35,672,000원
* 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 방신애의 임차권에 한정한 실질 인수액입니다. 확약의 원본·적용 조건·말소 이행 확인을 전제로 하며, 박은덕 등 다른 점유자의 권리까지 소멸시키는 것은 아닙니다.
인천지방법원 2024타경56878. 부천시 오정구 내동 대성파크빌 105동 502호, 전용 28.94㎡ 아파트입니다. 소유자 정만수는 2021년 8월 2일 거래가 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2023년 1월 31일 국가 압류가 등기됐고, 2024년 12월 23일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득한 임차인이 존재한다는 사실입니다. 방신애는 2021년 7월 15일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 6월 16일입니다. 말소기준인 2023년 국가 압류보다 선행하므로 배당 부족분을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 다만 임차권 말소동의 확약서가 제출되어 주된 인수 부담을 별도로 검토해야 합니다.
확약 반영: 방신애의 실질 인수액은 0원*으로 취급하되, 박은덕의 보증금 및 별도 권리관계는 여전히 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경56878 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 부천로432번길 15, 105동 5층 502호 (내동, 대성파크빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 28.94㎡ · 6층 건물 중 5층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 · 아파트 이용 |
| 단지 | 대성파크빌 · 11세대 · 2003.02.17 준공 |
| 소유자 | 정만수 (2021.08.02 소유권이전 · 거래가 110,000,000원) |
| 감정가 | 104,000,000원 |
| 최저매각가 | 35,672,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 (기재된 기일 · 진행 결과 별도 확인 필요) |
| 말소기준권리 | 2023.01.31 갑구 10번 · 국가 압류 |
| 실제 임차인 | 방신애 · 박은덕 (2명) |
| 임차권 확약 | 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 2023년 1월 31일 국가 압류입니다. 과거 설정됐던 부천중앙새마을금고·우리은행·국민은행·하나은행·한국스탠다드차타드은행·농협은행·이종호의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 선행 대항력을 가진 방신애의 임차권과 이후 점유자인 박은덕의 권리관계입니다.
국가 압류 이후 등기된 주택도시보증공사의 경매개시결정과 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 등기된 임차권이 말소기준 뒤에 나타났다는 사실만으로 방신애의 선행 대항력까지 부정할 수는 없습니다. 실제 전입·점유는 말소기준보다 앞서 있기 때문입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 확약 적용은 1명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 방신애 건물 전부 · 임차권등기 | 2021.07.15 2021.06.16 | 110,000,000원 | 있음 | 있음 | 확약 적용 실질 0원* 확약 미반영 시 75,370,096원 |
| 박은덕 현황조사·매각물건명세서상 점유자 | 2024.09.19 확정일자 미상 | 미상 | 없음 판정 전입이 말소기준 이후 | 미상 | 별도 확인 확약 적용 대상 아님 |
방신애는 보증금 110,000,000원, 전입·점유일 2021.07.15, 확정일자 2021.06.16으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 배당요구도 했으며, 배당 부족분이 발생하는 구조입니다.
박은덕은 2024.09.19 전입자로, 기재된 전입일이 말소기준인 2023.01.31보다 늦어 해당 전입일 기준 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 보증금·확정일자·계약관계가 확인되지 않아 점유관계 및 명도 부담을 별도로 검토해야 합니다. 확인되지 않은 보증금을 0원이라고 확정하거나 방신애의 확약이 박은덕에게도 적용된다고 볼 수는 없습니다.
③ 가격 분석 — 3,567만원만 보고 싸다고 판단할 수 없다
감정가 104,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 35,672,000원까지 내려왔습니다. 그러나 최저가의 할인율과 최종 취득 부담은 별개의 개념입니다.
| 가격 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 104,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 최저매각가 | 35,672,000원 | 3회 유찰 · 감정가 약 34% |
| 확약 미반영 인수액 | 75,370,096원 | 방신애 미배당 보증금 |
| 확약 미반영 취득 부담 | 111,042,096원 | 낙찰가 + 미배당 보증금 단순 합산 |
| 확약 반영 인수액 | 실질 0원* | 방신애에 한정 · 박은덕 별도 |
| 과거 실거래 참고 | 110,000,000원 | 2021.08 · 거래 1건 |
확약 미반영 취득 부담은 제공된 최저가와 보증금 부족분을 단순 합산한 금액입니다. 집행비용·배당순위·실제 낙찰가 등에 따라 달라지며, 대항력 있는 보증금 인수형에서는 최저가가 내려가도 인수액이 늘어 실질 취득 부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 확약 반영 시에는 이 미배당 보증금 부담을 제외하되, 다른 점유자 관련 미확인 비용은 포함하지 않았습니다.
