인천지방법원 2025타경3222. 부천시 소사구 괴안동 리아아파트 건물의 1층 103호로, 감정평가상 각 호가 근린생활시설로 이용되는 물건입니다. 감정가는 428,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 146,804,000원입니다. 표면상 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 권리와 가격은 분리해 봐야 합니다. 권리 측면에서는 2023.03.22. 부천농업협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부에 먼저 설정됐던 남부천새마을금고 근저당 2건은 2023.03.24. 해지를 원인으로 말소된 기재가 있습니다. 따라서 현재 살아 있는 선순위 인수권리로 판단해서는 안 되며, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 각각 해당 없음으로 명시돼 있습니다. 결과적으로 매수인의 실질취득액은 최저매각가와 동일한 146,804,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3222 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 40-2 리아아파트 1층 103호 · 도로명주소 범안로 10 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 대상 면적 45.29㎡ · 9층 건물 내 1층 |
| 사용승인 | 2016.12.20 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 |
| 소유자 | 김민식 지분 100분의 80.81 · 김민순 지분 100분의 19.19 |
| 감정가 / 최저가 | 428,000,000원 / 146,804,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부천농업협동조합 / 1,400,659,384원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 기존 근저당 말소와 현재 말소기준 확인
핵심은 2018년과 2020년에 설정된 남부천새마을금고 근저당 2건입니다. 설정일만 보면 2023년 부천농업협동조합 근저당보다 앞서지만, 등기부에는 두 근저당이 2023.03.24. 해지로 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 살아 있는 말소기준권리는 2023.03.22. 설정된 부천농업협동조합 근저당이며, 2025.08.13. 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다.
② 점유자·임차인 — 모두 말소기준 이후 신고
조사된 실제 신고 점유자는 4명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 본건 103호에 직접 대응하는 점유자는 김기호입니다. 네 사람 모두 신고일이 말소기준일인 2023.03.22. 이후로 기재돼 대항력은 없는 것으로 분석됐습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송경식 | 102호 | 2025.05.14 | 20,000,000원 / 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 2025.09.01 | 없음 |
| 김기호 | 103호 | 2023.06.20 | 20,000,000원 / 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 강숙희 | 108호 | 2025.05.16 | 20,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 2025.09.03 | 없음 |
| 장이숙 | 109호, 110호 | 2024.01.24 | 30,000,000원 / 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 2025.09.16 | 없음 |
③ 시세 비교 — 44.9%는 참고치이지 직접 할인율이 아니다
리아아파트 실거래 8건의 전체 평균은 294,437,500원이지만, 오래된 고가·저가 거래가 함께 섞일 수 있으므로 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 327,000,000원, 최신 거래는 2026.02. 323,000,000원이고, 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 15.3% 상승으로 제시돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 60.06㎡ | 5 | 323,000,000원 |
| 2026.01 | 62.91㎡ | 5 | 331,000,000원 |
| 2025.02 | 60.06㎡ | 3 | 288,000,000원 |
| 2021.08 | 60.06㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2021.07 | 62.91㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 2021.06 | 60.06㎡ | 9 | 289,000,000원 |
| 2021.06 | 60.06㎡ | 6 | 269,500,000원 |
| 2021.06 | 56.64㎡ | 7 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 327,000,000원 |
실질취득액 146,804,000원은 최근 12개월 평균의 44.9%입니다. 그러나 본건 대상 면적은 45.29㎡이고 실거래 표본은 56.64㎡~62.91㎡이며, 본건은 1층 근린시설인 반면 거래 표본은 리아아파트 주거 거래입니다. 면적과 용도가 일치하지 않으므로 이 비율은 직접적인 상가 시세 할인율로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,804,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,855,256원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 남부천새마을금고 | 1,635,600,000원 | 143,948,744원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 남부천새마을금고 | 238,800,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 부천농업협동조합 | 1,584,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 3,458,400,000원 중 예상 배당액은 143,948,744원이며, 미배당액은 3,314,451,256원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(감정가 34%) | 146,804,000원 | 143,948,744원 | 3,314,451,256원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(감정가 24%) | 102,762,800원 | 100,524,121원 | 3,357,875,879원 | 0원 |
| 5회 유찰 시(감정가 17%) | 71,933,960원 | 70,239,149원 | 3,388,160,851원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 신청채권자인 부천농업협동조합은 세 시나리오 모두 예상배당액이 0원으로 산출돼 있고 청구액 1,400,659,384원이 충족되지 않습니다. 이 구조는 낙찰자의 인수 부담을 뜻하지는 않지만, 배당관계 원본 확인 필요성을 높입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 2016.12.20. 사용승인된 9층 건물의 1층 근린생활시설입니다. 위생시설, 상하수도, 개별난방과 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 주위환경. 부천괴안동우체국 북서측 인근으로, 근린생활시설과 아파트·연립주택 등 공동주택이 함께 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 도로. 부지 북동측과 북서측으로 각각 약 12m, 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,790,000원/㎡, 토지면적은 409.4㎡입니다. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물은 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 리아아파트는 29세대 규모이고 본건은 주거호가 아닌 1층 근린시설입니다. 3회 유찰과 용도 특성을 고려하면 아파트 주거 거래보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 등기 말소 재확인. 남부천새마을금고 을구 1번·2번 근저당이 2023.03.24. 실제로 말소된 최신 등기 상태인지 원본을 대조하세요.
- 배당표 불일치 확인. 말소된 근저당이 예상배당표에 포함된 이유를 배당요구서와 채권계산서로 확인하세요.
- 103호 점유 확인. 김기호의 실제 영업·점유 여부, 점유 면적과 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 상가 직접 시세 조사. 아파트 실거래가가 아닌 괴안동 1층 근린시설의 매매가, 보증금·월세, 공실 기간과 기대수익률을 별도로 조사하세요.
- 관리비·시설 상태. 공용부분 관리비 체납, 내부 마감, 설비 상태와 영업에 필요한 시설 보수비를 확인하세요.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역과 상대보호구역 등 규제가 예정된 이용 목적에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 문건을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 상가 기준으로 다시 계산
이 물건의 권리 결론은 비교적 분명합니다. 2018년과 2020년 남부천새마을금고 근저당은 말소 기재가 있고, 2023년 부천농업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 신고된 점유자 4명도 모두 말소기준 이후 신고돼 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 결론은 단순하지 않습니다. 실질취득액 146,804,000원이 최근 12개월 아파트 실거래 평균 327,000,000원의 44.9%라는 사실만으로는 부족합니다. 본건은 45.29㎡ 1층 근린시설이고 실거래 표본은 면적과 용도가 일치하지 않습니다. 3회 유찰된 저환금 용도라는 점까지 고려하면, 권리는 합격이지만 가격은 상가 임대수익과 직접 비교사례를 기준으로 다시 계산해야 하는 물건입니다.