서울남부지방법원 2026타경3267. 구로구 개봉동 디자인하우스 5층 501호, 전유면적 68.63㎡인 다세대주택입니다. 사건의 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 292,000,000원입니다. 현재 소유자는 김영훈으로, 2022년 8월 23일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 최초로 살아 있는 말소기준권리는 2024년 3월 25일 서민금융진흥원의 가압류입니다. 그런데 임차인 김준민은 그보다 앞선 2022년 8월 16일 전입했고, 2022년 7월 26일 확정일자도 갖추고 있습니다. 따라서 단순히 가압류와 경매개시결정이 소멸한다는 이유만으로 모든 임차보증금 위험도 사라진다고 판단해서는 안 됩니다.
이 사건에서 매각물건명세서의 확약 조건은 결정적인 의미가 있습니다. 김준민과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 적용되면, 원래 존재하는 대항력 인수 위험을 실질적으로 제거하기 때문입니다. 그러나 그 효력은 해당 임차보증금과 그 승계인에 대한 것이며, 별도로 확인된 점유자 이기원까지 동일한 확약의 당사자로 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3267 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 346-23 디자인하우스 제5층 제501호 도로명주소: 서울특별시 구로구 개봉로11길 18-30 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전유면적 68.63㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 이용상태 | 방 2·주방·욕실 겸 화장실·다용도실·다락 등 |
| 건물현황 | 철근콘크리트구조 · 2011.09.21 사용승인 · 10세대 |
| 소유자 | 김영훈 · 2022.08.23 소유권이전 · 거래가액 292,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 295,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 292,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.25 서민금융진흥원 가압류 (8,863,891원) |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 앞선 임차권과 후순위 가압류
등기부상 과거 신오새마을금고 근저당권 195,000,000원과 신한은행 근저당권 184,800,000원은 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석에서 기준이 되는 권리는 2024.03.25 서민금융진흥원 가압류입니다. 이 가압류와 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
반면 김준민의 주택임차권등기는 2024.11.05에 이루어졌더라도, 그 등기에 기재된 전입일은 2022.08.16, 확정일자는 2022.07.26입니다. 등기일이 말소기준보다 늦다는 이유만으로 기존 대항력을 부정할 수 없습니다. 임차권등기의 말소 여부와 별개로, 앞선 대항력에 기초한 보증금 인수 가능성을 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.92억의 실질 인수 여부
확인되는 실제 임차인·점유 관계인은 김준민과 이기원, 총 2명입니다. 주택도시보증공사는 김준민의 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으므로 보증금 292,000,000원을 별도 임차인의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김준민 건물전부 · 주거 임차권등기 |
2022.08.16 2022.07.26 |
292,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 |
확약 적용
실질 인수 0원 주택도시보증공사 승계 · 중복 합산 없음 |
| 이기원 점유 부분 미상 |
2025.02.19 확정일자 미상 |
미상 |
후순위 전입 우선변제 미상 |
별도 확인 확약 적용 대상 아님 |
신건 배당계산상의 미배당액은 1,930,000원이지만, 해당 확약 조건이 유효하게 적용되면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 이는 임차인이 처음부터 대항력이 없다는 의미가 아니라, 대항력에 따른 반환청구권이 매각조건에 의해 해소되는 구조입니다.
다만 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않으며 이기원에게 김준민의 포기 확약이 적용되는 것도 아닙니다. 이기원의 임대차 관계, 실제 점유 상태 및 명도 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 2022년 거래 1건만으로는 부족하다
디자인하우스(346-23)는 10세대 규모의 다세대주택입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 2022년 8월, 292,000,000원 한 건입니다. 신건 최저매각가 295,000,000원은 이 거래가보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 68.63㎡ | 5 | 292,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 68.63㎡ | 1건 | 292,000,000원 |
| 신건 최저가 | 68.63㎡ | 신건 | 295,000,000원 |
최저가를 확인된 거래가격으로 나누면 101.0%입니다. 확약에 따라 김준민 보증금 인수액을 0원으로 보더라도, 신건 실질취득가격은 295,000,000원으로 동일합니다. 따라서 확인된 거래가 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
더 중요한 한계는 거래 시점입니다. 비교 가능한 거래가 2022년 8월 한 건으로, 2026년 10월 현재의 시장가격을 충분히 대표한다고 보기는 어렵습니다. 즉 과거 거래보다 높은 가격임은 확인되지만, 현재 시세와의 정확한 격차는 추가 거래 검증이 필요합니다. 최신 주변 다세대 거래와 실제 매도 가능가격을 확인하기 전에는 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,930,000원 |
| 1. 임차인 김준민 보증금 | 292,000,000원 | 290,070,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,863,891원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 292,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 최저가를 기준으로 한 추정 배당입니다. 집행비용은 4,930,000원으로 계산돼 있으며, 김준민 보증금 배당 후 나머지 채권자와 소유자에게 배당될 금액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 청구금액은 임차보증금과 중복 합산한 별도 임차보증금이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수액을 구분
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 인수형 물건에서는, 낙찰가가 하락하더라도 미배당 보증금 인수액이 늘어나 실질취득가격이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 하지만 이 사건에서는 김준민과 승계인의 포기 확약을 별도로 적용해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 인수 추정 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 295,000,000원 | 1,930,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 236,000,000원 | 60,104,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 188,800,000원 | 106,643,200원 | 0원 |
확약 전 인수 추정액은 각 회차의 배당계산상 금액입니다. 실제 입찰 회차가 확정됐다는 의미는 아닙니다. 확약 적용 0원은 김준민 및 주택도시보증공사의 포기 조건이 동일하게 유효함을 전제로 하며, 별도 매수 부대비용과 이기원의 점유·명도 문제는 포함하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개봉초등학교 서측 인근의 일반주택지대입니다. 주변에는 연립·다세대·단독주택과 일부 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 북동측 근거리에 지하철 1호선 개봉역, 남측 원거리에 지하철 7호선 광명사거리역이 있습니다. 개봉로 인근에는 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조 경사지붕의 지상 5층 건물입니다. 2011.09.21 사용승인됐고, 외벽 적연와치장·내벽 도배 및 일부 타일·PVC 창호 등의 마감이 기재돼 있습니다.
