인천지방법원 2025타경2885. 김포시 구래동 성현프라자 3층 305호 근린시설입니다. 이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 346,000,000원과 최저매각가 118,678,000원 사이의 차이입니다. 3회 유찰을 거치면서 최저가가 감정가의 34.3%로 내려왔습니다. 채권자 하나은행이 청구액 165,668,367원으로 임의경매를 진행하는 사건이며, 말소기준권리는 2017년 설정된 하나은행 근저당권입니다.
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 하나은행 근저당권 뒤에 설정됐던 김태근의 근저당권은 이미 말소됐고, 이후 경매개시결정 및 김포시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 임차인 오정환은 보증금 25,000,000원, 월차임 1,500,000원으로 조사됐으나, 전입신고일이 말소기준권리보다 늦어 낙찰자에게 보증금을 인수시키는 선순위 대항력은 인정되지 않습니다.
그렇다고 곧바로 안전한 투자라는 뜻은 아닙니다. 감정평가상 이 호실은 인접 304호와 함께 유흥주점 '플레이노래바'로 일괄 이용되고 있습니다. 경매 대상인 305호만 분리해서 사용할 수 있는지 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 낙폭만 보고 투자하면, 낙찰 후 점유 정리와 시설 분리에서 예상하지 못한 문제가 발생할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2885 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6883-7 성현프라자 3층 305호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강9로 90 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 7층 건물 중 3층 |
| 현재 이용상태 | 인접 304호와 유흥주점 '플레이노래바'로 일괄 이용 |
| 등기상 소유자 | 장미 |
| 감정가 | 346,000,000원 |
| 최저매각가 | 118,678,000원 (3회 유찰) |
| 입찰보증금 | 23,735,600원 (특별매각조건: 최저매각가격의 20%) |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 청구금액 | 165,668,367원 |
| 말소기준권리 | 2017.02.10 · 하나은행 근저당권 · 채권최고액 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임차인 | 오정환 · 보증금 25,000,000원 · 월차임 1,500,000원 |
| 매수인 인수액 | 0원 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 후순위 임차인
권리분석의 출발점은 2017.02.10 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 222,000,000원으로, 이 권리가 말소기준권리입니다. 경매로 매각되면 이 근저당권과 그 이후 매각으로 소멸하는 권리들은 낙찰자에게 그대로 승계되지 않습니다.
2024년 김태근 명의로 설정된 채권최고액 150,000,000원의 근저당권은 2024.07.02 이미 말소됐습니다. 2025.07.15 임의경매개시결정과 2025.12.30 김포시 압류도 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 다만 김포시 압류가 소멸하더라도 실제 체납세액의 배당순위와 당해세 여부는 별도로 확인해야 합니다.
임차인 분석 — 보증금 인수와 명도는 다른 문제
| 임차인 | 전입신고 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오정환 | 2023.10.05 | 25,000,000원 | 1,500,000원 | 선순위 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 임차인 | 오정환 |
|---|---|
| 보증금 / 월차임 | 25,000,000원 / 1,500,000원 |
| 전입신고일 | 2023.10.05 |
| 말소기준권리 | 2017.02.10 · 하나은행 근저당권 |
| 대항력 판단 | 전입신고가 말소기준권리 이후로, 매수인에게 대항할 선순위 지위 없음 |
| 확정일자 | 확인되지 않음 |
| 배당요구 | 2025.09.22 배당요구 접수 |
| 우선변제권 | 확정일자 및 관련 요건 추가 확인 필요 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 · 실제 임차인 1명 |
| 매수인 보증금 인수 | 0원 |
② 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 그러나 실거래 시세는 별도
감정가 346,000,000원으로 시작한 경매는 3회 유찰 후 현재 최저매각가가 118,678,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 감정가와 최저가 차이는 크지만, 이 비율만으로 시장가격보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
특히 이 물건은 일반적인 독립 점포와 달리 인접 호실과 하나의 유흥주점으로 운영되는 상태입니다. 같은 건물 내 거래가격을 참고하더라도 독립적인 사용 가능성과 임대수요, 업종 특성, 호실 분리 비용 등이 다르면 실제 거래가치가 달라질 수 있습니다.
| 경매 시나리오 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 감정가의 34.3% |
118,678,000원 | 116,216,508원 | 105,783,492원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가의 약 24% |
83,074,600원 | 81,179,257원 | 140,820,743원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가의 약 17% |
58,152,220원 | 56,705,480원 | 165,294,520원 | 0원 |
추가 유찰 시나리오는 가정된 가격과 배당 추정치이며, 실제 다음 매각기일 또는 확정된 매각가격을 의미하지 않습니다. 미배당은 채권최고액 222,000,000원을 기준으로 한 계산상 부족액이며, 실제 확정 채권 잔액과 다를 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,678,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,461,492원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 222,000,000원 | 116,216,508원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 추정 집행비용 2,461,492원을 제외한 116,216,508원이 하나은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 222,000,000원 기준 미배당은 105,783,492원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원으로 추정됩니다.
