인천지방법원 2025타경1660. 부천시 소사구 괴안동 프리메로 8층 803호 아파트입니다. 사용승인일은 2022.11.09이며, 철근콘크리트구조 12층 건물 중 8층에 위치합니다. 등기상 소유자는 서정제이고, 2024.03.06 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 440,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.04.29 농협은행 주식회사의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
말소기준 근저당권과 그 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상 매각가 245,000,000원에서 집행비용 4,230,000원을 제외한 240,770,000원이 근저당권자에게 배당되고, 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 199,230,000원입니다. 그러나 이 미배당액은 낙찰자가 인수하는 금액이 아니라 채권자에게 남는 부족액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1660 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 91-10 공동주택 프리메로 8층 803호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 범안로21번길 66 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)으로 이용 중 · 12층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 서정제 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 500,000,000원 / 245,000,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 412,830,718원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.06 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 440,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 근저당권 이후는 매각으로 소멸
최초 소유권보존은 2023.01.13 주식회사호산 명의로 이뤄졌고, 같은 날 수협은행 앞으로 신탁등기가 접수됐습니다. 신탁등기는 2024.03.06 신탁재산의 귀속을 원인으로 말소됐으며, 같은 날 서정제 앞으로 소유권이전과 농협은행주식회사 근저당권 설정이 접수됐습니다. 이후 별도의 압류·가압류는 확인되지 않고, 2025.04.29 임의경매개시결정이 접수된 구조입니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 245,000,000원으로 감정가 500,000,000원의 49%입니다. 그러나 프리메로는 29세대 규모이고, 확인 가능한 동일 단지 낙찰금액과 실거래 가격이 없어 감정가와 최저가만으로 적정 시세를 검증하기 어렵습니다. 따라서 “감정가의 절반 이하”라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.2회이고, 현재 물건은 이미 2회 유찰됐습니다. 매각률은 0.0%, 최근 낙찰금액도 확인되지 않아 경매 낙찰사례를 통한 가격 검증 역시 제한적입니다. 현재 회차 이후 3회 유찰 시 매각가는 171,500,000원, 4회 유찰 시에는 120,049,999원으로 내려가지만, 회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액만 증가하며 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,230,000원 |
| 1. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 440,000,000원 | 240,770,000원 |
| 근저당권 미배당 | - | 199,230,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7%를 적용한 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 배당요구와 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 245,000,000원 | 240,770,000원 | 199,230,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 171,500,000원 | 168,299,000원 | 271,701,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 120,049,999원 | 117,569,299원 | 322,430,701원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 412,830,718원으로, 현재 회차에서는 240,770,000원이 배당되는 계산입니다. 3회 유찰 시에는 168,299,000원, 4회 유찰 시에는 117,569,299원이 배당돼 어느 시나리오에서도 신청채권 전액을 충족하지 못합니다. 다만 이 부족분은 매수인의 실질취득비용에 더해지지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 12층 건물 중 8층 803호입니다. 사용승인일은 2022.11.09입니다.
- 주위환경. 부안초등학교 남서측 인근으로, 아파트단지·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재하며 제반 주위여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 역곡역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 약 6미터, 북동측 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 공동주택 건부지이며, 토지면적은 1,113.6㎡, 공시지가는 2,149,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 29세대 규모이고 확인 가능한 최근 낙찰금액이 없어, 대단지 아파트처럼 풍부한 거래표본을 전제로 한 환금성 평가는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 폐문부재로 내부와 임대관계가 확인되지 않았습니다. 현황조사서·매각물건명세서와 전입세대 확인 자료를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 임차인 신고 내역이 없다는 사실만으로 점유자나 대항력 임차인이 전혀 없다고 단정하지 마세요.
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 49%라는 할인율보다 인근 동일 연식·유사 규모 아파트의 최신 실거래를 우선 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 내부 미확인 물건이므로 마감 상태, 누수, 하자와 수리비를 별도로 반영해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 경매취득 시 적용 관계를 관할 기관에 확인하세요.
- 관리비·조세. 미납 관리비의 공용부분과 당해세·최우선변제 여부는 관리주체 및 집행기록을 통해 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 변경된 매각기일 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 2024.03.06 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정까지 매각으로 소멸하므로 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당권의 미배당액이 199,230,000원 발생해도 그 부족액을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
그러나 가격 평가는 별개의 문제입니다. 현재 최저가 245,000,000원은 감정가의 49%지만, 동일 단지의 실제 거래가격과 최근 낙찰가격을 확인할 수 없어 시세 대비 할인 여부가 검증되지 않았습니다. 여기에 29세대 규모, 2회 유찰, 내부 미확인, 임대관계 미상이라는 요소가 겹칩니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 가격과 점유는 보류입니다. 입찰 여부는 할인율이 아니라 최신 인근 거래와 현장 점유 확인을 마친 뒤 결정해야 합니다.