인천지방법원 2025타경407. 경기도 김포시 운양동 더파크뷰테라스 1층 153호입니다. 감정 이용상태는 집합건축물대장상 일반음식점이고, 현황은 “열두달(타로)”로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 이아름이며, 말소기준은 2018.05.30 설정된 우리은행 근저당권 446,400,000원입니다.
현재 최저매각가는 92,472,000원입니다. 감정가와의 차이만 보면 크게 낮아졌지만, 실거래 비교자료가 없으므로 이를 근거로 “시세보다 싸다”고 판단할 수는 없습니다. 오히려 6회 유찰 자체가 시장의 가격 수용성이나 환금성을 별도로 점검해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경407 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1296-2 더파크뷰테라스 1층 153호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건축물대장상 일반음식점 · 현황 “열두달(타로)” 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상5층 중 제1층 제153호 · 사용승인일 2017-11-02 |
| 소유자 | 이아름 |
| 감정가 / 최저가 | 786,000,000원 / 92,472,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 323,802,844원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸
말소기준은 2018.05.30 우리은행 근저당권입니다. 2023.12.12 김포시 압류는 이후 2025.03.31 말소됐고, 2025.04.02 아이엠캐피탈 가압류 60,692,811원과 경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다.
② 점유·이용상태 — 일반음식점 공부, 현황 타로 이용
감정평가상 집합건축물대장 용도는 일반음식점이지만, 현황은 “열두달(타로)”로 이용 중입니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 등기상 인수권리가 없다는 점과 별개로 실제 점유자와 인도 관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,472,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,064,496원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 446,400,000원 | 90,407,504원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 주식회사아이엠캐피탈 | 60,692,811원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 507,092,811원 중 예상 배당은 90,407,504원, 미배당은 416,685,307원입니다. 배당 부족액은 매수인 인수액과 동일하지 않으며, 본건의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 12%) | 92,472,000원 | 90,407,504원 | 416,685,307원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 64,730,399원 | 63,165,252원 | 443,927,559원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 6%) | 45,311,279원 | 44,095,676원 | 462,997,135원 | 0원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 매각가는 64,730,399원, 두 차례 더 진행되면 45,311,279원으로 낮아지지만, 매수인이 떠안는 금액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 반대로 채권자 미배당은 416,685,307원에서 443,927,559원, 462,997,135원으로 커집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운양역 북동측 인근이며, 주변에 근린생활시설·오피스텔·아파트·학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 운양역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상5층 건물의 1층 153호이며 사용승인일은 2017-11-02입니다.
- 토지. 장방형 토지로 업무시설 및 제1·2종근린생활시설 부지로 이용 중이며 북측 도로를 이용합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 중로1류에 접합니다.
- 공시지가. 2,603,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현황 “열두달(타로)” 이용자와 소유자의 관계, 실제 점유권원을 현장에서 확인하세요.
- 환금성 확인. 6회 유찰된 물건이므로 단순 감정가 할인율보다 실제 재매각 가능성과 수요층을 먼저 점검하세요.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 일반음식점과 현재 이용상태가 향후 사용계획에 맞는지 확인하세요.
- 상권 확인. 운양역 인근이라는 입지와 별개로 1층 153호의 실제 유동·가시성·영업 접근성을 현장에서 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준 우리은행 근저당권과 이후 권리의 매각 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 416,685,307원은 매수인 승계액이 아니며, 현재 분석상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 6회 유찰의 이유
본건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.05.30 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권은 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건을 평가하는 핵심은 권리가 아니라 6회 유찰입니다. 감정가 786,000,000원이 현재 92,472,000원까지 낮아졌지만, 실거래 시세가 없는 상태에서 단순 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 일반음식점 공부와 타로 이용 현황, 임대관계 미상, 반복 유찰이라는 조건을 함께 놓고 실제 점유·상권·활용성·환금성을 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 현장 검증이 필요한 물건입니다.
