 중 공용부분 승계 가능성과 도시가스·전기·수도 정산 내역을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 확약은 장점, 가격은 보류
이 물건의 가장 큰 장점은 명세서상 인수 대상으로 언급된 보증금 87,500,000원의 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점입니다. 이 확약이 원문대로 이행된다면 매수인 실질 인수는 0원*이고, 현재 회차 실질취득액도 64,400,000원입니다.
하지만 가격은 별개입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 65,000,000원이고, 현재 실질취득액은 그 시세의 99.1%입니다. 최근 거래 추세는 -21.7%, 단지 경매 평균 유찰은 2.8회입니다. 세 번 유찰된 숫자만 보면 저렴해 보이지만, 최근 시세를 기준으로는 할인폭이 거의 없습니다. 여기에 근저당 말소기록과 배당 시뮬레이션의 대조가 필요하므로 결론은 명확합니다. 권리는 확약서 확인을 전제로 통과, 가격은 안전마진 부족으로 보류.