인천지방법원 2024타경15379. 인천 서구 왕길동 ‘신명스카이뷰드림’ 104동 202호, 전용 84.9378㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 조혜진 씨이고, 2014년 3월 1일 매매를 원인으로 200,000,000원에 취득했습니다. 핵심 말소기준권리는 2016년 3월 15일 설정된 주식회사국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 211,200,000원입니다. 이후 압류·가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조여서 매수인 인수 권리는 0원입니다.
다만 이 물건은 임차인 자체가 전혀 없는 사건은 아닙니다. 김민수 씨가 2018년 12월 28일 전입한 것으로 조사됐지만, 말소기준권리인 2016년 3월 15일 근저당권보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 등기부상 김민수 씨와 관련된 권리관계 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 별도로 점검해야 합니다. 따라서 권리상 인수금액은 0원이지만, 임차관계 확인은 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경15379 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 봉수대로1440번길 29, 104동 2층202호 (왕길동,신명스카이뷰드림) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9378㎡ |
| 소유자 | 조혜진 (2014.03.01. 매매, 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 314,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 150,729,503원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2016년 3월 15일 주식회사국민은행의 을구 6번 근저당권입니다. 채권최고액은 211,200,000원이고, 임의경매개시결정의 신청채권 청구액은 150,729,503원입니다. 2021년 이후의 압류·가압류와 2024년 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 관계인 여부 확인
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민수 | 2018.12.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계에 해당하는 별도 승계관계는 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건은 시세보다 소폭 낮다
신명스카이뷰드림 동일 면적대의 최근 실거래 12건입니다. 거래기간은 2025.07~2026.04이고 모두 전용 84.94㎡대입니다. 최근 12개월 평균은 317,750,000원, 최신 거래는 2026.04 · 318,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.94㎡ | 2 | 318,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 14 | 305,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 10 | 335,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 15 | 315,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 11 | 320,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 5 | 315,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 12 | 340,000,000원 |
| 2025.11 | 84.94㎡ | 11 | 320,000,000원 |
| 2025.10 | 84.94㎡ | 13 | 300,000,000원 |
| 2025.10 | 84.94㎡ | 3 | 305,000,000원 |
| 2025.07 | 84.94㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 317,750,000원 |
실거래는 300,000,000원~340,000,000원에 형성되어 있고 평균은 317,750,000원입니다. 감정가이자 최저매각가인 314,000,000원은 최근 12개월 평균보다 3,750,000원 낮고, 평균의 98.8%입니다. 최신 거래 318,000,000원과 비교해도 98.7% 수준입니다. 따라서 신건 가격은 시세보다 소폭 낮지만, 할인폭이 큰 물건은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 314,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,196,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 211,200,000원 | 211,200,000원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 9,678,906원 | 9,678,906원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 17,392,236원 | 17,392,236원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 주식회사 리드코프 | 13,536,066원 | 13,536,066원 |
| 6. 갑구 12번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 5,160,589원 | 5,160,589원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 51,836,203원 |
신건 314,000,000원에서는 집행비용 5,196,000원을 제외한 뒤 주식회사국민은행과 후순위 가압류권자에게 총 256,967,797원이 배당되고, 소유자에게 51,836,203원이 잔여합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여금은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 최근12개월 평균 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 314,000,000원 | 98.8% | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 251,200,000원 | 79.1% | 10,084,597원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 200,960,000원 | 63.2% | 59,621,237원 |
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며, 용도지역2는 지정되지 않았습니다.
- 토지 이용. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 평지·가로장방 형상입니다.
- 도로 조건. 중로각지로 도로 접면 조건이 확인됩니다.
- 토지 가치 지표. 공시지가는 1,852,000원/㎡이며 토지면적은 23,536.3㎡입니다.
- 단지. 신명스카이뷰드림은 390세대이며 2004.12.01 준공입니다.
- 환금성. 동일 면적대 최근 12건의 실거래가 300,000,000원~340,000,000원에 형성되어 거래 표본은 확인됩니다. 개별 거래 간 가격 차이가 있어 층 등에 따른 가격 편차는 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격. 314,000,000원은 최근 12개월 평균 317,750,000원의 98.8%로 소폭 낮지만 할인폭이 크지 않습니다. 최신 거래 318,000,000원과도 큰 차이가 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 251,200,000원, 2회 유찰 시 200,960,000원입니다. 현재보다 회차별 가격 메리트가 커지는 구조입니다.
- 임차인. 김민수의 전입일은 2018.12.28로 대항력 없음. 다만 보증금 미상이며 등기부상 권리자/채무자와 동일하다는 주의 메모가 있으므로 관계인 여부를 확인하세요.
- 배당. 신건 314,000,000원 가정 시 채권자 총 배당액은 256,967,797원, 소유자 잔여는 51,836,203원입니다.
- 관리비·세금. 배당표에 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있으므로 실제 잔여 및 비용은 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유관계를 대조한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 확인 0건”
이 물건의 가장 큰 장점은 말소기준권리가 명확하고 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 2016년 3월 15일 주식회사국민은행 근저당권 이후의 압류·가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 권리분석의 큰 틀은 깔끔합니다.
그러나 임차인 김민수 씨가 존재하고, 보증금이 미상이며 등기부상 권리자/채무자와 동일하다는 주의 메모가 있습니다. 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 임차인의 실체와 관계인 여부를 확인하는 절차는 남아 있습니다.
가격은 신건 최저가 314,000,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 317,750,000원의 98.8%, 최신 거래 318,000,000원의 98.7% 수준입니다. 따라서 현재 가격은 시세보다 소폭 낮을 뿐 큰 할인은 아닙니다. 1회 유찰 시 251,200,000원, 2회 유찰 시 200,960,000원으로 내려가므로 가격만 놓고 보면 유찰 이후의 메리트가 더 커집니다. 권리는 합격, 임차관계는 확인, 가격은 신건에서 큰 할인 아님이 이 물건의 핵심입니다.
