인천지방법원 2024타경552502. 이번 물건은 일반적인 주거용 부동산이 아니라 인천 항동7가 93-11에 위치한 유진사우스포트로지스 저온 물류창고 및 토지입니다. 물류창고 부지로 사용되는 토지와 저온창고 건물이 일괄매각 대상이며, 토지면적은 7,050.6㎡, 건물은 7층으로 기재되어 있습니다. 사용승인일은 2022년 11월 11일입니다.
권리분석의 핵심은 2022년 11월 25일 설정된 주식회사케이씨씨건설의 근저당권입니다. 채권최고액은 17,956,400,000원이며, 말소기준권리로 분류되어 있습니다. 이후 한국전력공사의 가압류, 경매개시결정, 지방자치단체의 압류 등이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
다만 그보다 앞선 2022년 11월 23일자 채권최고액 67,200,000,000원의 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 그 권리에 대한 2023년 6월 15일 케이비증권으로의 근저당권이전 기록이 별도로 존재합니다. 케이비증권이 이 사건의 경매신청채권자로 나타나는 만큼 원근저당권의 말소 경위, 이전등기와 신청채권의 관계를 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경552502 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 항동7가 93-11 |
| 물건명 | 유진사우스포트로지스 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 창고시설(저온창고) · 일괄매각 |
| 토지면적 | 7,050.6㎡ · 창고용지 |
| 건물구조 | 프리케스트콘크리트구조 · 7층 · 사용승인 2022.11.11 |
| 소유자 | 유진프라이디움일반사모부동산모투자유한회사 |
| 감정가 | 88,000,000,000원 |
| 최저매각가 | 88,000,000,000원 (신건 · 감정가 100%) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 경매신청채권자 | 케이비증권 주식회사 |
| 신청 청구금액 | 56,399,896,619원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 점유·임대관계 | 임대관계 미상 · 현장 확인 필요 |
| 매각 범위 | 물류창고 부지 및 저온창고 일괄매각 · 제시외 컨테이너박스 경비실 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 선행 담보관계 확인이 중요
말소기준권리로 표시된 것은 을구 2번, 주식회사케이씨씨건설의 근저당권입니다. 설정일은 2022년 11월 25일, 채권최고액은 17,956,400,000원입니다. 한국전력공사의 가압류와 이후 경매개시결정·압류는 후순위로, 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 분석 — 88,000,000,000원의 적정성은 별도 검증 대상
감정가는 88,000,000,000원이며, 한 차례도 유찰되지 않아 현재 최저매각가도 같습니다. 대형 물류창고는 일반적인 아파트처럼 동일 평형의 실거래 평균만으로 가격을 판단하기 어렵습니다. 특히 이 물건은 저온창고라는 특수 용도이므로 창고의 운영 상태와 임대수익, 설비 가치, 토지 및 건물의 일괄매각 범위를 함께 검토해야 합니다.
| 감정가 | 88,000,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 88,000,000,000원 |
| 실질취득 추정 | 88,000,000,000원 (인수액 0원 가정) |
| 비교 실거래 | 직접 비교 가능한 거래가격 미확인 |
| 임대수익 | 임대관계 미상 |
| 저온창고 이용 | 창고시설(저온창고)로 이용 중 |
| 토지면적 | 7,050.6㎡ |
| 공시지가 | 899,400원/㎡ |
③ 예상배당표 (매각가 88,000,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 882,400,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사케이씨씨건설 | 17,956,400,000원 | 17,956,400,000원 |
| 2. 가압류 · 한국전력공사 | 44,564,170원 | 44,564,170원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 69,116,635,830원 |
위 금액은 제시된 배당 시뮬레이션 결과입니다. 채권최고액 기준 배당과 집행비용 추정이 적용되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당표와 다를 수 있습니다.
이는 신청채권자의 채권이 어떤 법적 지위로 처리되는지 확인하지 않고서는 배당의 타당성을 판단하기 어려운 구조입니다. 소유자 잔여금이 실제로 이 금액만큼 확정된다고 보아서는 안 되며, 신청채권의 담보 여부와 배당순위, 선행 근저당권의 말소 및 이전 경위를 확인한 뒤 배당을 다시 검산해야 합니다.
