인천지방법원 2024타경11865. 인천 연수구 송도동 ‘글로벌캠퍼스푸르지오’ 103동 501호, 전용 134.96㎡ 아파트입니다. 소유자는 송지영 씨로, 2016년 613,266,000원에 취득한 뒤 현재 경매는 대구달성산림조합의 임의경매로 진행되고 있습니다. 말소기준권리는 2021.10.05 설정된 을구 8번 대구달성산림조합 근저당권, 채권최고액 1,138,000,000원입니다.
권리의 큰 줄기는 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후의 인천수산업협동조합 가압류 375,470,821원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건에는 대항력 있는 전정훈이 있습니다. 전입일 2021.07.20, 확정일자 2021.09.30이 말소기준권리보다 앞서고, 2023.12.01 임차권등기가 설정됐습니다. 반환되지 않은 보증금은 120,000,000원 중 10,000,000원이며, 현재 배당표에서는 이 금액이 전액 배당되므로 현 회차 인수액은 0원입니다. 단, 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 그 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경11865 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도문화로28번길 28, 103동 5층501호 (송도동,글로벌캠퍼스푸르지오) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 134.96㎡ · 철근콘크리트조 · 41층 건물내 5층 501호 |
| 소유자 | 송지영 (2016.01.14 소유권이전, 거래가액 613,266,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,078,000,000원 / 1,078,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구달성산림조합 / 1,009,593,196원 |
| 말소기준권리 | 을구 8번 근저당권 · 대구달성산림조합 · 채권최고액 1,138,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 현재 인수 0원, 그러나 임차권등기는 확인 필수
말소기준권리보다 앞선 2013년 및 2017년의 과거 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 2021.10.05의 대구달성산림조합 근저당권입니다. 이후 설정된 인천수산업협동조합 가압류 375,470,821원과 2024.08.29 임의경매개시결정은 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전정훈 | 주거 (임차권등기) | 2021.07.20 | 2021.09.30 | 10,000,000원 120,000,000원 중 미반환액 | 대항력 有 우선변제 有 | 현재 0원 |
| 이재범 | 현황조사·매각물건명세서상 점유 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 승계 없음 |
이재범은 전입일이 말소기준권리인 2021.10.05 이후인 2023.07.13이므로 대항력이 없습니다. 다만 보증금이 미상으로 기재되어 있어 매각물건명세서의 보완 내용을 확인할 필요가 있습니다. 전정훈은 반대로 말소기준권리보다 앞선 전입·확정일자를 갖고 있어 대항력이 있고 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — ‘신건은 비싸다’의 근거
같은 단지 글로벌캠퍼스푸르지오, 동일 전용면적 134.96㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 977,500,000원, 최신 거래는 2026.09의 1,000,000,000원입니다. 감정가와 최저매각가가 1,078,000,000원으로 동일한 신건이므로, 가격 메리트 판단은 최저가가 아니라 현재 실질취득 1,078,000,000원을 기준으로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 134.96㎡ | 30 | 1,000,000,000원 |
| 2026.08 | 134.96㎡ | 32 | 998,000,000원 |
| 2026.07 | 134.96㎡ | 6 | 960,000,000원 |
| 2026.06 | 134.96㎡ | 23 | 1,050,000,000원 |
| 2026.06 | 134.96㎡ | 33 | 980,000,000원 |
| 2026.06 | 134.96㎡ | 8 | 992,000,000원 |
| 2026.06 | 134.96㎡ | 11 | 920,000,000원 |
| 2026.03 | 134.96㎡ | 23 | 960,000,000원 |
| 2026.02 | 134.96㎡ | 22 | 950,000,000원 |
| 2026.01 | 134.96㎡ | 34 | 1,040,000,000원 |
| 2026.01 | 134.96㎡ | 19 | 950,000,000원 |
| 2025.11 | 134.96㎡ | 3 | 930,000,000원 |
| 평균 | 134.96㎡ | 12건 | 977,500,000원 |
최근 실거래는 920,000,000원~1,050,000,000원에 분포하고 평균은 977,500,000원입니다. 현재 실질취득 1,078,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.3%이고, 최신 거래 1,000,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래의 최고액 1,050,000,000원보다도 현재 신건 가격이 높기 때문에 신건에서 감정가 수준으로 응찰할 가격 메리트는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,078,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 13,180,000원 |
| 1. 임차인 전정훈 보증금 (우선변제) | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 대구달성산림조합 | 1,138,000,000원 | 1,054,820,000원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 인천수산업협동조합 | 375,470,821원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 청구액은 1,513,470,821원, 예상 총 배당액은 1,054,820,000원이며 미배당액은 458,650,821원입니다. 전정훈의 10,000,000원은 우선변제로 전액 배당되는 계산이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 사항은 최종 배당표에서 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 메리트는 다음 회차에서 열림
| 회차 | 매각가 | 예상 총배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,078,000,000원 | 1,054,820,000원 | 458,650,821원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 862,400,000원 | 841,376,000원 | 672,094,821원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 689,920,000원 | 670,620,800원 | 842,850,021원 | 0원 |
세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 전정훈의 10,000,000원이 각 시나리오의 예상 배당에서 전액 반영되기 때문입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 임차권 인수보다는 실제 낙찰가가 최근 실거래 수준에 얼마나 접근하느냐가 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 소재 테크노파크역(인천1호선) 남서측 인근으로, 대규모 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로 및 교통시설과의 거리·편의성을 고려할 때 제반 교통상황은 비교적 양호합니다.
