서울남부지방법원 2025타경14158. 강서구 화곡동 파크아리온 102동 7층 704호, 전용 28.71㎡ 오피스텔입니다. 공부상 용도는 오피스텔이지만 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재되어 있습니다.
이 사건의 가장 중요한 숫자는 감정가 322,000,000원보다도 임차보증금 334,000,000원입니다. 임차인 서상호는 확정일자와 전입신고를 갖추고 있으며, 2023.12.21 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이 임차권은 2025.12.30 강제경매개시결정보다 먼저 등기되어 있습니다.
보통이라면 낙찰가가 보증금보다 낮은 대항력 인수형으로, 낙찰가가 하락할수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득 비용이 보증금 수준으로 유지되는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 임차인과 승계인의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있다는 점입니다.
따라서 이 조건대로 매각·말소가 이루어진다면 서상호의 해당 임차보증금에 관하여 매수인이 부담할 실질 인수액은 0원입니다. 단, 입찰 전 명세서 원문과 조건의 유효성 및 실제 이행 가능성을 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14158 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제7층 제704호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 가로공원로 218(화곡동) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 현황 주거용 사용 |
| 전용면적 | 28.71㎡ |
| 층수 / 구조 | 지상 12층 중 7층 · 철근콘크리트구조 |
| 사용승인 | 2021.07.29 |
| 소유자 | 조석훈 (2022.01.17 소유권이전 · 거래가액 334,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 322,000,000원 (신건) |
| 유찰횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 334,000,000원 |
| 임차인 | 서상호 · 보증금 334,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (포기·말소 조건 충족 시) |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 포기 조건
등기부에는 국민은행 근저당권 2건이 2021.08.11 설정되어 있었으나, 2022.01.03 이미 말소되었습니다. 채권최고액이 각각 6,000,000,000원, 2,400,000,000원으로 크지만 현재 매수인이 인수할 근저당으로 합산해서는 안 됩니다. 두 권리는 공동담보가 기재된 과거 설정 내역입니다.
실질적인 쟁점은 2023.12.21 등기된 서상호의 주택임차권입니다. 말소기준으로 제시된 2025.12.30 강제경매개시결정보다 앞서 존재하는 임차권으로서, 대항력 있는 보증금의 미배당액은 원칙적으로 매수인에게 승계될 수 있습니다.
그러나 이번 매각에서는 임차인 및 주택임차권 승계인이 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 매수인에 대해 포기하고 등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 선순위 임차권이 존재한다는 사실과 매수인이 실질적으로 돈을 인수하는지는 구분해서 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 인수는 조건부 0원
| 임차인 / 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서상호 건물전부 · 주거용 임차권등기 |
334,000,000원 |
전입 2022.01.18 확정 2021.12.15 점유개시 2022.01.17 |
대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 있음 |
조건부 포기 실질 인수 0원 승계인: 주택도시보증공사 |
실제 임차인 1명(서상호). 주택도시보증공사는 해당 주택임차권의 승계인으로 기재되어 있으며, 별도의 임차인이나 추가 보증금 334,000,000원이 발생한 것으로 중복 합산하지 않습니다.
| 임대차계약일 | 2021.12.04 |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.12.15 |
| 점유개시일 | 2022.01.17 |
| 전입신고일 | 2022.01.18 |
| 임차권등기일 | 2023.12.21 |
| 임차보증금 | 334,000,000원 |
| 우선변제권 | 있음 · 배당요구 확인 |
| 승계인 | 주택도시보증공사 (동일 임차보증금 관련) |
| 미배당 인수 원칙 | 17,308,000원 (포기 조건이 없는 경우의 현재 회차 추정) |
| 실질 인수 판단 | 0원 (서상호·주택도시보증공사의 포기 및 임차권등기 말소 조건 충족 시) |
원칙적으로 대항력 있는 보증금이 낙찰가를 초과하면, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 증가합니다. 그 결과 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 비용은 보증금 334,000,000원 부근에서 유지됩니다. 집행비용 등이 반영되면 정확한 금액에는 차이가 생깁니다.