유찰 회차별 예상 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 일반 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 88,000,000,000원 | 0원 | 69,116,635,830원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 70,400,000,000원 | 0원 | 51,692,635,830원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 56,320,000,000원 | 0원 | 37,753,435,830원 | 0원 |
시나리오에서는 유찰이 진행되어도 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산됩니다. 하지만 이는 임차보증금 인수나 별도의 권리 문제가 없다는 가정을 포함한 결과이며, 실제로 1회 또는 2회 유찰될 것이라는 예측은 아닙니다. 유찰 후 가격이 낮아지더라도 시장가치가 검증되지 않으면 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 항동7가, 연안초등학교 남동측 근거리에 위치합니다. 주변에는 물류창고시설과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 수도권제2순환고속도로, 축항대로, 제2경인고속도로 등이 인근에 있어 물류창고 입지는 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 면적 7,050.6㎡의 창고용지이며, 용도지역은 준공업지역입니다. 지형은 평지이고 광대로 한 면에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(항만), 항동1-3지구단위계획구역, 과밀억제권역, 특별관리해역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 향후 시설 변경이나 개발을 검토한다면 적용 규제 확인이 필요합니다.
- 건물. 사용승인일은 2022년 11월 11일입니다. 저온창고로 이용되고 있으며 위생·급배수설비와 승강기 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가 내용상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 대형 물류창고는 부동산 자체의 규모뿐 아니라 저온창고의 가동 상태, 매수 수요, 임대수익, 설비 유지비 등에 따라 매각 가능 가격이 크게 달라질 수 있습니다. 현재 확인 가능한 비교 거래가격이 없어 환금성을 수치로 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재검증. 2022년 11월 23일 설정된 근저당권의 말소 경위와 2022년 11월 25일 케이씨씨건설 근저당권이 실제 말소기준권리인지 등기 원본으로 확인해야 합니다.
- 케이비증권 신청채권 확인. 신청채권액 56,399,896,619원과 예상배당 0원 사이의 관계, 이전된 근저당권의 효력, 경매신청 및 배당요구 근거를 확인해야 합니다.
- 토지·건물 공동담보 확인. 근저당권에 공동담보 토지가 기재되어 있으므로 건물 등기뿐 아니라 토지 등기와 공동담보목록까지 대조해야 합니다.
- 임차인·점유관계 조사. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 물류창고 사용 주체, 실제 점유자, 임대차계약, 보증금과 대항력 여부를 현장에서 확인해야 합니다. 미확인 점유자의 대항력은 현재 판단할 수 없습니다.
- 압류 및 조세채권. 인천광역시 중구와 인천광역시의 압류가 존재합니다. 조세채권 및 공과금의 실제 금액과 법정 우선순위가 예상배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 저온창고 설비 실사. 저온창고의 설비 가동 여부, 유지보수 상태, 전력 사용 및 운영비용을 확인하고 설비 소유권과 매각 범위를 대조해야 합니다.
- 제시외 경비실. 매각에서 제외된 컨테이너박스 1동의 소유자와 향후 철거·이전 또는 사용에 관한 사항을 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 88,000,000,000원을 시장가격으로 전제하지 말고, 비교 가능한 물류시설 거래와 실제 임대수익, 공실 및 운영비를 확인한 뒤 입찰가를 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 공동담보목록, 현황조사서, 감정평가서, 실제 배당 관련 자료를 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “계산상 인수 0원 ≠ 모든 위험 해소”
이 물건은 인천 항동7가의 대형 저온 물류창고 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 88,000,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리 계산에서는 케이씨씨건설 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하며, 매수인 인수액이 0원으로 표시됩니다. 하지만 케이비증권의 신청 청구액 56,399,896,619원에 대한 예상배당이 0원인 점과 선행 근저당권의 말소·이전 기록은 중요한 검증 대상입니다. 임대관계까지 미상인 만큼 권리가 완전히 정리되었다고 단정할 수 없습니다.
가격 측면에서도 감정가를 뒷받침할 직접적인 비교 실거래와 임대수익 자료가 확인되지 않아 신건에서 저렴하게 취득한다고 판단할 근거가 부족합니다. 특수 용도인 저온창고의 운영 상태와 환금성 검토도 필요합니다.
결론은 권리와 가격 모두 추가 확인이 필요한 보수적 검토 대상입니다. 매수인 인수액 0원이라는 계산 결과만으로 성급히 접근하기보다는, 신청채권·담보권·배당순위의 정합성과 현장 임대차, 시장가격을 먼저 확인하는 것이 합리적입니다.
