인천지방법원 2024타경56878. 부천시 오정구 내동 대성파크빌 105동 5층 502호, 전용 28.94㎡ 아파트입니다. 감정가는 104,000,000원이고 두 차례 유찰돼 최저매각가는 50,960,000원까지 내려왔습니다. 가격만 보면 확인된 동일 면적 거래 110,000,000원의 46.3%지만, 이 물건의 승부처는 단순한 할인율이 아니라 선순위 임차권 확약의 효력과 별도 점유자의 권리 확인입니다.
방신애는 2021.07.15 주민등록과 점유를 시작했고 확정일자는 2021.06.16입니다. 현재 남아 있는 압류보다 점유·전입이 빠르며, 매각물건명세서에도 임차권등기가 인수권리로 명시됐습니다. 보증금은 최저가보다 큰 110,000,000원이므로 확약이 없다면 최저가가 낮아질수록 인수액이 늘어 총 취득부담이 보증금 수준에 수렴하는 대항력 인수형 구조가 될 수 있습니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 방신애 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경56878 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 부천로432번길 15, 105동 5층 502호 (내동, 대성파크빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 28.94㎡ · 철근콘크리트조 6층 건물 중 5층 |
| 단지 / 사용승인 | 대성파크빌 · 11세대 · 2003.02.17 |
| 소유자 | 정만수 (2021.08.02 매매, 거래가 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 50,960,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 현장 건물명 | 외벽에는 ‘대광아파트’로 표기 |
① 권리 흐름 — 말소된 과거 근저당과 선순위 임차권을 분리해서 봐야 한다
2003.03.17 부천중앙새마을금고 근저당권 26,000,000원이 설정됐지만 같은 등기부에서 2003.08.22 해지로 말소됐습니다. 이후 우리은행·국민은행·하나은행· 한국스탠다드차타드은행·농협은행·이종호의 근저당도 각각 말소된 이력이 확인됩니다. 따라서 이미 말소된 2003년 근저당을 현재 경매의 말소기준으로 그대로 적용하기는 어렵고, 현존 권리 중 가장 이른 2023.01.31 광명세무서 압류를 기준으로 임차인의 선후를 재검토해야 합니다.
방신애의 주민등록·점유개시일은 2021.07.15로 2023.01.31 압류보다 앞섭니다. 2023.05.18에는 보증금 110,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서가 이 임차권을 인수권리로 적시한 이유입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 방신애 임차권의 매수인 인수는 실질적으로 0원으로 처리할 수 있습니다.
임차인·점유자 분석
| 성명 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 방신애 건물 전부 · 주거·임차권등기 | 전입 2021.07.15 확정 2021.06.16 | 110,000,000원 | 선순위 현존 압류보다 전입·점유가 빠름 | 배당요구 있음 2023.05.18 | 실질 0원* 말소동의 확약 적용 |
| 박은덕 점유 부분·용도 미상 | 전입 2024.09.19 확정일자 미상 | 미상 | 후순위·미상 보증금·계약관계 확인 필요 | 미상 | 확약 적용 밖 별도 권리 확인 필요 |
② 시세 비교 — 46.3% 할인처럼 보이지만 거래 표본은 1건뿐이다
대성파크빌은 총 11세대의 소규모 공동주택입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 2021.08, 전용 28.94㎡, 5층, 110,000,000원 한 건이며 현재 물건 소유권 이전가액과도 같습니다. 최저가 50,960,000원은 이 거래가의 46.3%입니다.
