인천지방법원 2025타경407. 김포시 운양동 더파크뷰테라스 1층 153호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되지만, 등기사항증명서는 집합건물이고 감정평가서에는 집합건축물대장상 일반음식점, 실제 이용상태는 ‘열두달(타로)’로 기재되어 있습니다. 따라서 단순한 나대지나 주거용 아파트로 평가해서는 안 됩니다. 건축물 용도와 실제 사용상태를 구분해 검토해야 하는 상업용 호실입니다.

소유자는 이아름이며, 2018년 5월 30일 소유권이전등기와 함께 우리은행 근저당권이 설정되었습니다. 이후 김포시 압류와 우리은행의 임의경매개시결정, 아이엠캐피탈 가압류 등이 이어졌습니다. 김포시 압류는 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 권리 정리보다 어려운 것은 현재 영업 중인 공간을 실제로 어떻게 인도받고 활용할 것인가 하는 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당

권리 구조의 중심은 2018.05.30 접수된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 446,400,000원이며, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤에 설정된 주식회사피에이케이 근저당권은 이미 해지로 말소됐습니다. 김포시 압류 역시 2025.03.31 말소됐고, 아이엠캐피탈 가압류 및 우리은행 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 가격 분석 — 감정가의 8.24%, 그런데 왜 7회나 유찰됐을까?

이 물건의 감정가는 786,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 64,730,000원으로 감정가의 약 8.24%입니다. 최초 감정가 대비 가격이 크게 내려왔다는 것은 분명합니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 전혀 다릅니다.

현 시점에서 같은 호실 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 매매거래, 매매가격 추세를 확인할 수 없으므로 64,730,000원이 실제 시세보다 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다. 특히 근린생활시설은 위치, 전면 노출, 접근성, 영업 가능 업종, 임대수익과 공실 위험에 따라 호실별 가치 차이가 크게 발생할 수 있습니다.

유찰 회차별 금액은 제시된 시나리오 기준입니다. 향후 실제 최저매각가와 매각 진행 여부는 법원 공고를 다시 확인해야 합니다. 채권 미배당액은 배당 모형상 수치이며 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 64,730,000원 가정)

집행비용 1,565,140원은 약 2.4% 기준 추정치입니다. 우리은행의 446,400,000원은 실제 확정 채무액이 아닌 근저당 채권최고액이며, 배당 모형의 총채권액은 이를 기준으로 산정한 값입니다. 우리은행의 경매 청구액은 별도로 323,802,844원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

현 최저가에서 매각된다고 가정하면 집행비용을 차감한 63,164,860원이 우리은행 근저당권에 배당되고, 후순위 아이엠캐피탈에는 배당금이 돌아가지 않는 것으로 계산됩니다. 소유자 잔여금도 0원입니다. 우리은행 신청채권액 323,802,844원 역시 전액 회수되지 않습니다.

