인천지방법원 2025타경2205. 김포시 구래동 디원시티 시그니처 지식산업센터 10층 건물 내 6층 609호입니다. 현재 감정평가상 이용상태도 지식산업센터로 확인됩니다. 소유자 홍수인 명의로 소유권이 이전된 2022년 6월 21일, 하나은행이 채권최고액 216,000,000원의 근저당권을 설정했고 이 권리가 말소기준권리입니다. 그 이후 접수된 임의경매개시결정과 김포시 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인 백종학의 전입일은 2024년 7월 26일로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 권리관계상 대항력은 없고 보증금 3,000,000원을 매수인이 승계하지 않습니다. 다만 실제 점유자가 있는 만큼 권리 인수와는 별개로 현장 점유 상태와 인도 일정을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2205 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 6층 609호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 지식산업센터로 이용 중 · 10층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 홍수인 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 48,980,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 155,121,711원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 인수권리 / 법정지상권 | 해당 없음 / 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022년 6월 21일 접수된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 216,000,000원이고 채무자는 홍수인입니다. 2025년 6월 10일 하나은행의 임의경매개시결정과 2025년 12월 31일 김포시 압류는 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백종학 | 2024.07.26 | 3,000,000원 / 400,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
백종학의 전입일은 말소기준권리인 하나은행 근저당권보다 약 2년 1개월 늦습니다. 따라서 이 임차인의 보증금은 매수인에게 인수되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 확인되며, 보증금 중복 합산 문제도 없습니다.
③ 가격 구조 — 감정가의 24%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가 204,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 48,980,000원, 감정가의 24.01%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 물건은 지식산업센터입니다. 동일 건물 또는 동일 용도의 실제 거래가격과 비교하지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 수 없습니다.
오히려 4회 연속 유찰됐다는 사실은 현재 시장이 감정가와 용도, 환금성 또는 개별 물건 조건을 보수적으로 평가하고 있다는 신호로 해석해야 합니다. 최저가가 크게 낮아졌다는 이유만으로 가격 가점을 주기보다 실제 매매 가능 가격과 재매각 기간을 확인하는 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,281,640원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 216,000,000원 | 47,698,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액을 기준으로 하나은행의 미배당액은 168,301,640원입니다. 신청채권자의 청구액 155,121,711원도 전액 충족되지 않습니다. 이 미배당액은 채무자 측에 남는 채권이며 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 예상 매각가 | 하나은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 48,980,000원 | 47,698,360원 | 168,301,640원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 34,286,000원 | 33,268,852원 | 182,731,148원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 24,000,200원 | 23,168,196원 | 192,831,804원 | 0원 |
유찰이 더 진행되더라도 근저당 미배당이 커질 뿐, 매수인이 하나은행 채권을 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 낮은 최저가가 곧 적정가를 의미하지 않으므로 추가 유찰 여부보다 실제 매매가격과 출구 전략이 우선입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동 구래역 남서측 인근이며, 주변에는 지식산업센터·공장·판매시설·아파트가 소재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 김포골드라인 구래역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 6층 609호입니다. 위생·급배수·승강기·옥내소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 지식산업센터로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 토지. 준주거지역·김포한강신도시 제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 ㎡당 2,275,000원입니다.
- 규제. 성장관리권역·택지개발지구·철도보호지구·하수처리구역·가축사육제한구역 등에 포함되거나 저촉됩니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 지식산업센터이고 4회 유찰된 물건이므로, 감정가 대비 할인율보다 실제 수요와 재매각 가능성을 우선 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 동일 건물·유사 층·유사 호실의 최근 실제 거래가격과 현재 매도 호가를 확인해 최저가 48,980,000원의 적정성을 검증하세요.
- 임차인 점유. 백종학의 실제 점유 범위, 계약 존속 여부와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부를 원본 서류에서 확인해 배당관계를 최종 점검하세요.
- 관리비 확인. 관리주체를 통해 공용부분을 포함한 체납 관리비와 사용료를 확인하세요.
- 이용상태 확인. 현재 지식산업센터 이용 상태와 내부 시설, 출입 및 실제 영업·사용 여부를 확인하세요.
- 반복 유찰 원인. 4회 유찰이 단순 고평가 때문인지, 개별 호실의 조건이나 수요 부족 때문인지 현장과 거래사례로 구분하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 안전”은 다르다
이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 하나은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 임차인과 김포시 압류는 매각으로 정리됩니다. 실제 임차인은 1명이지만 전입일이 늦어 대항력이 없으며, 매수인이 승계할 보증금도 없습니다. 권리 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 204,000,000원에서 최저가가 48,980,000원까지 내려온 것은 큰 낙폭이지만, 이미 4회 유찰된 지식산업센터라는 점을 함께 봐야 합니다. 실제 시세와 환금성을 확인하지 않은 채 감정가의 24.01%라는 숫자만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 권리는 통과, 가격과 출구는 보수적으로 검증해야 하는 사건입니다.
