창원지방법원 2024타경112502. 창원시 의창구 동읍 금산리에 있는 주건축물제1동과 토지를 대상으로 하는 임의경매입니다. 소유자는 김민정이며, 2021년 12월 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 2022년 1월 주식회사하나은행 명의로 설정된 채권최고액 264,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전되었고, 한국주택금융공사가 경매를 신청했습니다.
권리관계만 살펴보면 기준 근저당권 이후의 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건은 일반적인 공동주택과 달리 토지의 실제 경계, 진입도로 이용권, 건물의 이용상태를 함께 확인해야 합니다. 감정평가상 건물은 일반목구조 2층 단독주택으로 이용 중이며, 사건의 용도 분류는 연립/다세대 + 토지입니다. 입찰 전 실제 건축물 현황과 공부의 일치 여부를 대조하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경112502 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 동읍로661번길 15-33 (주건축물제1동) |
| 등기상 소재 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 금산리 536, 538-2 · 주건축물제1동 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택(1, 2층) |
| 건물 구조 | 일반목구조 · 일반목구조지붕 · 2층 |
| 토지 | 387.0㎡ · 지목 대 · 완경사 · 부정형 |
| 소유자 | 김민정 (단독소유) |
| 감정가 | 420,355,000원 |
| 최저매각가 | 235,398,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 257,198,307원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함목록 2, 3 |
① 권리 흐름 — 근저당권 이전과 후순위 권리
말소기준권리는 2022.01.05 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 2023.04.14 해당 근저당권이 한국주택금융공사로 이전되었으며, 이는 새로운 선순위 근저당권이 아니라 기존 근저당권의 권리자 변경입니다. 이후 경남신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 등기되어 있습니다.
국민건강보험공단의 압류는 등기상 매각 소멸 대상으로 표시되지만, 관련 체납채권의 배당 우선순위는 별개 문제입니다. 실제 배당은 법정 우선순위와 채권신고 내용에 따라 달라질 수 있으므로, 등기 소멸과 배당액을 동일하게 해석해서는 안 됩니다.
② 가격 비교 — 감정가 56%, 그러나 시세 검증이 먼저
감정가는 420,355,000원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 235,398,000원입니다. 가격 수준은 감정가 대비 56%까지 하락했습니다. 매수인 인수액이 추정대로 0원이라면 최저가 낙찰 시 실질취득금액은 235,398,000원으로 계산됩니다. 다만 이 금액에는 취득 관련 비용이나 별도 확인이 필요한 부담이 포함되어 있지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 추정 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 56% | 235,398,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 39.2% | 164,778,600원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 27.44% | 115,345,020원 | 0원 |
유찰 시나리오는 가격 변화와 채권 미배당 규모를 살펴보기 위한 계산이며, 실제 향후 매각조건이나 낙찰가격을 확정하는 수치는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 235,398,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,095,572원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사하나은행 명의 기준 | 264,000,000원 | 231,302,428원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 9,975,290원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 273,975,290원 | 42,672,862원 미배당 |
집행비용은 추정치이며, 채권 배당은 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산한 모형입니다. 국민건강보험공단 압류 관련 채권, 실제 채권잔액, 우선배당채권 및 기타 법정 우선순위는 확정적으로 반영되지 않았으므로 실제 배당과 다를 수 있습니다.
현재 회차에서 집행비용 4,095,572원을 차감하면 채권자 배당재원은 231,302,428원입니다. 모형상 채권총액 273,975,290원에 미치지 못하므로 42,672,862원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이러한 채권 미배당이 곧바로 매수인의 채무 인수로 이어지는 것은 아닙니다. 현재 모형의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 의창구 동읍 금산리 소재 금산마을 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택과 농경지 등으로 형성되어 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 버스노선과 통행량 등을 고려한 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 일반목구조 일반목구조지붕의 2층 건물로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 방부목 등으로 마감되어 있습니다. 내부 벽체와 바닥은 폐문으로 인해 조사하지 못했습니다.
