서울남부지방법원 2026타경3289. 서울 강서구 내발산동 도화엘리시아101 202호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 사형택이고, 등기부상 2019년 소유권이전이 이뤄졌습니다. 과거 서울우유협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준점은 2023년 5월 4일 설정된 김송민의 가압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 국 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차인입니다. 윤경현은 2021년 9월 30일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021년 9월 9일로, 2023년 5월 4일의 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차권입니다. 신건에서는 집행비용 4,804,000원을 제외한 281,196,000원이 배당되어 804,000원이 부족하지만, 매각 조건상 이 부족분에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기 때문에 이번 매각에서 실질적인 매수인 인수액은 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3289 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 내발산동 718-20 도화엘리시아101 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 286,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 282,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조, 지하1층/지상6층, 제2층 제202호 · 사용승인 2019.04.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 핵심은 임차인 확약
말소기준권리는 2023.05.04 김송민 가압류입니다. 2019년 서울우유협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 2021년 강봉현의 주택임차권도 2021.10.06 말소됐습니다. 따라서 현재 분석에서 살아 있는 핵심 임차권은 윤경현의 2023.10.12 주택임차권입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤경현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.30 | 2021.09.09 | 282,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계인 HUG 인수 0원* |
* 신건 배당부족액 804,000원은 매각 조건상 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건으로 매수인 실질 인수에서 제외됩니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로 매각 조건에 함께 적시되며, 실제 임차인 수에는 윤경현 1명만 산정합니다. 주택도시보증공사의 별도 가압류 청구금액 1,279,000,000원은 윤경현의 임차보증금과 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 신건은 최근 거래보다 3.1% 낮다
도화엘리시아는 29세대, 사용승인일 2019.04.03인 다세대주택입니다. 비교 대상 면적은 29.09㎡로 매칭됐고, 최근 실거래는 1건입니다. 확인된 거래는 2025.07 5층, 29.02㎡, 295,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 29.02㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 295,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 295,000,000원입니다. 현재 신건의 실질취득 286,000,000원은 최근 시세의 96.9%로, 금액상으로는 9,000,000원 낮습니다. 다만 최근 거래 표본이 1건뿐이므로 이 3.1% 차이를 강한 할인으로 해석하기보다는 소폭의 가격 메리트로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 286,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,804,000원 |
| 1. 임차인 윤경현 보증금 (우선변제) | 282,000,000원 | 281,196,000원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 김송민 | 370,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 12번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 282,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 286,000,000원에서는 집행비용 4,804,000원을 제외한 281,196,000원이 윤경현에게 배당되고 804,000원이 부족합니다. 이 부족분은 매각 조건에 따라 포기되는 구조입니다. 후순위 김송민·주택도시보증공사 권리는 배당 없이 소멸합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰·실질취득 시나리오
| 회차 | 매각가 | 최근시세 대비 | 실질취득 | 확약 전 배당부족액* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 286,000,000원 | 96.9% | 286,000,000원 | 804,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 228,800,000원 | 77.6% | 228,800,000원 | 57,203,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 183,040,000원 | 62.0% | 183,040,000원 | 102,322,560원 |
* 확약 전 배당부족액은 확약이 없을 경우 매수인이 부담할 수 있는 금액을 보여주는 참고치입니다. 실제 매각에서는 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 핵심입니다. 확약이 유효하게 적용되면 위 세 시나리오 모두 실질 인수액은 0원으로 처리됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 내발산동 소재 화곡중학교 북서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설·교육시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철5호선 우장산역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하1층/지상6층 건물이며 2019.04.03 사용승인을 받았습니다. 위생·급배수, 도시가스 및 난방, 화재탐지·경보, 소화, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 618.9㎡, 공시지가 4,800,000원/㎡. 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타, 평지·가로장방형이며 소로각지에 접합니다.
- 규제. 도시지역, 과밀억제권역, 수평표면구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 중요시설물보호지구(공항) 등이 기재돼 있습니다. 토지거래계약에관한허가구역 지정도 기재되어 있으므로 매수 목적과 적용 대상 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 29세대 규모로 최근 실거래는 1건뿐입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수 2.5회, 매각률 0.0%라는 수치까지 감안하면 가격 자체보다 재매각 가능성과 소요기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 확인. 윤경현과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당부족액 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 실제 매각물건명세서에 유지되는지 확인하세요.
- 현재 가격. 신건 실질취득 286,000,000원은 최근 거래 295,000,000원의 96.9%로 9,000,000원 낮습니다. 다만 최근 거래가 1건뿐이어서 가격 메리트를 크게 확대 해석하지 않는 것이 좋습니다.
- 유찰 전략. 1회 유찰 시 228,800,000원, 2회 유찰 시 183,040,000원으로 내려갑니다. 확약이 그대로 유지된다면 낮은 회차 가격에서 시세 대비 여유가 커지므로 회차별 응찰 상한을 사전에 정하는 전략이 유효합니다.
- 임차관계 확인. 확인된 실제 임차인은 윤경현 1명이며, HUG는 임차권 승계인으로 별도 표시됩니다. 현황조사상 임대관계가 미상이므로 확약 대상 밖 점유자가 있는지 현장에서 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2023.05.04 김송민 가압류를 말소기준으로 보고 이후 권리의 소멸 여부, 윤경현 임차권의 확약 및 말소 조건을 등기부·매각물건명세서 원본으로 최종 확인하세요.
맺으며 — “확약이 인수를 없애지만, 가격보다 환금성이 문제”
이 사건은 겉으로는 대항력 있는 임차인이 있어 단순한 무인수 물건과 다릅니다. 윤경현의 보증금 282,000,000원은 대항력과 우선변제권을 갖고 있어 원래라면 낙찰가가 낮아질수록 매수인 인수 부담이 커질 수 있는 구조입니다. 그러나 이번 매각 조건은 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있어, 확약이 유효하게 적용되면 실질 인수는 0원입니다.
가격도 신건 기준으로 나쁘지 않습니다. 실질취득 286,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 295,000,000원보다 9,000,000원 낮은 96.9%입니다. 다만 최근 거래가 1건이고 29세대 규모이며 평균 유찰 2.5회, 매각률 0.0%이므로 가격 할인보다 환금성 리스크가 더 중요합니다.
권리는 확약으로 정리, 가격은 소폭 유리, 환금성은 보수적. 신건 2.86억도 최근 거래보다 낮지만, 1회 유찰 2.288억·2회 유찰 1.8304억까지 내려갈 수 있습니다. 따라서 확약 조건을 최종 확인한 뒤 신건 응찰 여부와 유찰 대기 중 어느 쪽이 맞는지를 결정하는 물건입니다.