- 증축 이력. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법에 따라 2014.12.09 샌드위치판넬조 18.66㎡ 증축이 사용승인됐으며, 전유면적은 49.97㎡에서 68.63㎡로 증가했습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있으나, 현장 상태 및 관련 승인자료 대조가 필요합니다.
- 도로. 서측 약 6m 폭 포장도로와 접하며, 대상 토지는 평탄한 세장형 토지로 평가됐습니다.
- 토지이용계획. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 장애물제한표면구역 및 대공방어협조구역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정사항도 기재돼 있으므로 입찰 전 해당 시점의 적용대상 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 10세대 소규모 다세대주택으로, 확인 실거래가 한 건에 그쳐 시장가격과 매각 가능기간을 판단하기 어렵습니다. 신중한 자금회수 계획이 필요합니다.
- 현장 확인. 이해관계인 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않아, 감정 당시 내부구조와 이용상태는 도면 및 외부관찰에 근거했습니다. 실제 내부 마감·누수·다락·증축 부분 상태는 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 대조. 김준민 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 기재돼 있는지 확인하세요.
- 인수액 재검증. 계산상 미배당액과 실질 인수액을 구별하세요. 확약의 효력과 적용 대상이 확인될 때 김준민 보증금 인수 0원으로 판단합니다.
- 점유자 이기원 확인. 전입일은 말소기준권리 이후이지만 보증금·임대차 관계·점유 범위가 확인되지 않았습니다. 실제 점유자와 계약관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 승계. 김준민과 주택도시보증공사의 권리를 별개의 보증금으로 중복 계산하지 마세요. 포기 및 임차권등기 말소에 필요한 절차도 확인하세요.
- 시세 검증. 2022.08 실거래 1건에만 의존하지 말고, 개봉동 주변 다세대주택의 최근 거래와 실제 매도 가능가격을 대조하세요.
- 증축 및 건물 상태. 18.66㎡ 증축 부분의 사용승인 내역과 현재 건물 상태를 비교하고, 다락·누수·하자 여부를 확인하세요.
- 명도와 관리비. 임차보증금 반환청구권이 포기되더라도 점유 이전이 자동으로 완료되는 것은 아닙니다. 명도 절차와 공용부분 관리비 체납 가능성을 점검하세요.
- 매각기일 및 원본. 2026.10.30 매각기일을 기준으로 등기사항전부증명서·현황조사서·매각물건명세서의 변경 여부를 입찰 직전에 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건이 싸다는 뜻은 아니다”
이 물건은 임차인 김준민의 선순위 대항력과 292,000,000원 보증금 때문에 일반적인 권리분석에서는 상당히 주의해야 할 유형입니다. 그러나 매각물건명세서에 기재된 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 적용되는 경우, 김준민과 주택도시보증공사에 관한 실질 인수위험은 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 신건 최저가 295,000,000원에 가격 매력이 확보된 것은 아닙니다. 확인되는 거래는 2022년 8월 292,000,000원 한 건이고, 최저가는 그 거래가의 101.0%입니다. 현재 시세를 검증할 충분한 최신 거래가 없고, 건물도 10세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 여기에 이기원의 별도 점유관계 및 실제 내부 상태 확인도 남아 있습니다.
결론은 권리 인수는 확약 조건부로 해소 가능하지만, 신건 가격과 환금성은 보수적으로 판단해야 한다는 것입니다. 확약 효력과 점유관계를 검증하고, 최신 시장가격을 확인한 후 유찰 여부에 따른 입찰가격을 검토하는 접근이 적절합니다.