- 설비. 급·배수 및 난방설비가 구비되어 있습니다. 실제 작동상태와 유지보수 필요 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지. 면적 387.0㎡, 지목 대, 완경사의 부정형 토지입니다. 공시지가는 128,600원/㎡로 표시되어 있습니다.
- 토지이용 제한. 농림지역이며 농업보호구역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 관련 지정사항이 있습니다. 기존 이용과 별개로 증축·용도변경·개발행위 가능 여부는 관련 규제 검토가 필요합니다.
- 지적 경계. 인접 토지와의 경계 확인이 불분명하여 전문적인 측량이 요구됩니다. 실제 점유범위와 공부상 토지 경계가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 진입도로. 북서측 약 4m 포장도로는 타인 소유인 536-2번지입니다. 통행권원과 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물 포함목록 2, 3이 매각 대상에 포함되어 있습니다. 건물과 토지의 실제 현황을 매각목록에 맞춰 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반목구조 주택의 상태, 토지 규제, 경계 측량 결과 및 도로 사용권원에 따라 향후 매수자 확보와 담보평가가 달라질 수 있습니다. 감정가 대비 낙찰가 수준만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리와 승계 확인. 2022.01.05 하나은행 근저당권 설정 및 2023.04.14 한국주택금융공사 이전 관계를 등기부 원본과 대조하세요.
- 배당 수령권자 확인. 최초 근저당권자와 현 권리자가 다르므로 채권잔액, 배당요구 및 배당 수령권자 자료를 확인하세요.
- 실제 점유관계 확인. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부, 대항력 및 보증금 관련 사항을 확인하세요.
- 전문 측량. 지적 경계가 불명확하므로 인접 토지와의 경계 및 실제 이용범위를 확인하세요.
- 진입도로 권리. 타인 소유 536-2번지의 통행권원, 도로 이용현황 및 향후 통행 제한 가능성을 확인하세요.
- 토지이용 규제. 농림지역·농업보호구역 및 관련 제한사항이 건물 이용이나 증축, 용도변경에 미치는 영향을 확인하세요.
- 건물 상태. 일반목구조 건물의 내부 조사에 제한이 있었으므로 구조 상태, 누수, 부식, 설비 상태를 점검하세요.
- 매각목록 일치. 일괄매각 및 제시외 건물 포함목록 2, 3의 실제 위치와 범위, 공부상 건축물 용도를 확인하세요.
- 시세 검증. 동일 지역의 유사 단독주택·토지 실거래와 현재 거래 가능한 매물을 비교한 후 응찰가를 판단하세요.
- 원본 서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부, 감정평가서, 토지대장, 지적도, 건축물대장을 대조하세요.
맺으며 — “56%라는 숫자보다 도로와 경계를 먼저 봐야 한다”
이 사건은 감정가 420,355,000원에서 두 차례 유찰을 거쳐 최저가가 235,398,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고 매수인 인수액도 현재 계산상 0원입니다. 이런 점만 보면 관심을 가질 만한 가격 변화가 있었던 것은 사실입니다.
그러나 실제 판단을 좌우하는 변수는 따로 있습니다. 전문 측량이 필요한 지적 경계, 타인 소유 도로를 통한 접근, 농림지역 관련 제한, 불명확한 임대관계와 건물 내부 상태입니다. 여기에 근저당권 이전 사실과 예상 배당 수령권자의 불일치도 확인이 필요합니다.
결론은 권리상 소멸구조는 비교적 명확하지만, 현장·도로·토지 리스크 때문에 입찰 판단은 보류해야 하는 C등급 물건입니다. 감정가 대비 할인폭이 크다는 이유만으로 매수를 결정하기보다는, 실제 통행권원과 측량 결과 및 주변 거래 시세를 먼저 확인한 후 가격을 판단하는 것이 타당합니다.
