인천지방법원 2025타경2489. 김포시 구래동 김포더럭스나인오피스텔 에이동 2층 244호입니다. 소유자 전가람은 2020년 2월 11일 거래가액 132,948,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 91,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 뒤이어 들어온 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유자 김효희의 전입일은 2021년 4월 21일로 말소기준권리인 2020년 2월 11일보다 늦습니다. 따라서 전입 순서상 대항력은 없고, 배당 결과와 관계없이 보증금을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당요구·우선변제 관계는 매각물건명세서 원본으로 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2489 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-41 김포더럭스나인오피스텔 제에이동 제2층 제244호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 126 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 10층 건물 내 2층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 소유자 | 전가람 (2020.02.11. 거래가액 132,948,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 53,410,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 68,632,530원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020년 2월 11일 접수된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 91,200,000원이고 채무자는 소유자 전가람입니다. 2025년 6월 23일의 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다. 등기상 압류·가압류는 확인되지 않으며, 예상배당 기준 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
임차인·점유 관계
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김효희 | 2021.04.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 점유자는 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으므로, 보증금이 확인되더라도 그 금액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 배당순위와 명도 협의에 필요한 사실관계는 현장에서 보완해야 합니다.
② 가격 판단 — 49% 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 53,410,000원으로 감정가 109,000,000원의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 53,410,000원입니다. 다만 동일 건물이나 유사 오피스텔의 최근 12개월 평균·최신 거래가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
소유자의 2020년 취득 거래가액은 132,948,000원이지만, 이를 현재 시세로 그대로 사용할 수는 없습니다. 주변 중개업소 확인, 동일 건물 매물과 최근 계약 사례, 공실·임대료 및 관리비 수준을 확인한 뒤 응찰 상한을 정하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,361,380원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 91,200,000원 | 52,048,620원 |
| 근저당 미배당 | - | 39,151,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 공제한 나머지는 하나은행 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액 기준 39,151,380원이 미배당되고, 신청채권액 68,632,530원도 전액 충족되지 않습니다. 미배당 근저당 채권은 담보권자와 채무자 사이의 잔존채무 문제이며 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포한가람초등학교 남서측 인근이며, 주변은 오피스텔·아파트형 공장·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 김포골드라인 양촌역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 25m, 북측 일부로 폭 약 12m 도로에 접합니다.
- 용도·토지. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 토지는 업무시설과 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 2,275,000원/㎡이며 토지면적은 5,728.5㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 규제. 성장관리권역·택지개발지구·철도보호지구·하수처리구역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가 49%만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고 동일 건물의 최근 거래와 현재 매물 가격을 확인하세요.
- 점유자 사실관계. 김효희의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 범위를 매각물건명세서 및 현장조사로 대조하세요.
- 명도 비용. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으므로 인도명령, 이사 협의와 명도 소요비용을 입찰가에 반영하세요.
- 민간임대주택등기. 임대사업자 등록 상태, 의무기간과 매각 후 등록말소 관계를 관할기관 및 원본 서류로 확인하세요.
- 오피스텔 운영비. 관리비 체납, 공실 여부, 임대료와 실제 이용상태를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각기일 전 배당요구 및 세금 자료를 재확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 미확정
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 점유자 김효희의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원이므로 최저가 53,410,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액 역시 53,410,000원입니다.
그러나 인수 0원과 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔어도 최근 거래시세가 확인되지 않은 상태에서는 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 여기에 민간임대주택등기, 점유자의 보증금·확정일자 미상, 오피스텔의 실제 임대·공실 상태 확인이 남아 있습니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 현장 시세 확인 후 판단입니다.