인천지방법원 2024타경56762. 부천시 소사구 괴안동 ‘라온107’ 7층 701호, 집합건축물대장상 공동주택인 아파트입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물로 2019.06.24 사용승인을 받았고, 분석 대상 면적은 41.893㎡입니다. 소유자 김태원은 2020.04.27 매매를 원인으로 거래가액 181,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 190,000,000원을 청구해 진행하는 강제경매입니다.
이 사건의 중심은 보증금 190,000,000원의 임차권등기입니다. 하원철은 2022.03.24 임대차계약, 2022.03.25 확정일자, 2022.04.20 주민등록과 점유를 갖추고 2024.01.31 임차권등기를 마쳤습니다. 정리된 권리판정상 전입일이 말소기준일인 2021.10.28보다 늦어 대항력은 없는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 을구 1번 임차권등기가 인수권리로 명시됐고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 함께 제출됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경56762 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 경인옛로 107, 7층 701호 (괴안동, 라온107) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 · 8층 중 7층 |
| 분석 대상 면적 | 41.893㎡ |
| 사용승인 / 세대수 | 2019.06.24 / 18세대 |
| 소유자 | 김태원 (2020.04.27 소유권이전 · 거래가액 181,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 154,700,000원 (3회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 확약은 유리하지만 말소기준 순서를 재확인
말소기준 이후에는 계양세무서장과 부평세무서장의 국세 압류, 부천시 압류, 하원철의 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 정리된 권리판정에서는 이 권리들이 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 4건 이력이 있어 당해세가 존재하면 배당 순서와 신청채권자의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 실질 인수 0원*
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하원철 주거 · 임차권등기 | 건물의 전부 | 190,000,000원 | 대항력 없음 | 판단 확인 확정일자·배당요구 있음 | 해당 없음 |
하원철은 보증기관의 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 임대차계약일은 2022.03.24, 확정일자는 2022.03.25, 주민등록일과 점유개시일은 2022.04.20이며, 2024.01.31 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 정리된 판정에서는 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류됐습니다.
③ 시세 비교 — 최근값보다 낮지만 표본 면적이 다르다
라온107의 확인된 거래는 4건입니다. 전체 평균은 247,000,000원이지만, 64.91㎡와 65.5㎡ 거래가 포함돼 분석 대상 41.893㎡와 직접 비교하기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2025.07의 32.33㎡ 1건, 185,000,000원이며 최저가 154,700,000원은 이 최근 가격의 83.6%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 32.33㎡ | 6 | 185,000,000원 |
| 2023.07 | 35.04㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2021.10 | 64.91㎡ | 3 | 283,000,000원 |
| 2021.08 | 65.5㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 전체 평균 | 면적 혼재 | 4건 | 247,000,000원 |
| 최근 12개월 | 32.33㎡ | 1건 | 185,000,000원 |
최저가가 최근 거래보다 낮다는 점은 긍정적이지만, 최근 표본은 분석 대상보다 작은 32.33㎡ 거래 1건뿐입니다. 면적이 일치하지 않아 83.6%라는 비율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 더구나 최근 가격과 과거 거래를 비교한 추세는 -30.9%로 하락 방향입니다. 전체 평균 247,000,000원은 큰 면적의 과거 고가 거래가 섞인 값이므로 입찰가 판단이나 등급 가점의 근거로 쓰기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,965,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 151,734,200원 |
| 미배당 | - | 38,265,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 청구금액을 기준으로 한 추정입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하거나 다른 선순위 배당이 확인되면 주택도시보증공사의 실제 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다. 확약 유효 시 매수인 인수액은 0원*입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 70% | 154,700,000원 | 151,734,200원 | 38,265,800원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 56% | 123,760,000원 | 121,227,360원 | 68,772,640원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 · 44.8% | 99,008,000원 | 96,825,856원 | 93,174,144원 | 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부천괴안동우체국 북서측에 위치하며 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설·관공서가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물로 위생·급배수·난방·승강기·소방·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 중로의 포장도로가 있으며 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 중로3류에 접하고 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 532.3㎡, 공시지가는 3,436,000원/㎡입니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 18세대 소규모 단지이고 거래 표본이 4건에 불과하며 면적별 가격 차이가 커 보수적 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 을구 1번 하원철 임차권등기와 정확히 일치하는지 확인하세요.
- 말소 조건. 낙찰·대금납부·배당 등 확약서의 효력 발생 조건과 임차권등기 말소 절차를 확인하세요.
- 말소기준 재검증. 2021.10.28 부천시 압류와 2021.12.23 해제·말소의 관계를 등기부 원본과 법원 기록에서 확인하세요.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류의 체납액과 당해세 여부를 확인해 실제 배당 순서 변동을 점검하세요.
- 면적 대조. 분석 대상 41.893㎡와 거래 표본 32.33㎡·35.04㎡·64.91㎡·65.5㎡의 차이를 반영해 적정가를 별도로 산정하세요.
- 하락 추세. 최근 거래 추세 -30.9%와 최근 12개월 거래가 1건뿐이라는 점을 입찰가에 반영하세요.
- 명도 상태. 임차권등기 이후 실제 점유자와 인도 상태를 현황조사 및 현장 확인으로 재점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원*과 안전한 입찰은 같은 말이 아니다”
이 물건은 보증금 190,000,000원의 임차권등기가 있어 표면상 부담이 큽니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 제출되고 말소가 이행된다면, 현재 최저가 154,700,000원에 낙찰받을 때 실질취득액도 154,700,000원으로 인수 0원* 구조가 됩니다.
그렇다고 즉시 안전형으로 분류하기는 어렵습니다. 말소기준으로 제시된 압류가 이후 해제된 등기 순서와 확약서의 법적 효력·이행 조건을 다시 확인해야 하고, 가격도 최근 거래 185,000,000원의 83.6%이지만 면적이 일치하지 않습니다. 최근 가격 추세는 -30.9%, 단지는 18세대, 확인 거래는 4건이고 현재 물건은 3회 유찰됐습니다. 결론은 확약 확인 전 권리 보류, 면적 보정 전 가격 보류입니다. 두 조건이 모두 확인될 때에만 현재 최저가의 의미를 판단할 수 있습니다.