④ 실거래 비교 — 현재 시세를 확인할 자료가 부족하다
동일 단지 대성파크빌의 전용 28.94㎡ 실거래로 확인되는 것은 2021년 8월 거래 1건입니다. 거래가는 110,000,000원이며 해당 물건과 동일한 5층 거래입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 28.94㎡ | 5 | 110,000,000원 |
최저매각가 35,672,000원은 이 과거 거래가의 32.4%입니다. 다만 이 비율은 2021년 단일 거래와의 비교일 뿐, 2026년 현재 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 현재 시점을 대표하는 최근 12개월 거래 표본이나 가격 추세를 확인할 수 없어 현재 시세를 확정하기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 35,672,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,042,096원 |
| 1. 방신애 보증금 · 우선변제 | 110,000,000원 | 34,629,904원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당 추정상 집행비용 1,042,096원을 제외한 34,629,904원이 방신애에게 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에 대한 별도 배당액과 소유자 잔여금은 0원입니다. 동일 보증금에 관한 채권의 승계·배당 귀속을 확인하지 않은 상태에서 주택도시보증공사 청구액을 별도의 임차보증금으로 더해서는 안 됩니다.
방신애의 보증금 부족분은 75,370,096원이지만, 제출된 말소동의 확약서를 반영하면 해당 인수액은 실질 0원*입니다. 다만 국세·지방세 압류가 존재하고 실제 체납액과 법정기일이 확인되지 않았으므로, 위 배당은 확정 배당표가 아닙니다. 당해세·최우선변제 등 미반영 요소에 따라 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수 위험은 따로 본다
| 회차 | 최저가 | 확약 미반영 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 35,672,000원 | 75,370,096원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 | 24,970,400원 | 85,879,067원 | 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 | 17,479,280원 | 93,235,347원 | 실질 0원* |
유찰 시나리오의 인수액은 회차별 배당 추정에 따른 수치입니다. 회차가 진행되면 집행비용 및 실제 채권액에 따라 달라질 수 있습니다. 확약은 방신애의 임차권에만 적용되며, 박은덕의 보증금·점유 문제는 각 회차에서 별도로 남습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천IC 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트·공동주택·소규모 공장·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 6층 건물의 5층 아파트입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·화재경보설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8m 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 해당 여부도 입찰 시 확인해야 합니다.
- 공부·건물명. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 다만 외벽 명칭이 ‘대광아파트’로 표기되어 있으므로 현장 확인 시 주의가 필요합니다.
- 환금성. 11세대 규모이며 확인된 동일 평형 실거래는 2021년 거래 1건입니다. 현재 매매 수요나 적정 매도가격을 판단할 거래 표본이 부족합니다.
- 경매 이력. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회이며, 매각 성공률은 0.0으로 집계되어 있습니다. 표본 수가 확인되지 않아 통계만으로 향후 매각 가능성을 단정할 수 없습니다.
⑧ 입찰 전 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서의 문구·조건·적용 임차권을 확인하고, 실제 매각 후 임차권 말소 및 보증금 미배당액 청구 포기 범위를 대조해야 합니다.
- 박은덕의 점유관계 확인. 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 계약 상대방, 점유 개시 경위를 확인하세요. 방신애의 확약이 박은덕의 권리까지 해결한다고 전제해서는 안 됩니다.
- 보증기관 배당·승계 확인. 방신애의 보증금과 주택도시보증공사의 청구금액 110,000,000원을 별개의 임차보증금으로 중복 계산하지 않도록 채권관계를 대조하세요.
- 조세채권 확인. 광명세무서장 관련 국가 압류와 부천시 압류의 체납액·법정기일·배당 우선순위를 확인하세요. 압류등기가 소멸하더라도 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
- 현재 시세 검증. 2021년 실거래 1건으로 현재 시세를 확정하지 말고, 주변 유사 면적의 최근 거래·매도호가·실제 거래 가능 가격을 추가 확인하세요.
- 현장 동일성 확인. ‘대성파크빌’과 외벽 표기 ‘대광아파트’의 명칭 차이를 확인하고, 소재지·105동·5층·502호를 정확히 대조하세요.
- 명도와 관리비. 점유자와의 인도 협의 가능성, 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 관리비 및 기타 미납 비용을 확인하세요.
- 매각 진행상태. 기재된 매각기일은 2026.08.26입니다. 실제 매각·유찰·변경·취하 여부와 후속 기일은 법원 공고로 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·확약서 원본 및 최신 권리변동을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약은 핵심이지만, 나머지 위험까지 지우지는 않는다”
이 사건은 감정가 104,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 35,672,000원까지 내려온 아파트입니다. 그러나 대항력 있는 방신애의 보증금 110,000,000원을 무시하면 권리분석이 잘못됩니다. 확약이 없다면 미배당액 75,370,096원을 매수인이 떠안을 수 있어, 최저가가 낮다는 이유만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
다행히 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 방신애의 실질 인수액은 0원*으로 분석됩니다. 이 확약은 주된 권리 부담을 해소하는 핵심 근거입니다. 다만 확약 대상 밖의 박은덕은 보증금·계약관계가 확인되지 않았고, 국세·지방세 관련 배당 변수도 남아 있습니다.
가격 측면에서도 2021년 단일 실거래 110,000,000원을 현재 시세로 간주할 수 없습니다. 11세대 규모의 소규모 아파트이고 3회 유찰 이력까지 있으므로, 현재 시세·명도 가능성·확약 이행 여부를 확인한 후 최종 취득 부담을 다시 산정해야 합니다.
종합 판단: 확약으로 주요 인수 위험은 해소되는 구조이나, 미상 보증금 점유자와 현재 시세 자료 부족으로 인해 신중한 검토가 필요한 C등급 검증 필요형입니다. 현재 최저가만을 근거로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
