인천지방법원 2025타경1295. 김포시 양촌읍 학운리 더웰팰리스1동 1층 107호로, 집합건축물대장상 이용상태는 소매점입니다. 소유자는 주식회사월드클라스에프앤씨이며, 2023년 8월 3일 교환을 원인으로 소유권을 취득한 날 남동농업협동조합 앞으로 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤에 등기된 압류 7건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기 순위만이 아닙니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있고, 107호와 108호가 경계구분 없이 상호 ‘눈꽃왕소금구이’로 일체 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 외부 관찰상 영업은 중단된 상태로 보이며, 구분 경계벽 등을 설치하면 각 호별 독립성 확보는 가능한 상태로 평가됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1295 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2982 더웰팰리스1동 1층 107호 도로명: 경기도 김포시 양촌읍 황금로109번길 3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건축물대장상 소매점 · 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 주식회사월드클라스에프앤씨 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,380,000,000원 / 331,338,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남동농업협동조합 / 1,069,162,584원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 107호와 108호가 경계구분 없이 일체로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 근저당과 압류는 소멸
말소기준은 2023년 8월 3일 설정된 남동농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 김포시·국·파주시·인천광역시 남동구 등의 압류 7건은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025년 12월 22일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 이는 권리자의 변경이며 근저당권 순위는 최초 설정일을 기준으로 유지됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 미상
| 임차인 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선하 현황조사·매각물건명세서 | 30,000,000원 | 6,000,000원 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일자·배당요구 확인 필요 | 미상 대항력 확인 전 확정 불가 |
김선하는 보증기관이나 대위변제 신고자가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 30,000,000원, 차임은 6,000,000원으로 조사됐으나 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 있음으로 단정할 수도, 대항력 없음으로 단정할 수도 없습니다.
③ 가격 판단 — 4회 유찰만으로 ‘싸다’고 단정 금지
감정가 1,380,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 331,338,000원, 감정가의 24.01%입니다. 다음 회차까지 유찰될 경우 시나리오상 매각가는 231,936,600원, 그다음은 162,355,620원으로 내려갑니다.
다만 동일 용도·입지의 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 소매점 물건은 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 가격을 평가하기 어렵고, 현재 영업 상태·임대수익·전용면적·공용면적·관리비·107호와 108호의 권리 및 물리적 관계를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 331,338,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,438,732원 |
| 1. 근저당권 · 남동농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 325,899,268원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 차감한 매각대금 전액이 근저당권 배당에 사용되고, 채권최고액 기준 874,100,732원이 미배당됩니다. 당해세와 임차인의 최우선변제·우선변제 여부는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 331,338,000원 | 325,899,268원 | 874,100,732원 |
| 5회 유찰 시 | 231,936,600원 | 227,889,488원 | 972,110,512원 |
| 6회 유찰 시 | 162,355,620원 | 159,282,641원 | 1,040,717,359원 |
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모
- 이용상태. 집합건축물대장상 소매점입니다. 107호와 108호는 현황상 경계구분 없이 상호 ‘눈꽃왕소금구이’로 일체 이용 중이며, 외부 관찰상 영업은 중단된 상태로 보입니다.
- 독립성. 구분 경계벽 등을 설치하면 각 호별 구조상·이용상 독립성 확보가 가능한 상태로 평가됐습니다.
- 주위환경. 학운초등학교 남서측 인근으로 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 공장이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근과 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 토지 북측은 광대로폭, 남측은 중로폭 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·양촌일반산업단지·성장관리권역이며, 군사기지 및 군사시설 보호구역과 제한보호구역에 포함됩니다.
- 토지 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고, 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 1,728,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·정방형입니다.
- 건물 설비. 공동위생설비, 소화전, 화재탐지설비, 스프링클러 및 승강기가 설치되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 기준일 확인. 김선하의 전입일·점유개시일·사업자등록일이 말소기준일 2023.08.03보다 빠른지 확인해야 합니다.
- 보증금 승계 확인. 보증금 30,000,000원의 배당요구 여부와 확정일자, 실제 배당 가능액을 확인해 미배당 보증금 승계 가능성을 검토해야 합니다.
- 107호·108호 매각 범위 확인. 일괄매각 대상, 각 호의 등기·대지권·전유부분과 감정가 배분을 원본 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 경계 복구비 확인. 두 호실이 일체로 사용 중이므로 경계벽 설치, 설비 분리 및 원상복구에 필요한 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 영업·점유 상태 확인. 외부 관찰상 영업 중단 상태이나 실제 점유자, 집기·시설물 소유관계와 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 가격 근거 확보. 주변 소매점 매매사례와 임대료, 공실기간, 관리비를 조사한 뒤 수익가치 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 조세·관리비 확인. 국세·지방세 압류 7건과 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 및 군사시설 보호 관련 인허가 사항을 관계 부서에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 전입·사업자등록 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미확인 조건이 먼저”
이 물건은 감정가 1,380,000,000원의 24.01%인 331,338,000원까지 내려왔습니다. 말소기준 근저당권과 압류 7건은 매각으로 소멸하므로 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 실제 임차인 김선하의 전입일이 확인되지 않아 보증금 30,000,000원의 대항력과 승계 여부가 남아 있고, 107호와 108호가 경계 없이 일체로 사용된 현황도 정리해야 합니다.
비교 가능한 실거래 근거가 없는 소매점인 데다 네 차례 유찰된 물건이므로, 감정가 대비 하락률만으로 저가 매수라고 결론 내릴 수 없습니다. 권리상 핵심은 임차인의 기준일 확인, 물리적 핵심은 일괄이용 상태와 경계 복구, 가격상 핵심은 실제 임대수익과 주변 상가 거래사례입니다. 현재 판단은 등기권리는 소멸형, 실질 인수와 가격은 추가 확인형입니다.
