인천지방법원 2025타경2519. 김포시 구래동 ‘샹보르영무파라드김포한강1동’ 10층 1003호로, 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 이용되는 집합건물입니다. 소유자 권오석은 2022년 5월 27일 소유권을 이전받았고, 같은 날 수협은행 앞으로 채권최고액 165,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025년 6월 24일 수협은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
현황조사에 확인된 실제 임차인은 주식회사 다인메디컬그룹 1명입니다. 전입일은 2024년 9월 25일로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 보증금 5,000,000원과 월차임 500,000원은 낙찰자에게 승계되지 않는 것으로 분석됩니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인이 필요하지만, 이는 배당순위와 관련된 사항이며 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2519 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-60 샹보르영무파라드김포한강1동 10층 1003호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 10층 중 10층 |
| 소유자 | 권오석 (2022.05.27. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 44,419,000원 (4회 유찰·감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 178,743,291원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.27. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 165,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
현재 권리관계의 기준점은 2022년 5월 27일 설정된 수협은행 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 별도의 압류·가압류는 확인되지 않습니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 명시돼 있습니다. 따라서 등기상 권리 인수 구조는 단순한 편입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 다인메디컬그룹 | 2024.09.25 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입일이 말소기준권리인 2022년 5월 27일보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 대항력이 없는 임차인의 미배당 보증금은 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 집계됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 24.01%만으로 싸다고 할 수 없다
감정가 185,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 44,419,000원입니다. 수치만 보면 감정가의 24.01%까지 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 시세보다 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공장으로 이용되는 지식산업센터이며, 이미 4회 유찰됐다는 점을 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 수협은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 44,419,000원 | 43,219,458원 | 122,380,542원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 31,093,299원 | 30,133,620원 | 135,466,380원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 21,765,309원 | 20,973,533원 | 144,626,467원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 44,419,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,199,542원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 165,600,000원 | 43,219,458원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 수협은행 근저당에 배당되며, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 122,380,542원입니다. 이 미배당액은 매수인에게 승계되는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 여부는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한가람초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 10층 1003호이며, 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 도로에 접하고 북측 공공공지를 통해 도로와 연계됩니다. 토지는 평지의 세로장방형이며 중로각지입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함되고, 공공공지에 저촉되며 중로1류에 접합니다.
- 공시지가. 2,275,000원/㎡이며 토지 이용상황은 상업용입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 공장형 집합건물이고 이미 4회 유찰돼, 재매각 시 수요층과 처분기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인접호 경계 확인. 감정평가서에 경계벽이 없다고 명시돼 있습니다. 현장에서 1003호의 실제 경계·출입구·설비·점유 범위를 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 주식회사 다인메디컬그룹의 실제 점유 상태, 인도 가능 시기와 시설물 소유관계를 확인해야 합니다.
- 배당서류 확인. 임차인의 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있으므로 원문 서류를 대조해야 합니다.
- 용도 적합성 확인. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이므로 예정 업종의 입주 가능 여부와 건물 관리규약을 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납과 전기·수도 등 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 수치 대신 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 매매·임대 사례와 공실 상태를 직접 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 수협은행 근저당이 말소기준권리이고, 후순위 임차인에게 대항력이 없어 낙찰자가 떠안을 등기상 권리와 임차보증금은 0원입니다. 권리분석만 보면 비교적 단순한 소멸형입니다. 그러나 입찰 판단의 핵심은 권리보다 물건의 독립성과 환금성에 있습니다. 공장으로 이용되는 지식산업센터가 4회 유찰됐고, 1003호는 인접호와 경계벽이 없는 상태입니다. 확인된 실거래 비교값도 없어 현재 최저가가 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 낮은 위험, 현장 구획과 가격 판단은 높은 주의입니다.