인천지방법원 2025타경2823. 김포시 구래동 김포더럭스나인오피스텔 에이동 1층 109호입니다. 물건 표시는 대지이며, 감정평가상 실제 이용상태는 제2종근린생활시설입니다. 소유자 이지혜는 2021년 7월 9일 매매를 원인으로 거래가 420,296,000원에 취득했고, 같은 해 8월 20일 하나은행 근저당권이 설정됐습니다.
말소기준권리는 2021년 8월 20일 설정된 하나은행 근저당권 324,000,000원입니다. 이후 설정된 김금주의 근저당권 315,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김포시 압류는 2024년 8월 19일 이미 해제됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2823 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-41 김포더럭스나인오피스텔 에이동 1층 109호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 감정 이용상태 제2종근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 제1층 제109호 |
| 소유자 | 이지혜 (2021.07.09. 매매, 거래가 420,296,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 453,000,000원 / 53,295,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 253,752,772원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 신고된 임차인이 없다는 이유만으로 점유관계까지 확정해서는 안 됩니다. 현장 점유자, 사업자등록 여부와 실제 사용자를 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
등기상 말소기준인 하나은행 근저당 이후의 김금주 근저당, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 매각가를 기준으로 한 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 해석 — 11.8%라고 곧바로 싼 것은 아니다
현재 최저매각가는 53,295,000원으로 감정가 453,000,000원의 약 11.8%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다. 특히 감정 이용상태가 제2종근린생활시설인 만큼, 주거용 오피스텔 가격과 단순 비교해서도 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 11.76% | 53,295,000원 | 587,064,310원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 37,306,500원 | 602,765,017원 |
| 8회 유찰 시 | 5.76% | 26,114,550원 | 613,755,512원 |
유찰이 더 진행되면 낙찰가와 채권자 배당액은 내려가지만 매수인 인수액은 각 시나리오에서 계속 0원입니다. 반면 채권 미배당액은 현재 587,064,310원에서 8회 유찰 시 613,755,512원으로 늘어납니다. 이는 채권자의 회수 부족을 뜻할 뿐, 그 부족액이 자동으로 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,295,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,359,310원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 324,000,000원 | 51,935,690원 |
| 2. 근저당 · 김금주 | 315,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 639,000,000원 중 채권자 예상배당은 51,935,690원이며, 미배당액은 587,064,310원입니다. 신청채권자 하나은행의 청구액 253,752,772원도 전액 변제되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구래역 서측 인근으로 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통여건은 무난합니다.
- 도로. 서측 약 20미터, 북측 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역, 김포한강신도시 제1종지구단위계획구역, 성장관리권역, 택지개발지구이며 철도보호지구와 토지거래계약 허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 공시지가는 2,275,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반사항은 없고, 공동 위생·급배수와 승강기설비가 돼 있습니다.
- 환금성. 6회 유찰 이력은 감정가를 기준으로 한 응찰 수요가 약했음을 보여줍니다. 근린생활시설의 실제 매매·임대 수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 용도 확인. 건물 명칭은 오피스텔이지만 해당 호실의 감정 이용상태는 제2종근린생활시설입니다. 주거용으로 가정하지 마세요.
- 현장 점유 확인. 신고된 임차인은 없으나 임대관계가 미상입니다. 점유자와 사업자등록 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 시세 재산정. 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물 1층 근린시설, 인근 상가의 매매가·보증금·월세·공실률을 조사해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 관리비 확인. 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 관리사무소에 확인하세요.
- 규제 확인. 준주거지역, 지구단위계획구역, 철도보호지구와 토지거래계약 허가구역 관련 제한을 원본 서류로 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 교부청구 내역을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “11.8%는 결론이 아니라 조사 출발점”
권리관계만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 배당표상 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건의 승부처는 권리보다 실제 사용가치와 환금성입니다. 감정가 4.53억에서 5,329만원까지 내려왔다는 숫자는 강렬하지만, 제2종근린생활시설이고 임대관계가 미상이며 비교할 실거래도 없습니다.
권리는 비교적 단순하지만 가격은 검증 전 보류. 동일 건물과 구래역 인근 근린시설의 매매가·임대료·공실, 실제 점유와 관리비를 확인해 실질 가치가 53,295,000원을 웃도는지 검증한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다. 여섯 번 유찰됐다는 사실은 싸다는 증거라기보다, 시장이 아직 가격에 동의하지 않았다는 경고로 함께 읽어야 합니다.