배당 모형상 채권자 미배당액은 443,927,951원입니다. 하지만 이것은 채권자가 회수하지 못하는 금액으로, 매수인이 그 금액을 인수한다는 의미가 아닙니다. 매수인 권리 인수액은 별도로 0원으로 산정되어 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 운양동 소재 운양역 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 학교 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 운양역이 있습니다. 다만 역과의 실제 도보 동선이나 해당 호실의 가시성·상권 유입력은 별도 확인이 필요합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 3층~지상 5층 건물 중 1층 호실입니다. 사용승인일은 2017.11.02이며 위생·급배수·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 일반음식점으로 되어 있지만 현황은 ‘열두달(타로)’로 이용 중입니다. 실제 영업형태와 허용 용도의 적합성을 점검해야 합니다.
• 토지·도로. 대상 부지는 장방형으로 업무시설 및 제1·2종 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 북측 도로를 이용합니다. 토지 전체 면적은 5,433.2㎡로 표시됩니다. 이는 해당 호실의 전용면적이나 개별 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 지역·규제. 준주거지역, 김포한강신도시 지구단위계획구역, 고도지구, 성장관리권역, 택지개발지구 등입니다. 상대보호구역 저촉 및 공항 관련 진입·장애물제한표면구역 등의 제한이 기재되어 있어 이용 목적에 따른 확인이 필요합니다.
• 토지 가격. 토지 관련 공시지가가 2,603,000원/㎡로 표시되어 있으나, 이는 해당 집합건물 호실의 매매 시세나 전유부분 가치를 뜻하지 않습니다.
• 환금성. 근린생활시설은 동일 건물 내에서도 호실별 이용성과 임대수요 차이가 클 수 있습니다. 7회 유찰 이력이 있는 만큼 재매각 가능가격과 공실 시 보유 부담을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 대상과 용도부터 확인. 사건상 대지 표기와 집합건물 등기, 일반음식점 이용상태를 대조하고 실제 매각 대상인 전유부분·대지권·부속 권리의 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
• 현재 영업자와 점유관계 확인. ‘열두달(타로)’ 운영자가 소유자, 임차인 또는 다른 사용자인지 확인해야 합니다. 임대차계약서·사업자등록·점유 개시 시점·보증금·확정일자·대항력 가능성을 점검하세요.
• 매각물건명세서 재확인. 인수권리 없음과 법정지상권 해당 없음 기재를 확인하되, 입찰 직전 최신 명세서와 현황조사서에 변동이 없는지 검토해야 합니다.
• 최근 상가 실거래 확보. 더파크뷰테라스 및 인근 유사 근린생활시설의 최근 매매사례를 조사하세요. 감정가 786,000,000원과 최저가 64,730,000원의 차이만으로 가격상 이익을 계산해서는 안 됩니다.
• 임대수익과 공실 비용 검토. 실제 임대 가능한 업종, 예상 임대료, 관리비, 공실 기간, 수리·원상복구 비용을 확인하여 매입 후 보유 부담을 산정해야 합니다.
• 상업용 호실의 명도 부담. 운영 중인 점포라면 영업자와의 인도 협의 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 집기·시설물 소유관계와 원상회복 범위도 점검해야 합니다.
• 용도 및 인허가 확인. 공부상 일반음식점과 현황 타로 영업의 차이를 확인하고 향후 직접 사용할 업종이나 임대하려는 업종이 적법하게 가능한지 검토하세요.
• 관리비·공과금 확인. 체납 관리비 중 매수인에게 문제가 될 수 있는 공용부분 비용 및 점포 관련 공과금·시설 유지 비용을 확인하세요.
• 회차별 가격 하락을 투자 근거로 삼지 않기. 현재 최저가 64,730,000원, 추가 유찰 시 45,311,000원 및 31,717,699원 시나리오가 제시되지만, 어느 가격도 실거래나 임대수익 검증 없이 안전한 매수가격으로 단정할 수 없습니다.
• 법원 원본과 현장 대조. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 현장 점유상태를 최종 대조하고 매각기일 및 진행 상태를 재확인하세요.

맺으며 — “감정가의 8%”가 곧 “시세의 8%”는 아니다

김포 더파크뷰테라스 153호의 숫자는 강렬합니다. 감정가 786,000,000원에서 7회 유찰되어 최저가가 64,730,000원까지 내려왔습니다. 하지만 그 가격 하락 자체가 투자 성공의 근거는 아닙니다.

권리상으로는 긍정적인 부분이 있습니다. 우리은행 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류는 소멸하며, 명세서상 인수권리도 없습니다. 배당 후 발생하는 대규모 미배당액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되지도 않습니다.

반면 실제 시장가격을 확인할 수 없고, 임대관계가 미상이며, 상업용 호실의 이용상태와 점유관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 특히 7회 유찰이라는 이력은 수요와 환금성을 신중히 평가해야 한다는 신호입니다.

결론은 ‘등기권리 인수 부담은 낮지만, 투자 판단은 보류’입니다. 실제 임차·점유관계, 용도 적합성, 최근 매매사례와 임대수익을 확인하기 전까지 감정가 대비 8.24%라는 수치에 가격 가점을 부여하기 어렵습니다. 이 물건은 낙찰가를 얼마나 낮추느냐보다, 낙찰 후 정상적으로 사용·임대·매각할 수 있느냐가 더 중요한 사례입니다.