인천지방법원 2025타경2885. 김포시 구래동 성현프라자 3층 305호로, 감정평가상 근린생활시설이지만 실제로는 인접한 304호와 함께 유흥주점 ‘플레이노래바’로 일괄 이용 중인 물건입니다. 말소기준은 2017.02.10. 설정된 하나은행 근저당권 222,000,000원입니다. 임차인 오정환의 전입일은 2023.10.05.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권은 해당 사항이 없는 것으로 기재돼 있습니다.
권리 자체는 매각으로 정리되는 구조지만, 이 물건의 난도는 등기보다 현황과 가격에서 올라갑니다. 305호 단독 매각임에도 영업장은 304호와 함께 사용되고 있고, 임차인이 실제 점유하는 상태입니다. 또한 3회 유찰로 최저가가 크게 내려왔으나 이를 비교할 최근 실거래가가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2885 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6883-7 성현프라자 3층 305호 도로명: 경기도 김포시 김포한강9로 90 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 인접 304호와 함께 유흥주점 ‘플레이노래바’로 일괄 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 7층 건물의 3층 |
| 소유자 | 장미 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 118,678,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 165,668,367원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준권리는 2017.02.10. 접수된 하나은행 근저당권입니다. 소유자 장미의 소유권이전과 같은 날 설정됐으며, 이후의 임차인 전입·경매개시결정·김포시 압류는 기준권리보다 늦습니다. 김태근 명의의 후순위 근저당권은 2024.06.21. 설정됐지만 2024.07.02. 해지로 이미 말소됐습니다. 하나은행 근저당권과 경매개시결정 및 김포시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오정환 | 2023.10.05. | 25,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
오정환은 보증금 25,000,000원, 월세 1,500,000원의 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 2025.09.22. 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 배당을 받지 못한 보증금이 있더라도 낙찰자에게 승계되지는 않습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인율만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 118,678,000원으로 감정가 346,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰이라는 숫자는 응찰 수요가 감정가와 맞지 않았다는 신호지만, 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 이 가격이 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
더구나 본건은 일반적인 주거용 물건이 아니라 일반상업지역의 근린시설이며, 실제 이용은 유흥주점입니다. 인접 호실과 결합된 사용 상태, 업종 특성, 점포 분리 가능성에 따라 매수층과 재임대 가능성이 달라집니다. 따라서 감정가 대비 낙폭보다 305호 단독 사용 가능성·임대수요· 영업시설 처리비용을 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,678,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,461,492원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 222,000,000원 | 116,216,508원 |
| 2. 근저당 · 김태근 2024.07.02. 말소 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 하나은행에 배당되고 소유자 잔여는 없습니다. 김태근 근저당은 등기상 2024.07.02. 말소돼 배당액이 0원입니다. 임차인 최우선변제와 당해세는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있으나, 그 변동이 매수인의 보증금 승계로 이어지는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구래역 서측 인근으로 각종 근린생활시설과 위락시설이 밀집한 상업지역이며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 김포골드선 구래역이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 실제 이용. 근린생활시설로 평가됐으나 인접 304호와 함께 유흥주점 ‘플레이노래바’로 일괄 이용 중입니다.
- 도로 조건. 북측 약 20미터 보행자 전용도로, 서측 약 20미터 도로, 남측 약 12미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 철도보호지구와 택지개발지구 등에 포함됩니다.
- 토지 조건. 사다리형 평지의 상업용 토지이며 공시지가는 ㎡당 3,850,000원입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기 설비가 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 역세권 상업시설이라는 장점이 있으나 유흥주점 용도와 인접 호실 결합 사용으로 일반 근린시설보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 304호와의 물리적 경계. 출입구, 벽체, 천장, 바닥, 소방·전기·급배수 설비가 305호 단독으로 분리 가능한지 확인하세요.
- 점유 및 명도. 오정환의 실제 영업·점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인하고, 필요하면 인도명령 절차를 반영하세요.
- 임대차 원본. 보증금 25,000,000원, 월세 1,500,000원, 배당요구일 2025.09.22. 외에 계약기간·확정일자·사업자등록 상태를 원본으로 확인하세요.
- 유흥주점 인허가. 305호 단독 영업 가능 여부와 영업허가·소방·시설 기준, 기존 시설의 승계 또는 철거 범위를 관계기관에 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율만 사용하지 말고 성현프라자와 구래역 인근 유사 상가의 최근 매매·임대 사례를 별도로 조사하세요.
- 체납비용. 관리비, 전기·수도요금, 당해세 및 공용부분 관련 부담 여부를 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 말소 등기 대조. 2024.07.02. 말소된 김태근 근저당과 2025.12.30. 김포시 압류의 최신 등기 상태를 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건기록을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 ‘단독 점포 가치’
이 물건은 말소기준 이후의 임차인과 압류로 구성돼 있어 낙찰자가 떠안을 보증금이나 등기상 권리는 없습니다. 권리분석만 보면 실질취득금액은 낙찰가 118,678,000원과 동일합니다.
그러나 3회 유찰과 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격이 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 최근 실거래 비교자료가 없고, 본건 305호는 304호와 함께 하나의 유흥주점으로 사용되고 있습니다. 따라서 핵심은 305호를 독립된 점포로 인도받아 사용할 수 있는지, 기존 시설을 어떻게 분리할지, 이후 어떤 임차수요와 매수층을 확보할 수 있는지입니다. 권리는 통과지만 가격과 환금성은 현장 검증이 필요한 C등급 물건입니다.