신청채권자 하나은행의 청구액은 165,668,367원으로, 현재 회차의 예상배당액보다 큽니다. 따라서 이 배당 추정에서는 신청채권자의 청구액도 전액 충족되지 않습니다. 다만 배당받지 못한 채권액이 그대로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
배당표는 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정이며, 집행비용·당해세·임차인의 최우선변제 가능성·실제 확정 채권액 및 배당순위에 따라 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액 0원은 제시된 권리분석 결과이며, 별도의 취득·점유정리 비용은 포함하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동 소재 구래역(김포골드선) 서측 인근에 있습니다. 주변은 근린생활시설과 위락시설이 밀집한 상업지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 구래역이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 7층 건물입니다. 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전, 승강기 등이 설치돼 있습니다.
- 접도. 건물 북측은 폭 약 20m의 보행자 전용도로에 접하고, 서측과 남측은 각각 폭 약 20m 및 12m 도로에 접합니다.
- 토지 특성. 사다리형 평지의 상업용 부지이며, 토지면적은 1,469.4㎡, 공시지가는 3,850,000원/㎡입니다. 이는 부지 관련 수치로서 경매 대상 305호의 전유면적이나 단독 토지가액을 의미하지 않습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)에 해당하며, 성장관리권역, 택지개발지구 및 철도보호지구 등 관련 제한도 확인됩니다. 향후 용도변경이나 영업시설 변경 시 해당 규제를 검토해야 합니다.
- 현재 영업형태. 305호는 인접 304호와 함께 유흥주점 '플레이노래바'로 일괄 이용되고 있습니다. 일반 사무실이나 독립 점포로 바로 전환할 수 있다고 단정할 수 없습니다.
- 환금성. 구래역 인근 상업지역이라는 입지 특성은 있지만, 유흥주점으로 일괄 사용 중인 개별 호실의 수요는 일반적인 근린상가와 다를 수 있습니다. 3회 유찰 이력을 고려하면 추후 임대와 매각 가능성을 별도 검증하는 것이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 확인. 입찰보증금은 최저매각가격의 20%인 23,735,600원입니다. 입찰표 및 보증금 준비 시 반드시 특별조건을 반영해야 합니다.
- 304호와의 통합 이용 상태. 실제 현장에 방문해 305호의 출입문, 내부 구획, 설비, 점유 범위 및 독립사용 가능성을 확인하세요. 분리가 필요하다면 관련 허가와 공사 가능성도 검토해야 합니다.
- 임차인과 명도. 임차인 오정환의 전입신고는 말소기준권리 이후이고 매수인 인수액은 0원으로 분석되지만, 실제 점유자, 영업 주체, 영업시설 소유관계 및 인도 가능 시점은 따로 확인해야 합니다.
- 임차인 배당순위. 배당요구가 2025.09.22 접수됐으므로 확정일자·우선변제·최우선변제 요건과 최종 배당표를 확인해야 합니다. 배당액의 변동과 매수인의 보증금 인수 여부는 구분해서 판단하세요.
- 상업용 임대수익 검증. 기존 임차인의 보증금 25,000,000원과 월차임 1,500,000원은 조사된 임대조건입니다. 낙찰 후에도 같은 임대료를 받을 수 있다고 가정하지 말고, 독립 임대 가능 여부와 새로운 임차 수요를 검증하세요.
- 실거래가 비교. 감정가 대비 34.3%라는 수치보다 같은 건물의 유사 근린시설 거래가격, 실제 임대 사례 및 공실 상태를 우선 확인하세요. 시세 확인 전에는 저가 낙찰이라고 단정하지 않는 것이 좋습니다.
- 체납 관리비와 세금. 공용부분 관리비 체납 여부와 김포시 압류 관련 조세채권, 당해세 및 배당순위에 미치는 영향을 확인하세요.
- 영업허가·용도 적합성. 현재의 유흥주점 이용상태와 건축물대장상 용도, 시설 기준 및 관련 인허가 사항을 대조해야 합니다. 낙찰 후 다른 업종으로 전환할 계획이라면 사전에 허가 가능성을 검토하세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 입찰 직전에 재확인하세요.
맺으며 — “감정가의 34.3%”가 곧 안전마진은 아니다
이 사건은 숫자만 놓고 보면 관심을 끌 만합니다. 감정가 346,000,000원의 근린시설이 3회 유찰되어 118,678,000원까지 내려왔고, 말소기준권리와 임차인의 전입신고 순서를 검토하면 매수인이 떠안을 보증금은 0원으로 분석됩니다.
하지만 권리상 인수가 없다는 점과 투자대상으로 적합하다는 점은 별개입니다. 이 물건은 304호와 함께 유흥주점으로 운영되는 305호이며, 현재 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지 판단할 수 있는 직접적인 실거래 비교 근거도 확인되지 않습니다. 3회 유찰이라는 이력은 매각이 반복해서 성사되지 않았다는 사실이기도 합니다.
따라서 핵심은 낙찰가보다 먼저 독립사용 가능성과 환금성을 확인하는 것입니다. 304호와의 이용관계를 정리할 수 있고, 점유 이전과 재임대·재매각 가능성을 검증한 다음에야 현재 가격의 투자 의미를 평가할 수 있습니다. 특별매각조건인 보증금 20%도 자금 계획에 반영해야 합니다.
결론은 '권리 인수는 양호, 가격 매력은 미검증, 활용성과 명도 위험은 주의'입니다. 감정가 대비 큰 할인폭만으로 높은 평가를 부여하기는 어렵습니다. 현재 단계에서는 현장 및 시세 검증을 우선하는 보수적 접근이 적절합니다.
