인천지방법원 2025타경2397. 부천시 오정구 여월동 골드캐슬 3층 302호 다세대주택입니다. 건물은 2022.08.24 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물이며, 본건은 3층에 있습니다. 등기상 소유자는 석광수이고, 신청채권자인 오정농업협동조합이 청구액 264,287,472원으로 임의경매를 신청했습니다.
등기 흐름은 복잡하지 않습니다. 2022.09.01 엄익권·김혜정 공유로 소유권보존이 이뤄진 뒤 코리아신탁주식회사 앞으로 신탁됐고, 2022.10.24 신탁등기가 말소되면서 석광수에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 오정농업협동조합 근저당권 321,600,000원이 말소기준권리이며, 이후 2025.06.20 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2397 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 여월동 7-75 골드캐슬 3층 302호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 오정구 삼작로346번길 24 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 대상 면적 54.02㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 3층 302호 · 사용승인일 2022.08.24 |
| 소유자 | 석광수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 335,000,000원 / 164,150,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오정농업협동조합 / 264,287,472원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
현재 소유권에 이르기 전 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었지만, 2022.10.24 신탁등기가 말소되고 석광수에게 소유권이 이전됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 신탁등기를 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 같은 날 설정된 오정농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 2025.06.20 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 신고는 없지만 현장 확인 필요
등재·신고된 실제 임차인은 0명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고도 없습니다. 따라서 현재 배당표에는 임차보증금 배당이나 매수인 인수액이 반영되지 않았습니다.
보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 발견될 경우에는 대항력을 곧바로 ‘있다’고 단정할 수 없습니다. 전입일·점유개시일·확정일자·배당요구 여부를 확인한 뒤 대항력 가능 여부를 별도로 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 45.6%, 단 표본은 1건
골드캐슬은 10세대 규모이고 2022.08.24 사용승인을 받았습니다. 본건 비교 대상 면적은 54.02㎡이며, 확인된 최근 유사면적 거래는 2026.06의 56.29㎡·2층 360,000,000원 한 건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 56.29㎡ | 2층 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사면적 | 1건 | 360,000,000원 |
현재 최저가이자 산정상 실질취득액인 164,150,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가 360,000,000원의 45.6%입니다. 감정가 335,000,000원도 해당 거래가보다 낮지만, 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려오며 가격 차이가 더 커졌습니다.
동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 물건 역시 2회 유찰된 상태로, 감정가 수준에서는 응찰 수요가 형성되지 않았다는 점을 함께 봐야 합니다. 10세대 규모 다세대인 만큼 아파트 대단지보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있어, 매도 환금성은 보수적으로 판단하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,098,100원 |
| 2. 근저당권 · 오정농업협동조합 | 321,600,000원 | 161,051,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 오정농업협동조합 채권최고액 321,600,000원 중 161,051,900원이 배당되고 160,548,100원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 164,150,000원 | 161,051,900원 | 160,548,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 114,905,000원 | 112,496,330원 | 209,103,670원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 80,433,500원 | 78,585,697원 | 243,014,303원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 산정된 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액과 낙찰자의 인수 부담을 혼동해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천여월초등학교 북동측 인근에 있으며, 주변은 다세대주택과 일부 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 2022.08.24 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 358.2㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하고 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,928,000원입니다.
- 환금성. 총 10세대 규모로 최근 확인된 거래가 1건뿐이어서 매도 시점의 거래 속도와 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 전입세대확인서·외국인체류확인서·현장 방문을 통해 실제 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
- 임차권 판단. 점유자가 확인되면 전입일·점유개시일·확정일자·보증금·배당요구 여부를 말소기준일 2022.10.24와 대조하세요.
- 대지 표시 대조. 공부상 여월동 7-75·7-78 양 지상과 현황상 여월동 7-75 단일 지상의 차이를 등기부·건축물대장·대지권등록부에서 확인하세요.
- 실거래 검증. 360,000,000원 거래의 정확한 동·호수·내부 상태·거래 조건을 확인해 본건과의 차이를 조정하세요.
- 내부 상태. 현장조사에서 내부를 직접 확인하지 못했으므로 누수·마감·설비·불법 구조변경 여부를 별도로 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분과 당해세·최우선변제 가능 금액을 관리주체 및 집행기록에서 확인하세요.
- 명도 비용. 신고 임차인이 없더라도 실제 점유자가 존재할 수 있으므로 인도명령·협의 명도 비용을 예산에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격은 강하지만, 점유와 대지 표시 확인이 먼저다
이 물건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2022.10.24 오정농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 산정상 매수인 인수액은 0원이며, 최저가 164,150,000원은 최신 유사면적 거래 360,000,000원의 45.6%입니다.
다만 낮은 최저가만으로 안전한 낙찰이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 최근 시세 비교가 1건에 의존하고, 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았으며, 공부상 대지 표시와 현황 사이에도 차이가 있습니다. 따라서 결론은 “등기 권리는 단순하고 가격 차이는 크지만, 현장 점유와 대지권 원본 확인 전에는 확정 판단을 보류”입니다. 확인 결과 추가 인수 위험이나 물리적 하자가 없다면 현재 회차는 가격 검토 가치가 있지만, 그 전제부터 직접 확인해야 합니다.