말소기준권리는 2022.01.17 하나은행 근저당이고, 현재 조사된 이정훈의 전입일은 2024.09.27로 그보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 물건은 공부상 목욕장, 현황 애견카페 등으로 이용되는 지하층 복층 구조이며, 최근 실거래 표본은 전용 12.16~15.56㎡인데 비교 대상 면적은 699.14㎡로 표시돼 실거래 평균을 직접적인 시세 기준으로 쓰기 어렵습니다.
인천지방법원 2025타경3277. 부천역 동측 인근 에코스마트3 지하1층 B101호입니다. 이 물건의 말소기준권리는 2022.01.17 주식회사하나은행 근저당권 1,248,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 하나은행의 180,000,000원·240,000,000원 근저당과 신용보증기금 297,000,000원 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022년 이전 압류·근저당 등은 2022.01.17 임의경매 매각 과정에서 말소된 이력이 확인됩니다.
임차관계에서는 이정훈이 2024.09.27 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준권리인 2022.01.17보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 반영돼 있어, 제공된 자료 범위에서는 임차보증금 승계가 잡혀 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3277 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 142-10 에코스마트3 지1층비101호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 원미구 부천로2번길 49 |
| 용도 / 현황 | 기타 · 공부상 목욕장 · 현황 애견카페 등 · 복층구조 |
| 소유자 | 주식회사화랑앤뉴 |
| 감정가 / 최저가 | 1,520,000,000원 / 364,952,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 1,378,047,479원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 소유권은 2022.01.17 임의경매 매각으로 주식회사화랑앤뉴에 이전됐고, 같은 날 하나은행 근저당권이 새로 설정됐습니다. 이 2022.01.17 하나은행 근저당권이 현재 말소기준권리입니다. 2023년 추가 근저당 2건, 2025년 신용보증기금 가압류와 경매개시결정, 부천시 압류는 모두 기준권리 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정훈 | 2024.09.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 0원 |
② 가격 비교 — 24%까지 내려왔지만 실거래 표본은 다른 면적
현재 최저매각가는 364,952,000원으로, 4회 유찰 뒤 감정가의 24% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것은 맞습니다. 그러나 제공된 실거래 12건은 전용 12.16~15.56㎡이고, 비교 대상 면적은 699.14㎡로 표시돼 있습니다. 따라서 최근 12개월 평균 59,166,666원, 최신 거래 55,000,000원을 이 B101호의 직접적인 시세로 간주하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 12.26㎡ | 19 | 55,000,000원 |
| 2026.05 | 12.26㎡ | 19 | 50,000,000원 |
| 2026.04 | 12.26㎡ | 17 | 72,000,000원 |
| 2026.03 | 12.26㎡ | 17 | 72,000,000원 |
| 2026.02 | 12.52㎡ | 16 | 61,000,000원 |
| 2026.01 | 13.26㎡ | 15 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 12.16㎡ | 13 | 61,000,000원 |
| 2025.11 | 12.16㎡ | 18 | 56,000,000원 |
| 2025.11 | 12.16㎡ | 13 | 60,000,000원 |
| 2025.11 | 15.56㎡ | 12 | 58,000,000원 |
| 2025.10 | 15.56㎡ | 7 | 55,000,000원 |
| 2025.10 | 15.56㎡ | 12 | 55,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 59,166,666원 |
에코스마트3 관련 경매 통계는 평균 유찰 3.1회, 매각률 7.69%입니다. 이 사건은 이미 4회 유찰돼 평균 유찰 횟수를 넘어섰습니다. 공부상 목욕장, 현황 애견카페 등으로 사용하는 지하층 복층 물건이라는 점까지 고려하면, 가격이 많이 내려왔다는 사실만으로 일반 주거·오피스텔 실거래와 같은 방식의 환금성을 전제하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 364,952,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,909,328원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,248,000,000원 | 359,042,672원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 주식회사하나은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 15번 가압류 · 신용보증기금 | 297,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,965,000,000원 중 예상 배당은 359,042,672원이고, 미배당액은 1,605,957,328원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위에서 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 364,952,000원 | 359,042,672원 | 1,605,957,328원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 255,466,399원 | 251,089,869원 | 1,713,910,131원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 178,826,479원 | 175,522,908원 | 1,789,477,092원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천역 동측 인근으로 숙박시설·근린상가·업무시설·공동주택이 혼재한 역주변 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 국철1호선 부천역이 있어 교통여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 목욕장 용도이나 현황은 애견카페 등으로 이용 중이며, 복층구조입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·카리프트 등 편의설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 남측으로 폭 약 8미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 공시지가. 4,148,000원/㎡, 토지면적 586.5㎡, 지목 대, 평지·세로장방형입니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 20%. 이 사건은 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 임차인 확인. 이정훈은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 용도·영업시설 확인. 공부상 목욕장과 현황 애견카페 이용 사이의 시설 상태, 급탕시설을 포함한 인수 대상 설비의 실제 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 비교 시세 재검증. 제공된 최근 거래는 면적이 대상과 일치하지 않으므로, 동일 또는 유사한 지하 상업시설·대형 전유면적 거래를 별도로 대조해야 가격 판단이 가능합니다.
- 환금성. 비정형 지하 상업시설이고 경매 통계상 평균 유찰 3.1회·매각률 7.69%이므로 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 검증이 필요”
이 사건은 권리만 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2022.01.17 하나은행 근저당이 말소기준권리이고, 조사된 임차인 이정훈은 그보다 뒤인 2024.09.27 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격과 환금성입니다. 감정가 1,520,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 364,952,000원까지 내려왔지만, 실거래 표본은 면적이 크게 달라 현재 최저가가 적정한지 직접 검증할 수 없습니다. 공부상 목욕장·현황 애견카페 등, 지하층 복층 구조라는 비정형성도 큽니다. 따라서 이 물건은 ‘감정가 대비 얼마나 떨어졌는가’보다 ‘같은 용도·규모의 실제 거래가 얼마인가’를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
