인천지방법원 2025타경1295. 김포시 양촌읍 학운리 더웰팰리스1동 1층 107호로, 집합건축물대장상 이용상태는 소매점입니다. 감정가는 1,380,000,000원이지만 여섯 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 162,356,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 숫자만 보고 권리와 가격을 함께 안전하다고 볼 수는 없습니다. 등기상 말소기준은 2023.08.03 남동농업협동조합 근저당권이지만, 현황조사와 매각물건명세서에 임차인 김선하가 보증금 30,000,000원·차임 6,000,000원으로 조사됐고 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력은 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없는 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1295 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2982 더웰팰리스1동 1층 107호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 양촌읍 황금로109번길 3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건축물대장상 소매점 |
| 소유자 | 주식회사월드클라스에프앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 1,380,000,000원 / 162,356,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,069,162,584원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2023.08.03 설정된 남동농업협동조합 근저당권 1,200,000,000원입니다. 그 뒤 김포시·국·파주시·인천광역시남동구·남동구의 압류와 임의경매개시결정이 이어졌고, 제공된 권리관계상 이들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 이후 근저당권은 2025.12.11 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
② 임차인 — 보증금 30,000,000원, 대항력은 ‘가능·미상’
| 임차인 | 보증금 | 차임 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선하 | 30,000,000원 | 6,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김선하의 보증금은 30,000,000원이지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 계산표에 매수인 인수액이 0원으로 표시되어 있더라도, 이 숫자를 곧바로 법률상 최종 인수액 0원으로 받아들이면 안 됩니다. 전입 시점이 2023.08.03 말소기준권리보다 앞선 것으로 확인되는지 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 대비 크게 내려왔지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 162,356,000원으로 감정가 1,380,000,000원의 11.76%입니다. 다음 회차 시나리오는 7회 유찰 시 113,649,200원, 8회 유찰 시 79,554,440원으로 제시되어 있습니다. 다만 이 물건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,356,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,072,984원 |
| 2. 근저당권 · 남동농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 159,283,016원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권 1,200,000,000원 중 159,283,016원이 배당되고 1,040,716,984원이 미배당으로 남습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 소매점입니다. 107호와 108호는 현황상 경계구분 없이 일체로 이용 중입니다.
- 주위환경. 학운초등학교 남서측 인근이며 근린생활시설·업무시설·공동주택·공장이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 접근 및 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 등 대중교통시설이 있습니다.
- 도로. 토지 북측은 광대로폭, 남측은 중로폭 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 양촌일반산업단지, 성장관리권역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·정방형이며 공시지가는 1,728,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물의 1층 부분이며 공동위생설비·소화전·화재탐지설비·스프링클러·승강기가 설치되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입 확인. 김선하의 전입신고일이 말소기준권리인 2023.08.03보다 앞서는지 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 우선변제 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당순서를 판단할 수 있습니다.
- 일괄 이용 상태 확인. 107호와 108호가 경계 없이 일체 이용 중이므로 실제 인도 상태와 구분 독립성 회복에 필요한 사항을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 11.76%라는 비율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 비주거 소매점의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 반복 유찰의 원인이 가격·수요·임차관계·현황 이용 중 어디에 있는지 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “11.76%라는 숫자보다 미상 권리를 먼저 본다”
이 사건은 감정가 1,380,000,000원이 162,356,000원까지 내려왔다는 점이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 시세 자료가 없고, 실제 임차인 1명의 전입신고일과 우선변제 여부가 확인되지 않으며, 국세·지방세 압류도 다수 존재합니다. 특히 임차인 김선하의 보증금 30,000,000원은 대항력 가능·미상으로 남아 있어 계산상 인수 0원만 보고 입찰가를 정해서는 안 됩니다. 여기에 107호와 108호가 현황상 경계 없이 일체로 이용 중이라는 점까지 확인해야 합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 임차인의 실제 대항력, 세금 우선순위, 비주거 소매점의 실제 시장가와 환금성을 입찰 전에 확정하는 것입니다.
