인천지방법원 2025타경2618. 김포시 구래동 샹보르영무파라드김포한강1동 3층 343호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자 김명규 명의로 소유권이 이전된 날 수협은행의 근저당권이 설정됐고, 이후 케이비부동산신탁주식회사의 가압류와 수협은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다.

권리 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 수협은행 근저당이 말소기준이고 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 박지환의 전입일도 말소기준권리보다 늦습니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 대비 낙폭이 크다는 사실과 현재 시장에서 저렴하다는 사실은 같지 않습니다. 실제 매매가격 및 매수 수요를 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 수협은행 근저당이 말소기준

등기상 핵심은 2022.04.14 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 140,400,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 케이비부동산신탁주식회사의 가압류와 수협은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

앞서 존재했던 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기는 소유권이전 과정에서 이미 말소된 상태입니다. 소유권이전등기는 소유관계를 나타내는 것으로, 매수인이 금전채무를 별도로 인수하는 권리와 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차인 박지환은 2025.04.24 전입했습니다. 말소기준권리인 수협은행 근저당 설정일 2022.04.14보다 늦으므로, 확인된 전입관계상 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 보증금은 500,000원, 월세는 250,000원입니다.

확정일자와 배당요구 여부는 확인이 필요합니다. 따라서 우선변제권이 있다고 단정하거나 보증금의 실제 배당액을 확정할 수 없습니다. 예상배당표 역시 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 24%가 시세의 24%는 아니다

감정가는 157,000,000원, 현재 최저매각가는 37,696,000원입니다. 4회 유찰을 거치면서 최저가격이 감정가의 약 24% 수준까지 내려왔습니다.

특히 이 물건은 일반적인 주거용 아파트가 아니라 공장으로 이용 중인 지식산업센터입니다. 따라서 주거용 부동산의 거래가격이나 수요를 그대로 적용하기 어렵습니다. 동일 건물 내 거래와 유사한 공장용 집합건물의 실제 거래를 우선 비교해야 합니다.

4회 유찰은 실제 매각이 성사되지 않았다는 이력입니다. 그 원인을 특정할 수는 없지만, 시장가격과 감정가의 차이뿐 아니라 수요, 사용 제한, 점유 상태 등도 함께 검토할 필요가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 37,696,000원 가정)

집행비용 1,078,528원은 추정치입니다. 수협은행 배당은 근저당 채권최고액 기준으로 산출한 예상액이며, 실제 피담보채무 확정액과 같다는 의미는 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 36,617,472원이 수협은행에 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없는 것으로 계산됩니다. 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 미배당 합계는 225,127,528원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권자는 회수 부족, 매수인 인수는 0원

추가 유찰을 가정한 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 매각으로 소멸하는 권리에 관한 인수액이며, 취득 관련 비용이나 점유 정리 비용까지 포함한 총취득비용을 의미하지는 않습니다.

수협은행의 신청채권액은 137,431,091원입니다. 현재 시나리오에서는 수협은행 예상배당이 36,617,472원으로 신청채권액 전액을 충족하지 못합니다. 추가 유찰 시나리오에서도 신청채권 전액을 회수하지 못하는 것으로 계산됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포한가람초등학교 남서측 인근입니다. 주위에는 지식산업센터, 소규모 공장, 근린생활시설, 단독주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 김포골드라인 양촌역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 10층 건물의 3층 343호입니다. 외벽은 복합판넬 및 석재 붙임, 강화유리 마감 등이며, 내벽은 페인팅, 창호는 새시 마감 등입니다.
• 설비. 위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 및 주차설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측 약 10m 내외, 동측 약 23m 내외의 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 토지 및 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역 등에 해당합니다. 공공공지 저촉 및 중로1류 접합 사항이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 사항도 입찰 전 확인해야 합니다.
• 공시지가. 2,275,000원/㎡입니다. 대상 토지 전체 면적은 2,173.7㎡로 표시되어 있으며, 이를 해당 호실의 전유면적이나 개별 대지권 면적으로 혼동해서는 안 됩니다.
• 공부 및 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 실제 이용상태가 공장인 지식산업센터이므로 해당 용도를 필요로 하는 매수·임차 수요를 검토해야 합니다. 4회 유찰 이력을 고려하면 동일 건물의 실제 거래 및 임대 수요 확인이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 동일 건물 및 인근 유사 지식산업센터의 최근 거래와 최신 거래를 확인하세요. 감정가 대비 할인율이 아니라 실거래 시세 대비 취득가격으로 판단해야 합니다.
• 반복 유찰 원인 점검. 4회 유찰에 이른 이유를 단정하지 말고 물건의 이용 가능성, 시장 수요, 관리 상태 및 매각조건을 검토하세요.
• 임차인·점유 확인. 박지환의 전입일은 2025.04.24이며, 확인된 권리관계상 대항력은 없습니다. 다만 확정일자·배당요구·실제 점유상태 및 인도 가능성은 별도로 확인하세요.
• 관리비 확인. 체납 관리비와 공용부분 관련 부담, 관리단의 부과 내역을 확인하세요. 예상 매수인 인수액 0원과 관리비 등 별도 비용은 구분해야 합니다.
• 입주 및 사용 제한 확인. 실제 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 허용 업종, 입주 자격, 건축물 용도 및 관리규약을 확인하세요.
• 토지 규제 확인. 토지거래계약 허가구역, 공공공지 저촉, 지구단위계획 등 관련 제한이 이 호실의 취득과 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
• 배당표 구분. 수협은행의 채권최고액과 실제 채권액은 다를 수 있습니다. 집행비용·당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당액도 달라질 수 있습니다.
• 매각조건 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — '권리 인수 0원'과 '저가 매수'는 다른 이야기

이 물건은 수협은행 근저당을 말소기준으로 후순위 가압류가 소멸하고, 후순위 전입 임차인의 대항력도 없는 것으로 분석됩니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 감정가 157,000,000원에서 최저가 37,696,000원까지 내려온 사실만으로 투자 매력이 확인된 것은 아닙니다. 이미 4회 유찰됐고, 물건의 실제 용도가 공장(지식산업센터)이라는 점을 감안해야 합니다.

특히 동일·유사 물건의 최근 실거래 시세와 최신 거래를 확인하기 전에는 현재 최저가가 시세보다 낮다고 말할 근거가 충분하지 않습니다. 권리 인수 위험은 제한적으로 분석되지만, 가격 적정성·환금성·점유 정리는 추가 검증이 필요합니다. 이 사건의 판단 기준은 감정가에서 얼마나 떨어졌느냐보다 실제 시장에서 얼마에 거래되고 어떤 용도로 이용할 수 있느냐입니다.