- 단지·설비. 2013.10.15 사용승인된 철근콘크리트조 41층 건물이며, 기본 위생·급배수설비, E/V, 도시가스, 소화전, 스프링클러, 보안설비, 지하주차장 및 지역난방시설을 갖추고 있습니다.
- 규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역, 상대보호구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등의 토지이용계획이 확인됩니다.
- 공부·물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 토지는 평지의 가로장방형으로 평가됐으며 광로2류 및 대로3류에 접합니다.
- 환금성. 글로벌캠퍼스푸르지오는 1,703세대 규모이고 동일 전용면적의 최근 거래가 12건 확인됩니다. 최근 거래 범위가 920,000,000원~1,050,000,000원으로 형성되어 있어 거래 표본은 확인되지만 현재 경매가격은 그 상단을 넘어섭니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저매각가 1,078,000,000원이 최근 12개월 평균 977,500,000원의 110.3%입니다. 신건에서 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 전정훈 임차권 확인. 전입 2021.07.20·확정일자 2021.09.30으로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 현재 예상배당은 10,000,000원 전액이지만, 실제 배당표에서 전액 변제되는지 확인해야 합니다.
- 이재범 보증금 확인. 2023.07.13 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서의 보완 내용과 실제 점유관계를 확인하세요.
- 말소기준권리 확인. 2021.10.05 을구 8번 대구달성산림조합 근저당권이 기준입니다. 이후 인천수산업협동조합 가압류 375,470,821원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 유찰 가격 준비. 1회 유찰 862,400,000원, 2회 유찰 689,920,000원의 시나리오가 있으므로 현재 가격을 따라가기보다 회차별 응찰 상한을 미리 정하는 편이 합리적입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 원본을 입찰 전에 대조하고, 특히 전정훈 임차권등기의 실제 잔액을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 싸다”
이 사건의 핵심은 권리와 가격을 분리해서 보는 것입니다. 현재 매각가 1,078,000,000원에서는 대항력 있는 전정훈의 잔여보증금 10,000,000원이 우선변제로 전액 배당되어 매수인 인수는 0원이고, 이재범은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 따라서 현재 회차의 권리 구조만 보면 치명적인 인수 부담은 없습니다.
그러나 가격은 다릅니다. 현재 실질취득 1,078,000,000원은 최근 12개월 동일 전용면적 평균 977,500,000원의 110.3%이고 최신 거래 1,000,000,000원보다도 높습니다. 최근 실거래 최고액 1,050,000,000원 역시 넘어섭니다. 반면 유찰 시나리오에서는 1회 862,400,000원, 2회 689,920,000원까지 내려갑니다. 권리는 현재 인수 0원, 가격은 신건 보류가 이 사건의 결론입니다.
종합 판단은 C등급입니다. 임차권등기로 인한 조건부 인수위험은 현재 배당가정에서 0원으로 해소되지만, 신건 실질취득가가 최근 시세를 명확히 웃돌아 가격상 안전마진이 없습니다. 1,703세대 대단지와 최근 12건의 거래라는 환금성 기반은 있으므로, 가격이 유찰을 통해 최근 실거래 수준에 접근하는지를 확인하는 것이 이 사건의 승부처입니다.
