인천지방법원 2025타경2489. 김포 구래동 ‘김포더럭스나인오피스텔’ 에이동 2층 244호입니다. 등기부상 소유자는 전가람이며, 2020.02.11 소유권이전 등기에 거래가액 132,948,000원이 기재돼 있습니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 91,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 사건의 말소기준권리입니다. 2025.06.23 하나은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
현재 최저매각가는 26,171,000원으로 감정가 109,000,000원의 24.01%까지 내려왔습니다. 가격 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건은 오피스텔이고 이미 4회 유찰된 상태입니다. 실거래 비교값이 없으므로 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2489 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-41 김포더럭스나인오피스텔 에이동 2층244호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 2층 244호 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 전가람 · 2020.02.11 소유권이전 등기 · 거래가액 132,948,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 26,171,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 68,632,530원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인
말소기준은 2020.02.11 설정된 하나은행 근저당권입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 임차인 김효희의 전입일은 2021.04.21로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 없음이며, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 승계되는 임차보증금은 잡혀 있지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김효희 | 2021.04.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
갑구에는 2022.12.09 민간임대주택등기도 존재합니다. 등기 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 기재돼 있습니다. 이 등기는 제공된 자료에서 매각으로 소멸한다고 명시돼 있지 않으므로, 입찰 전 현재 등록상태와 매각 후 처리 여부를 원본 기준으로 확인해야 합니다.
② 가격 — 4회 유찰, 그러나 시세 판단은 별개
감정가는 109,000,000원, 현재 최저매각가는 26,171,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰 상태로 감정가의 24.01%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 18,319,700원, 6회 유찰 시 12,823,790원으로 제시돼 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 하나은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 26,171,000원 | 25,299,922원 | 65,900,078원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 18,319,700원 | 17,589,945원 | 73,610,055원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 12,823,790원 | 12,192,962원 | 79,007,038원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 26,171,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 871,078원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 91,200,000원 | 25,299,922원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 하나은행 채권최고액 91,200,000원 중 25,299,922원이 배당되고 65,900,078원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 제공된 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포한가람초등학교 남서측 인근이며, 주변은 오피스텔·아파트형 공장·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 김포골드라인 양촌역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 25m 내외 도로, 북측 일부로 약 12m 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 공시지가는 2,275,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·택지개발지구·철도보호지구·하수처리구역·가축사육제한구역 등이 포함 또는 저촉되고, 토지거래계약에 관한 허가구역도 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 김효희의 전입일은 후순위지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다. 매각물건명세서 원본으로 최종 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 등록상태와 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없어 26,171,000원이 시장가 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 같은 건물·유사 오피스텔 최근 거래를 별도로 확인하세요.
- 임대수요 확인. 감정요항표에도 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유상태와 공실 가능성, 임대료 수준을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 하나은행의 미배당 65,900,078원은 채권자 측 미회수액이지 매수인 인수액이 아닙니다. 현재 시나리오의 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 전 변동사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 확인이 필요하다
이 물건의 핵심은 분명합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 김효희는 그 이후인 2021.04.21 전입해 대항력이 없습니다. 현재 회차뿐 아니라 제시된 5회·6회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 권리구조만 보면 비교적 단순합니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 109,000,000원에서 4회 유찰돼 26,171,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 가격이 실제 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 오피스텔이라는 용도, 반복 유찰, 임대관계 미상, 민간임대주택등기를 함께 감안하면 권리는 확인 가능하지만 가격 메리트는 추가 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다.