| 구분 | 시점 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2021.08 | 28.94㎡ | 5층 | 110,000,000원 |
| 감정가 | — | 28.94㎡ | 5층 | 104,000,000원 |
| 현재 최저가 | 2회 유찰 | 28.94㎡ | 5층 | 50,960,000원 |
| 3회 유찰 시나리오 | 감정가의 34% | 28.94㎡ | 5층 | 35,672,000원 |
| 4회 유찰 시나리오 | 감정가의 24% | 28.94㎡ | 5층 | 24,970,400원 |
방신애 임차권 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서는 매수인의 실질취득액은 50,960,000원입니다. 그러나 실거래가 2021.08 한 건뿐이어서 110,000,000원을 현재 시세의 확정값으로 보기는 어렵습니다. 11세대 소규모 단지이고 최근 거래 표본이 부족하므로, 단순히 46.3%라는 비율만으로 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,317,280원 |
| 1. 근저당 · 부천중앙새마을금고 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 근저당 · 우리은행 | 48,100,000원 | 23,642,720원 |
| 3. 근저당 · 국민은행 | 58,800,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 하나은행 | 52,800,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 61,200,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 농협은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 이종호 | 60,000,000원 | 0원 |
| 8. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 476,900,000원 중 채권자 배당액은 49,642,720원, 미배당액은 427,257,280원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 평슬라브지붕 6층 건물의 5층입니다.
- 입지. 부천IC 남동측 인근으로 아파트, 공동주택, 소규모공장, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로·토지. 남측 약 8미터 도로에 접하며 제2종일반주거지역, 소로2류 접함, 과밀억제권역 및 항공표면에 해당합니다.
- 공시지가. 1,853,000원/㎡이며 토지는 평지·정방형, 지목은 대입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·도시가스·난방·화재경보설비가 구비돼 있고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 표시 차이. 등기와 주소상 단지명은 대성파크빌이지만 외벽에는 ‘대광아파트’라고 표기돼 있습니다.
- 환금성. 총 11세대이며 확인된 동일 면적 실거래가 2021.08 한 건에 불과해 가격 검증과 재매각 유동성이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 방신애 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본, 적용 조건과 실제 말소시점을 확인하세요.
- 확약 적용 대상. 확약은 방신애의 을구 15번 임차권에만 적용됩니다. 박은덕의 점유·임대차 관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 전입세대·점유 확인. 박은덕의 보증금, 확정일자, 계약 당사자, 점유 부분과 배당요구 여부를 원문 서류로 확인하세요.
- 등기 말소 이력. 2003년부터 설정된 근저당들이 이후 말소된 이력과 현재 유효한 권리를 등기부 원본에서 다시 구분하세요.
- 배당순위 재산정. 배당표에 말소된 근저당이 포함된 것으로 보이므로 세금·임차권·신청채권자의 실제 순위를 다시 계산하세요.
- 시세 검증. 확인 실거래는 2021.08의 110,000,000원 한 건뿐입니다. 인근 유사 아파트와 현재 매물가격을 함께 대조해야 합니다.
- 명도 비용. 임차권등기자와 별도로 박은덕의 점유가 조사된 만큼 인도명령 가능 여부와 명도 협의 비용을 반영하세요.
- 건물명 확인. 현장 외벽의 ‘대광아파트’ 표기와 등기상 ‘대성파크빌’의 동일성을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분과 당해세 금액을 관리주체·집행법원에서 확인하세요.
맺으며 — “확약은 크지만, 확약 밖 위험까지 지워주지는 않는다”
이 물건은 감정가 104,000,000원에서 50,960,000원까지 내려와 가격만 보면 큰 폭으로 할인돼 있습니다. 가장 큰 권리인 방신애의 보증금 110,000,000원도 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수 0원*으로 볼 수 있습니다.
그러나 확약은 방신애 한 사람의 임차권에만 적용됩니다. 박은덕의 보증금·확정일자·점유 원인은 확인되지 않았고, 이미 말소된 과거 근저당이 배당 시뮬레이션에 포함된 점도 해소해야 합니다. 거래 표본 역시 2021.08 한 건뿐이며 단지는 11세대에 불과합니다. 따라서 결론은 가격은 관심, 권리는 조건부 보류입니다. 확약서와 점유관계, 유효 등기 및 실제 배당순위를 원본으로 확인한 뒤에만 50,960,000원을 실질취득액으로 확정할 수 있습니다.