인천지방법원 2025타경2052. 김포시 통진읍 마송리 핵심프라자3 6층 604호입니다. 사건 분류상 용도는 대지이고, 감정평가 이용상태는 공부상 노래연습장, 현황 운동시설로 조사됐습니다. 소유자 임정미는 2023년 6월 1일 매매를 원인으로 거래가액 1,065,000,000원에 취득했고, 같은 해 6월 30일 국민은행 앞으로 채권최고액 525,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리관계가 등기부만으로 끝나지는 않습니다. 현황조사에는 한충식(위너핏 2관)이 보증금 30,000,000원, 월세 2,000,000원으로 점유하는 것으로 기재됐지만 전입신고일·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도 없고, 반대로 인수액 0원이라고 확정할 수도 없습니다. 입찰 전 원본 서류와 사업자등록·점유개시 시점 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2052 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 마송리 521-3 핵심프라자3 6층 604호 도로명: 경기도 김포시 통진읍 마송1로84번길 53 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 8층 건물 내 6층 604호 · 공부상 노래연습장, 현황 운동시설 |
| 소유자 | 임정미 (단독소유 · 2023.06.01 매매 · 거래가액 1,065,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 834,000,000원 / 408,660,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 444,395,760원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.30 국민은행 근저당권 · 채권최고액 525,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
2023년 6월 30일 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 김포시 압류는 2024년 11월 18일 해제로 말소됐고, 2025년 5월 29일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 매각가 408,660,000원을 가정하면 국민은행에는 집행비용 공제 후 402,173,400원이 배당되고, 채권최고액 기준 123,426,600원이 미배당으로 남습니다. 이 근저당 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상
| 점유자 | 보증금 | 월세 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한충식(위너핏 2관) | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 현황조사에 나타난 실제 점유자 1명입니다. 그러나 점유 부분과 사용관계, 전입 시점, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 특히 비주거 시설은 주민등록뿐 아니라 사업자등록과 점유개시 시점 등 실제 대항요건을 함께 확인해야 하므로, 명세서와 현황조사 원본만으로 인수 여부가 정리되지 않으면 현장 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거가 없다
감정가 834,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 408,660,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 아래지만, 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가가 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 기준이 없습니다. 소유자의 2023년 거래가액 1,065,000,000원은 등기상 취득가액일 뿐, 현재 운동시설의 거래시세를 대신하는 비교값으로 사용하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 408,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 1.6% 추정) | - | 6,486,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 525,600,000원 | 402,173,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국민은행 채권최고액 기준 미배당액은 123,426,600원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권액 444,395,760원도 현재 가정 배당액으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 통진읍 마송리의 마송중·고등학교 북동측 인근이며, 주위에 미성숙 근린생활시설과 공원, 학교, 아파트 단지가 소재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 진출입이 용이하고 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 노래연습장이며 현황은 운동시설입니다. 입찰 목적과 현황 용도가 다를 경우 영업신고·건축물 용도 및 원상회복 가능성을 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 8층 건물 내 6층 604호이며 승강기·지하주차장·위생설비·화재탐지·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필 1단의 가장형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 남서측과 북동측으로 중로변 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역 등에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 기초 토지정보. 토지면적 711.4㎡, 공시지가 2,058,000원/㎡, 지목 대, 평지·가로장방형·중로한면 조건입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없으며, 감정요항표에는 공부와의 차이 없음으로 기재됐습니다.
- 환금성. 운동시설은 아파트처럼 표준화된 시세 비교가 어렵고 임차수요·영업시설 상태·관리비·공실기간에 따라 매각성이 크게 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 한충식(위너핏 2관)의 점유개시일, 사업자등록일, 전입신고일, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조하세요.
- 인수액 시나리오. 배당모형상 인수액 0원만 적용하지 말고, 보증금 30,000,000원이 배당되지 않고 대항력이 인정되는 경우까지 별도 자금계획에 반영하세요.
- 용도 적법성. 공부상 노래연습장과 현황 운동시설의 관계, 영업신고·건축물 용도·소방기준 충족 여부를 관할 부서에서 확인하세요.
- 실거래·임대료 조사. 핵심프라자3 동일·유사 층의 매매사례, 보증금·월세, 공실기간, 권리금 제외 임대수익을 현장에서 확인해야 최저가의 적정성을 판단할 수 있습니다.
- 관리비·시설물. 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성과 운동시설 내부 설비의 철거·원상복구 비용을 관리사무소 및 현장에서 확인하세요.
- 명도 난도. 현재 영업 또는 점유가 지속되고 있다면 인도명령 가능 여부와 별개로 영업시설 이전·명도 협상 기간을 예상해야 합니다.
- 매각 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.14이므로 실제 매각·변경·유찰 여부를 법원 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “49% 가격”보다 먼저 풀어야 할 두 가지
이 물건은 등기상 말소기준권리가 명확하고, 후순위 권리가 매각으로 소멸한다는 점에서는 구조가 단순합니다. 그러나 실제 입찰 판단의 핵심은 등기부가 아니라 임차인과 환금성입니다. 보증금 30,000,000원의 점유자는 전입·확정일자·배당요구가 미상이고, 공부상 노래연습장과 현황 운동시설의 차이는 이용과 명도, 재매각 가능성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
또한 비교 가능한 실거래가 없이 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정할 수 없습니다. 현재 자료만 기준으로 하면 국민은행 근저당 미배당은 매수인에게 승계되지 않지만, 점유자의 대항력이 확인되기 전까지 실질취득비용은 확정되지 않습니다. 결론은 등기상 권리는 정리 가능, 임차인 인수와 운동시설 가격은 확인 전 보류입니다.