창원지방법원 2024타경2628. 밀양시 내이동 1406-4, 도로명 점필재로 43의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설 5개호·화장실·단독주택이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 토지는 1,036㎡의 대지로 상업용 이용상황, 평지·가로장방·중로각지 조건입니다.
등기부상 현재 말소기준권리는 2021.06.30. 밀양농업협동조합 근저당권 1,872,000,000원입니다. 이후 삼성카드·경남신용보증재단·경남은행·신용보증기금의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 매수인의 핵심 위험은 등기부 후순위 채권보다 전정임의 보증금 인수 가능성과 권수상 임대차의 잔존 여부, 다수 점유자의 명도에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2628 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 내이동 1406-4 · 경상남도 밀양시 점필재로 43 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 5개호·화장실·단독주택 · 일괄매각 |
| 토지 | 대 1,036㎡ · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 전정임 (2009.12.08. 교환으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 2,323,699,230원 / 1,138,612,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 밀양농업협동조합 / 1,654,226,411원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(1-1) 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유관계가 핵심
1999년 가압류와 2002년 가처분은 2002.11.07. 말소됐고, 2009년부터 2020년까지 설정됐던 기존 근저당권들도 2013.06.07., 2016.10.25., 2018.04.09., 2021.06.30. 각각 말소된 기록이 있습니다. 2016.03.22. 김해세무서 압류 역시 2016.04.20. 해제됐습니다. 따라서 현재 등기부상 말소기준은 과거 권리가 아니라 을구 19번, 2021.06.30. 밀양농업협동조합 근저당권으로 보는 구조입니다.
② 임차인·점유자 분석
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 조사된 점유·임차 관계인은 8명입니다. 전정임 외 일반 임차인은 신고일이 말소기준권리 이후여서 대항력이 없는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 권수상은 과거 임차권등기 내용에 말소기준 전 점유·사업자등록이 기재돼 있어 별도 확인이 필요합니다.
| 관계인 / 점유부분 | 신고·점유일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제·배당 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영복 미상 | 2024.06.24. | 보증금 미상 차임 미상 | 없음 | 확정일자 미상 배당요구 미상 | 없음 보증금 확인 필요 |
| 권용운 가동 | 2023.01.02. | 20,000,000원 800,000원 | 없음 | 확정일자 미상 배당요구 미상 | 없음 |
| 허성영 황실흙돌침대 | 2024.04.26. | 20,000,000원 1,430,000원 | 없음 | 2024.11.21. 배당요구 확정일자 미상 | 없음 |
| 양향숙 대륙공인중개사 | 2023.09.12. | 20,000,000원 1,000,000원 | 없음 | 2024.11.20. 배당요구 확정일자 미상 | 없음 |
| 전정임 미상 · 소유자와 동일인 | 2009.10.23. | 15,000,000원 차임 없음 | 있음 | 우선변제권 없음 배당요구 미상 | 15,000,000원 성립 여부 확인 필요 |
| 김경량 가동 점포 5칸 중 1칸·아이스크림할인마트 | 2024.04.11. | 50,000,000원 1,650,000원 | 없음 | 확정일자 미상 배당요구 미상 | 없음 |
| 김지연 가동 일부분 | 2023.08.23. | 40,000,000원 1,100,000원 | 없음 | 확정일자 미상 배당요구 미상 | 없음 |
| 권수상 건물 일부 약 132㎡ | 점유 2021.03.14. 사업자등록·확정 2021.05.24. | 40,000,000원 1,100,000원 | 가능·미상 | 2023.06.09. 배당요구 2023.06.27. 임차권등기 말소 | 확인 필요 |
김영복은 신고일이 2024.06.24.로 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았고, 과거 을구 8번 근저당권의 채무자와 동일한 이름이어서 관계인 가능성이 제기됩니다. 전정임 역시 소유자·채무자와 동일인입니다. 두 사람 모두 실제 임대차계약서, 보증금 지급자료, 점유현황을 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득으로 계산
현재 최저매각가는 1,138,612,000원입니다. 전정임 보증금 15,000,000원을 인수한다고 보수적으로 가정하면 매수인의 실질취득은 다음과 같습니다.