이번 사건은 매각물건명세서에 명시된 포기·말소 조건이 적용되므로 해당 임차보증금의 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 포기 조건이 없다면 현재 회차의 미배당액을 그대로 인수위험으로 보아야 합니다.
③ 시세 비교 — 과거 평균과 현재 가격을 혼동하지 말 것
파크아리온101동102동의 전용 28.71㎡ 및 28.62㎡ 거래 12건이 확인됩니다. 평균 거래금액은 322,333,333원, 최저 289,000,000원, 최고 334,000,000원입니다.
하지만 중요한 한계가 있습니다. 아래 제시된 거래들은 모두 2021년 11~12월 거래입니다. 2026.10.16 기준 최근 시세를 검증할 수 있는 거래 시점이 아니므로, 통계상 평균값이 존재한다는 이유만으로 이를 현재 시장가격이라고 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 28.71㎡ | 5 | 321,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 6 | 324,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 7 | 319,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 5 | 329,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 3 | 289,000,000원 |
| 2021.12 | 28.62㎡ | 6 | 334,000,000원 |
| 2021.12 | 28.62㎡ | 4 | 324,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 6 | 324,000,000원 |
| 2021.12 | 28.62㎡ | 7 | 327,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 7 | 327,000,000원 |
| 2021.11 | 28.62㎡ | 8 | 325,000,000원 |
| 2021.11 | 28.62㎡ | 8 | 325,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 322,333,333원 |
감정가이자 최저매각가인 322,000,000원은 과거 거래 평균의 99.9%입니다. 과거 평균과 거의 동일한 수준으로, 의미 있는 가격 할인이라고 보기 어렵습니다. 제시된 최신 거래 321,000,000원보다도 높습니다.
따라서 현재 최저가가 시세보다 싸다는 판단이나 가격 가점을 부여하기 어렵습니다. 최근 거래와 주변 대체 물건의 가격을 추가 확인해야 합니다.
특히 이 사건은 보증금반환청구권 포기 조건이라는 개별 특성이 있어 과거 단지 경매 사례와 단순 비교해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 322,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,308,000원 |
| 1. 임차인 서상호 보증금(우선변제) | 334,000,000원 | 316,692,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 신청채권 | 334,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 322,000,000원 |
제시된 예상배당 모형을 기준으로 한 단순 추정입니다. 집행비용 5,308,000원, 임차보증금 관련 우선배당 316,692,000원을 적용했습니다. 실제 배당에서는 주택도시보증공사의 임차권 승계 및 대위관계, 다른 우선채권, 세금 등에 따라 배당 대상과 금액이 달라질 수 있습니다. 서상호 보증금과 주택도시보증공사의 동일 보증금 관련 권리를 별개 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
다만 매각물건명세서의 조건에 따라 임차인과 승계인이 이 부족액에 관한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 조건이 이행된 경우 해당 금액을 매수인 실질취득비용에 더하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 포기 조건이 가격 구조를 바꾼다
대항력 있는 보증금이 334,000,000원이므로, 일반적인 인수형 경매였다면 유찰로 매각가가 내려가도 미배당 인수가 증가하여 실제 취득비용은 크게 내려가지 않습니다. 아래 표에서는 포기 조건이 적용되는 실질 인수액과 포기 조건이 없는 경우의 룰상 미배당 위험을 구분했습니다.
| 매각 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 조건 이행 시 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 322,000,000원 | 17,308,000원 | 322,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 257,600,000원 | 80,806,400원 | 257,600,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 206,080,000원 | 131,605,120원 | 206,080,000원 |
유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각결과가 아닙니다. 미배당 인수는 회차별 추정치로 실제 배당 및 집행비용에 따라 변동할 수 있습니다. 조건부 실질취득은 매각가와 해당 임차보증금 인수 0원을 합산한 값이며, 취득세·명도비·미납 관리비 등 추가비용은 제외했습니다.
따라서 유찰 시 매각가 하락이 매수인의 실질취득 비용 감소로 이어집니다. 다만 이것은 포기 조건의 유효성과 이행을 전제하며, 향후 회차의 매각조건 및 현재 시세를 재확인해야 합니다.
이 경우 매각가만 보고 과거 평균 322,333,333원보다 현저히 싸다고 판단하는 것은 잘못입니다. 실질취득은 보증금 334,000,000원 수준과 집행비용 등의 차이를 고려해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화원중학교 북서측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 각종 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 5호선 화곡역은 북동측 원거리에 위치하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 2021.07.29 사용승인된 지상 12층 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 주차. 자주식과 기계식 주차시설이 기재되어 있습니다. 실제 배정 가능 여부, 운영 상태 및 이용조건은 별도로 확인해야 합니다.
- 용도. 공부상 오피스텔이며 현황 주거용으로 기재되어 있습니다. 아파트로 분류해 시세나 환금성을 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 기재의 실제 적용 범위와 입찰 당시 유효성은 확인이 필요합니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부를 직접 확인하지 못했고, 건축물현황도·외관·탐문조사 등을 기준으로 평가했습니다. 내부 상태에 불확실성이 있습니다.
- 환금성. 파크아리온101동102동은 총 28세대 규모이며 제시된 실거래가 2021년에 집중되어 있습니다. 대규모 아파트 단지 수준의 거래 유동성을 가정하기 어렵고, 현 시점의 매도 가능 가격은 추가 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 매각물건명세서의 임차인 서상호 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사 관련 포기 문구를 정확히 대조하고, 해당 조건이 실제 매각에도 유지되는지 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 승계관계 확인. 임차인 보증금과 보증기관 관련 청구액을 중복 채무로 합산하지 말고, 승계 범위·배당권자·말소 절차를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 포기 조건에 따른 주택임차권등기 말소가 어떻게 처리되는지, 매수인의 추가 절차나 서류가 필요한지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2022.01.17 민간임대주택등기가 있으므로 등록 존속 여부, 임대의무기간 및 매각 후 지위·의무를 관할기관에 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 2021년 실거래 평균 322,333,333원만으로 2026년 매각가격의 적정성을 판단하지 마세요. 현재 매매 호가·실거래 및 주변 유사 오피스텔과 비교해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 대항력 및 임차권등기가 확인되지만, 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 실제 점유자, 인도 가능 시점, 명도 협의 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·건물 상태. 미납 관리비 중 승계 가능 부분, 시설 하자, 누수, 기계식 주차 운영 상태 등을 사전에 확인해야 합니다.
- 법적 규제 확인. 오피스텔의 실제 이용 및 민간임대주택 관련 규제, 토지거래허가구역 등의 적용 여부를 관계기관과 대조해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 2026.10.30 매각 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 조건부 해소, 가격 판단은 보류”
이 사건의 매각물건명세서에 명시된 포기·말소 조건은 매우 중요합니다. 대항력 있는 임차보증금 334,000,000원이 낙찰가보다 많기 때문에 일반적인 경매였다면 낙찰자가 미배당 보증금을 부담할 가능성이 큽니다. 그러나 서상호와 주택도시보증공사의 포기 조건이 적용되면 해당 보증금의 매수인 인수액은 실질 0원입니다.
그렇다고 가격 경쟁력까지 확보된 것은 아닙니다. 현재 최저가 322,000,000원은 과거 실거래 평균 322,333,333원과 거의 같고, 최신 제시 거래인 321,000,000원보다 높습니다. 더구나 제시된 거래는 모두 2021년 자료라 2026년 현재 시세를 증명하지 못합니다. 단지 평균 유찰 2.5회, 28세대 규모의 환금성 불확실성도 감안해야 합니다.
종합 판단은 C등급입니다. 임차보증금 인수 위험은 포기·말소 조건으로 상당 부분 해소되지만, 민간임대주택등기 관련 의무 및 조건 이행을 확인해야 하고 가격 메리트도 입증되지 않았습니다. 현재 신건 가격에 바로 응찰하기보다 매각조건을 확정하고 현재 시장가격을 검증한 뒤 보수적으로 접근하는 것이 적절합니다.