감정가 2,323,699,230원의 49.6%입니다. 전정임의 임차권이 인정되지 않으면 인수액은 달라질 수 있지만, 확인 전에는 15,000,000원을 별도 자금으로 잡는 것이 안전합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 인수 가정 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·감정가 49% | 1,138,612,000원 | 15,000,000원 | 1,153,612,000원 | 7,567,986,341원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% | 797,028,400원 | 15,000,000원 | 812,028,400원 | 7,906,154,105원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% | 557,919,880원 | 15,000,000원 | 572,919,880원 | 8,142,871,540원 |
실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시장가치보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 근린생활시설 5개호와 단독주택, 토지를 함께 인수하는 비표준 자산이고, 점포별 임차관계와 명도비용이 가격에 직접 영향을 줍니다. “감정가의 절반”이라는 숫자보다 임대차 원본과 현장 수익성 검증이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,138,612,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,786,120원 |
| 인수 · 전정임 보증금 | 15,000,000원 | 0원 매수인 인수 가정 |
| 갑구 2번 가압류 · 황길연 | 46,000,000원 | 46,000,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 밀양농업협동조합 | 845,000,000원 | 845,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 밀양농업협동조합 | 117,000,000원 | 117,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 밀양농업협동조합 | 143,000,000원 | 116,825,880원 |
| 을구 7번 근저당 | 2,200,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 정경순 | 400,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당 · 밀양시산림조합 | 1,066,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당 · 배명식 | 100,000,000원 | 0원 |
| 을구 15번 근저당 · 밀양축산업협동조합 | 1,630,000,000원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당 · 밀양축산업협동조합 | 180,000,000원 | 0원 |
| 을구 19번 근저당 · 밀양농업협동조합 | 1,872,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 삼성카드 | 15,935,766원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 경남신용보증재단 | 62,041,453원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 경남은행 | 10,734,324원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 신용보증기금 | 5,100,678원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 8,692,812,221원, 예상 배당액 1,124,825,880원, 미배당액 7,567,986,341원입니다. 전정임 보증금 15,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홈플러스 밀양점 북동측 도로 건너편에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택, 대형유통매장·주상나지 등으로 형성돼 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설 5개호, 화장실, 단독주택으로 이용되고 있습니다. 점포와 주거가 결합된 혼합형 자산입니다.
- 건물구조. 근린생활시설은 경량철골조 칼라쉬트지붕 및 샌드위치판넬지붕 단층, 화장실은 블록조 스라브지붕 단층, 단독주택은 경량철골조 칼라쉬트지붕 단층입니다.
- 토지. 대 1,036㎡, 상업용 이용상황, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 748,400원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중로1류 접함, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 일반 아파트처럼 표준화된 비교가 어려운 근린생활시설·단독주택·토지 일괄매각 물건입니다. 임대수익과 점포 공실, 명도 완료 여부에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전정임 임대차 실체. 소유자와 동일인이므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유 목적을 확인하고 성립이 확인되지 않을 때까지 15,000,000원을 인수금으로 반영하세요.
- 권수상 계약 종료 여부. 2023.06.27. 임차권등기 말소의 원인과 보증금 반환 여부, 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 김영복 보증금. 대항력은 없지만 보증금이 미상이고 과거 등기부상 채무자와 동일한 이름입니다. 현황조사 보완과 계약서 확인이 필요합니다.
- 점포별 명도. 권용운·허성영·양향숙·김경량·김지연의 실제 영업 여부와 시설물 소유, 원상복구·퇴거 일정, 체납 차임을 개별 확인하세요.
- 제시외 건물. 제시외 건물(1-1)이 매각에 포함되므로 위치·구조·사용자와 감정평가 반영 범위를 현장에서 확인하세요.
- 배당표 재검증. 예상배당표에는 이미 말소된 권리가 포함돼 있습니다. 등기부, 매각물건명세서, 배당요구서, 채권계산서를 기준으로 배당순위를 다시 작성해야 합니다.
- 수익성 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 점포별 보증금·차임, 공실률, 수선비와 단독주택 사용가치를 기준으로 별도 수익가치를 산정하세요.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역, 중로1류 접함, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 따른 이용 가능 범위를 확인하세요.
맺으며 — “감정가 절반”보다 임대차 원본이 중요하다
이 사건은 말소기준권리 이후의 가압류가 정리되는 전형적인 구조처럼 보이지만, 실제 난도는 낮지 않습니다. 전정임 보증금 15,000,000원을 인수한다고 보면 현재 회차 실질취득은 1,153,612,000원이며, 이는 감정가의 49.6%입니다. 그러나 전정임은 소유자와 동일해 임차권의 실체가 불명확하고, 권수상은 임차권등기가 말소됐음에도 말소기준 전 점유·사업자등록 이력이 있어 별도 검증이 필요합니다.
여기에 보증금 미상의 김영복과 여러 점포 임차인, 근린생활시설·주택·토지가 결합된 낮은 표준성, 등기 말소 이력과 맞지 않는 예상배당표까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “가격은 내려왔지만 권리·점유 검증 전에는 보류”입니다. 응찰 판단은 감정가 할인율이 아니라 전정임·권수상 임대차의 실제 승계액, 점포별 명도비용, 현장 임대수익을 모두 반영한 실질취득가를 기준으로 해야 합니다.